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Mit der richtigen Hypothek zum Eigenheim
Sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, ist für jeden ein Großvorhaben, das er meist nicht allein bewältigt.
Aus diesen Gründen bieten Banken Darlehen an.
Diese müssen natürlich abgesichert sein, damit die Bank als Darlehensgeber das verliehene Geld möglichst nicht verliert.
Eine Hypothek wird gern als Sicherheit genutzt, worunter Finanzexperten ein so genanntes Grundpfandrecht verstehen.
Was bei einer Hypothek zu beachten ist
Durch die Hypothek tritt der Darlehensnehmer die Eigentums-Rechte an einer Immobilie an die Bank ab, die ihm als Gegenleistung ein Darlehen gewährt. Der Wert der zu belastenden Immobilie hat eine wesentliche Bedeutung für die Höhe der Darlehenssumme.
Je höher der Verkehrswert der Immobilie ist, desto höher ist die Summe, die bei einer eventuellen Zwangsversteigerung zur Deckung der Kosten erzielt werden kann. Es gibt zwei Arten von Hypotheken:
- Buchhypothek (selten)
- Briefhypothek (sie ist der Regelfall)
Es wird ein Hypothekenpfandbrief ausgestellt, durch welchen diese rechtskräftig bzw. verkehrsfähig wird.
- Kann der Darlehensnehmer die vereinbarten Kreditraten aus irgendwelchen Gründen über einen längeren Zeitraum nicht mehr leisten, hat die Bank das Recht, die mit der Hypothek belastete Immobilie im Rahmen einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zu veräußern. Mit dem erzielten Gewinn deckt sie dann die noch ausstehende Darlehenssumme.
Hypothek: Definition und Varianten
Eine Definition der Hypothek kann auch anhand ihrer Rückzahlungsmodalitäten vorgenommen werden. Man unterscheidet hier folgende Varianten:
- Tilgungs- bzw. Annuitätenhypothek (die häufigste Form durch sich stetig verringernde Ratenzahlungen)
- Kündigungs- oder Fälligkeitshypothek (die Tilgung wird durch eine Zahlung vorgenommen)
- Abzahlungshypothek (Höhe der Tilgungsraten bleib immer gleich)
In das Grundbuch, das ein öffentliches Register darstellt, werden alle Grundstücke, so genannte grundstücksgleiche Rechte, Eigentumsverhältnisse sowie die damit verbundenen Belastungen eingetragen. Da die Hypothek eine solche Belastung darstellt, wird sie ins Grundbuch eingetragen.
Es können auch mehrere Hypotheken gleichzeitig im Grundbuch stehen. Kann der Darlehensnehmer nicht mehr bezahlen, wird der Erlös aus einer Zwangsversteigerung nach dem Rang des Grundpfandrechtes auf diese verteilt.
- Normalerweise wird die Bank darauf bedacht sein, dass nur ihre eigene Hypothek im Grundbuch steht, da sonst zumindest ein Teilverlust des verliehenen Geldes droht, wenn andere Hypotheken im Rang weiter oben stehen.
Konnte ein durch ein solches Grundpfandrecht gesichertes Darlehen vollständig beglichen werden, wird die Hypothek nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Sie kann nur durch einen speziellen Antrag gelöscht werden. Dieser Antrag auf Aufhebung muss vom Berechtigten, also der Bank, durch eine Aufhebungserklärung gestellt werden (materiell-rechtlicher Akt).
Hat die Bank diese Erklärung einmal abgegeben, kann sie nicht widerrufen werden. Zudem muss der Darlehensnehmer die Löschung der Hypothek bewilligen (Löschungsbewilligung als formell-rechtlicher Akt).
Manchmal wird sie mit der Grundschuld verwechselt. Beide sind aber vollkommen eigenständige Vorgänge. Der größte Unterschied besteht darin, dass die Hypothek nicht wieder für andere Darlehen verwendet werden kann. Sie ist an das Darlehen gebunden, für das sie eingetrgagen wurde. Sie ist also akzessorisch.
Hypothek als Sicherheit für ein Darlehen aufnehmen
Der Kauf oder Bau eines Eigenheimes lässt sich heute für viele nur durch die Finanzierung mithilfe einer Bank bewerkstelligen. Wer aber ein Darlehen haben möchte, muss in der Regel eine Hypothek ins Grundbuch eintragen lassen. Die Hypothek dient der Bank dabei als Absicherung ihres Geldes.
