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Viele Hausbesitzer bleiben nach dem Ende der Sollzinsbindung ihres Hauskredits bei ihrer Bank und nehmen die Prolongation in Anspruch.
Warum zahlt sich eine Umschuldung aus?
Wann kann man die Umschuldung als Bauherr noch in Anspruch nehmen?
Umschuldung am Ende der Zinsfestschreibung
Meistens endet ein Hauskredit nach 20 Jahren oder 30 Jahren.
Die Sollzinsen für das Darlehen werden in aller Regel aber nur über 10 bis 15 Jahre festgeschrieben. Das Ende dieser Zinsfestschreibungszeit markiert für den Eigenheimbesitzer den Beginn der Suche nach einer Anschlussfinanzierung.
Diese kann im Rahmen einer:
- Prolongation oder
- Umschuldung
erfolgen. Letztere umfasst den Bankwechsel und die Ablöse der Baufinanzierung beim bisherigen Kreditgeber. Das Umschulden hat Vorteile, wenn zwischen dem aktuellen Finanzierer und anderen Banken deutliche Unterschiede hinsichtlich der Zinssätze bestehen.
- Die Höhe der Sollzinsen sollte nicht das einzige Entscheidungskriterium sein. Wer eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte auch auf die üblichen Konditionen wie Tilgungsanpassung oder Sondertilgungsoptionen achten.
Umschuldung vom Hauskredit für Ablauf der Zinsfestschreibung
Theoretisch kann eine Umschuldung der bestehenden Baufinanzierung auch in Betracht gezogen werden, wenn die Zinsfestschreibungszeit noch nicht abgelaufen ist. Gerade wenn die Bauzinsen drastisch sinken, wird diese Option interessant.
Bauherren sind an die Verpflichtungen aus dem Vertrag gebunden. Eine Kündigung ist in aller Regel nur möglich bei Vorlage eines wichtigen Grundes (z. B. Hausverkauf). Selbst wenn die Bank einer Kündigung zustimmt, ist man noch nicht auf der sicheren Seite.
In aller Regel wird der vorzeitige Ausstieg aus dem Vertrag teuer. Banken erheben eine Vorfälligkeitsentschädigung als Schadenersatz. Da deren Berechnung nicht selten zuungunsten des Kreditnehmers ausfällt, sollte dieser hier unbedingt nachrechnen. Letztlich kann die Umschuldung so teurer werden als die Erfüllung der Vertragslaufzeit.
Forward-Darlehen – Zinsen für die Umschuldung sichern
Im Rahmen des Hauskredits stehen Kreditnehmer nicht automatisch zwischen den Stühlen. Wer erst in 12 bis 36 Monaten umschulden will, kann sich günstige Zinsen sichern – durch das Forward-Darlehen. Hier vereinbaren Bank und Verbraucher heute die Darlehenskonditionen, das Kapital wird erst später in Anspruch genommen.
Quellen
Der Bundesgerichtshof: Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften »
Stein, Annette, Schulze, Erika: Immobilien- und Baufinanzierung »
Keller, Helmut: Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer: Planung - Kosten - Realisierung »
Gerhards, Harald: Baufinanzierung von A bis Z: Alles über Bauen, Kaufen, Bewerten, Finanzieren »
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