Ein Darlehen zu beantragen wird sehr oft mit der synonym verwendeten Formulierung "Hypothek aufnehmen" beschrieben. Grund dafür ist, dass die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch zwingend notwendig ist, um überhaupt ein Darlehen von der Bank zu erhalten. Eine Hypothek aufnehmen bedeutet also eigentlich nichts anderes, als einen Kredit bei der Bank zu beantragen, um folgende Dinge tun zu können:
- Immobilie kaufen oder bauen (Erstfinanzierung)
- Immobilie modernisieren oder sanieren (Zweitfinanzierung)
Um eine Hypothek beantragen zu können, muss man zunächst mit Hilfe eines Hypothekenrechners für sich selbst berechnen, ob man sich eine solche Baufinanzierung überhaupt leisten kann. Anschließend sollte ein erstes Gespräch mit der Bank stattfinden. In diesem Gespräch wird der Berater mit dem potenziellen Darlehensnehmer errechnen, wie eine Finanzierung von Seiten der Bank aussehen könnte, d. h. wie hoch die Darlehenssumme sein könnte.
Dann ist ein Darlehensantrag mit den entsprechenden Unterlagen einzureichen. Dazu gehört auch die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch. So sichert die Bank die Darlehenssumme ab.
- Falls der Darlehensnehmer in Zahlungsverzug gerät, kann die Bank aufgrund der Eintragung ihr Geld durch eine Zwangsversteigerung zurückholen.
Anschließend wird die Bank die Vermögens- und Verdienstverhältnisse des Schuldners (Kreditnehmers) prüfen. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, wird die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen und die Hypothek ist verkehrsfähig.
Ob man eine Hypothek aufnehmen kann und ein Darlehen erhält, hängt sehr davon ab, wie der Antragsteller finanziell aufgestellt ist.
Wichtig ist hier vor allem:
- Sicherheit der Arbeitsstelle
- Höhe des Einkommens
- Welche Sicherheiten sind vorhanden
- Zahlungsmoral in der Vergangenheit (Schufa)
Auch die Berufsgruppe ist von Bedeutung, wenn man ein Darlehen aufnehmen möchte. Als Beamter oder fest Angestellter erhält man in der Regel ohne Probleme ein Darlehen.
Bei Selbstständigen oder Freiberuflern sieht dies schon anders aus. Sie haben nicht selten Schwierigkeiten, einen Kredit zu erhalten. Ursache ist die Unvorhersehbarkeit der Einnahmensituation über einen längeren Zeitraum hinweg.
- Wo ein Angestellter sein festes Gehalt jeden Monat bezieht, muss ein Selbstständiger eventuell um Einnahmen ringen und kann diese Sicherheit nicht bieten. Dies ist für die Bank ein unkalkulierbares Risiko, dem sie sich nicht gerne aussetzt.
Wer über ein Hypothekendarlehen nachdenkt, sollte sich gut überlegen, ob er die finanziellen Belastungen über lange Zeit hinweg verkraftet. Vor allem für junge Familien oder Alleinstehende mit einem niedrigen Einkommen bildet eine solche Finanzierung oft eine unüberwindliche Hürde.
Mit dem Hypothekenrechner die Kosten im Überblick
Hypothekenrechner
Um sich einen Überblick zu verschaffen, mit welchen Kosten man durch eine Hypothek konfrontiert sein wird, ist es sinnvoll, einen Hypothekenrechner zu nutzen. Solche Hypothekenrechner finden sich auf den meisten Websites von Banken, Kreditinstituten oder auch Verbraucher- oder Vergleichsportalen. Letztere haben es sich zum Ziel gemacht, ihren Kunden einen Vergleich zwischen einzelnen Angeboten aufzuzeigen. Der Hypothekenrechner macht's möglich.
Damit der Interessierte die auf ihn wartenden Kosten berechnen kann, muss er lediglich einen Hypothekenrechner öffnen und die entsprechenden Angaben bzw. Daten eintragen. Meist gehen Hypothekenrechner davon aus, dass es sich bei dem Kredit um ein so genanntes Annuitätendarlehen handelt, bei dem die Höhe der errechneten Raten stets gleich bleibt. Zu den üblichen Daten und Zahlen gehören in der Regel:
- Höhe der gewünschten Darlehenssumme
- Kaufpreis der Immobilie
- Laufzeit des Darlehens
- Laufzeit der Sollzinsbindung
- Höhe Tilgungssatz
- Veränderung der Tilgung (optional)
- Anzahl und Höhe von Sondertilgungen
Checkliste: So klappt es mit der Hypothek
Um im Gespräch mit der Bank bestmögliche Konditionen aushandeln zu können, ist eine gute Vorbereitung essentiell. Mit der zusätzlichen Hilfe dieser Checkliste und unserem SSL-Zertifikat geschützten Hypothekenrechner können Sie Ihr Budget genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Checkliste
Aus diesen Angaben errechnet der Hypothekenrechner dann die Gesamtlaufzeit der Hypothek, den Hypothekenzinssatz, die Höhe der monatlichen Rate sowie die Prozentsätze der monatlich geleisteten Tilgungen undHypothekenzinsen.
Hat der Bauherr mit dem Hypothekenrechner verschiedene Modelle für seine Baufinanzierung berechnet, ist es sinnvoll, durch das Vergleichen verschiedener Angebote das herauszufiltern, das seinen Vorstellungen am nächsten kommt.
- Vermutlich wird es kein Angebot für ein Darlehen geben, das deckungsgleich mit den selbst errechneten und gewünschten Kosten ist. Im Vergleich kann der Kunde aber mit einem Hypothekenrechner zumindest ein annähernd passendes finden.
Die Benutzung eines solchen Hypothekenrechners kann also durchaus dabei helfen, Geld zu sparen, vor allem, wenn man nicht viel Spielraum bei finanziellen Angelegenheiten hat. Zu dieser Gruppe zählen Geringverdiener, Alleinstehende und auch junge Familien. Die Kosten für eine Hypothek zu berechnen ist daher gerade für Menschen mit begrenzten Möglichkeiten ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim.
Selbst in Zeiten mit niedrigen Sätzen der Hypothekenzinsen können schon Stellen nach dem Komma große Kostenschwankungen hervorrufen. Auch deshalb sollte man unterschiedliche Hypothekenrechner nutzen, um den günstigsten Anbieter zu finden und sich nicht finanziell zu übernehmen.
Im Zusammenhang mit Hypothekenzinsen sind unterschiedliche Aspekte zu berücksichtigen. Um zumindest ein ungefähres Bild von den zu erwartenden Kosten zu erhalten, kommen potenzielle Baufinanzierungskunden auch an der Zinsrechnung nicht vorbei.
- Papier und Bleistift haben an dieser Stelle weitgehend ausgedient. Hypothekenrechner bieten Verbrauchern heute die Möglichkeit, die Kalkulation der Hypothekenzinsen auch ohne Basiswissen anzugehen.
Schnell lassen sich so die anfallenden Zinskosten einer Hypothek bei verschiedenen Zinssätzen ermitteln.
| Zinskosten bei 1,6% Zinsen | Zinskosten bei 1,7% Zinsen |
|---|---|
| Kreditbetrag: 187.000€ | Kreditbetrag: 187.000€ |
| Zinsen: 1,6% | Zinsen: 1,7% |
| Tilgung: 2% | Tilgung: 2% |
| Sondertilgung: 2.200€ | Sondertilgung: 2.200€ |
| Laufzeit: 26 Jahre und 10 Monate | Laufzeit: 25 Jahre und 5 Monate |
| monatliche Belastung: 561€ | monatliche Belastung: 576,58€ |
| Gesamtkosten: 228.385,64€ | Gesamtkosten: 230.632,79€ |
| Zinskosten: 41.385,64€ | Zinskosten: 43.632,79€ |
Worin unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?
Gemeinsam ist beiden, dass sie als Sicherheit für Immobiliengeschäfte genutzt werden (Kauf oder Bau einer Wohnung oder eines Hauses, Erwerb eines Grundstücks). Beide stellen eine Kreditsicherheit dar und müssen in das Grundbuch eingetragen werden, um rechtliche Gültigkeit zu erlangen.
Ein wichtiger Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld findet sich bei den Möglichkeiten für die Verwendung des mit ihnen abgesicherten Darlehens:
- Die Hypothek ist gebunden an ein bestimmtes Darlehen
- Die Grundschuld ist unabhängig von einem bestimmten Darlehen
Das bedeutet, dass zwar die Grundschuld in der Höhe eines Darlehens eingetragen wird, aber nicht proportional zur Tilgung der Restschuld sinkt, wie es bei der Hypothek der Fall ist. Sie verringert sich ja im Laufe der Darlehenslaufzeit, verliert also an Wert und erlischt mit der vollständigen Tilgung. Die Grundschuld hingegen behält sozusagen ihren Wert und erlischt auch nicht. Ihre Löschung muss beantragt werden und die Bank, als Gläubiger, muss der Löschung zustimmen.
- Wird die Löschung nicht beantragt, bleibt sie bestehen und der Immobilieneigentümer kann sie nach der Tilgung des Darlehens, für welches sie ins Grundbuch eingetragen wurde, für weitere Darlehen nutzen.
Gegenüberstellung von Hypothek und Grundschuld
Zur besseren Übersicht folgt eine Tabelle, aus der die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld deutlich hervorgehen.
| Hypothek | Grundschuld |
|---|---|
| Abhängig von einem bestimmten Darlehen | Sie ist darlehensunabhängig (wird zunächst aber für ein bestimmtes Darlehen eingetragen |
| Höhe hängt vom Wert der Immobilie ab (meist gewährt die Bank 80% des Verkehrswertes) | Ihre Höhe ist unabhängig vom Wert der Immobilie, sie kann deutlich darüber liegen, die Gesamtsumme kann also auch durch andere Werte gedeckt werden |
| Eintragung ins Grundbuch notwendig | Eintragung ins Grundbuch notwendig |
| Sie erlischt mit der vollständigen Tilgung automatisch | Ihre Löschung muss beantragt werden, der Gläubiger muss zustimmen |
| Ihr Wert sinkt proportional zur Tilgung | Sie behält ihren Wert bei |
| Der Eigentümer kann sie für weitere Darlehen nutzen | |
| Sie kann immer wieder bis zur eingetragenen Summe aufgefüllt werden | |
| Bei Nichtlöschung kann der Gläubiger sie für eigene Zwecke nutzen | |
| Übertragung an den Käufer der Immobilie ist möglich |
Im Gegensatz zur Hypothek, die ja mit der Tilgung erlischt, bleibt die Grundschuld bestehen, wenn nicht eine Löschung beantragt wird.
Der Nachteil besteht dann allerdings darin, dass weiterhin die Bank die begünstigte Partei ist und auch nach der völligen Tilgung der Restschuld diese nutzen kann, beispielsweise zur Deckung von eigenen Außenständen. Dies kommt zwar nur sehr selten vor, ist aber rechtlich möglich.
Welche Hypothekenzinsen können anfallen?
Wer ein Hypothekendarlehen beantragt und es durch die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch absichert, der muss natürlich damit rechnen, dass die Bank Hypothekenzinsen für das geliehene Geld verlangt. Hypothekenzinsen werden synonym auch als Baugeldzinsen oder Bauzinsen bezeichnet.
Seit der Finanzkrise im Jahre 2008 befinden sich dieHypotheknzinsen auf sehr niedrigem Niveau, was sich aber wieder ändern kann. Wie hoch die Hypothekenzinsen sind, hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab.
Es gibt bei einer Hypothek bzw. einem Hypothekendarlehen zwei grundlegende Zinssätze, auf die der Verbraucher bei einem Vergleich verschiedener Angebote unbedingt achten sollte:
- gebundener Sollzins
- effektiver Jahreszins
Die Höhe der Hypothekenzinsen ist vor allem abhängig von der gewünschten Dauer der so genannten Zinsbindung, also dem Zeitraum, in welchem der Zinssatz festgeschrieben ist. Je länger der Darlehensnehmer die Zinsbindung wünscht, umso höher ist der von der Bank angebotene Zinssatz der Hypothekenzinsen.
Auch das vorhandene Eigenkapital, der Wert der als Sicherheit eingesetzten Immobilie, die prozentuale Höhe der Tilgung sowie die Bonität des Kreditnehmers wirken sich auf die Höhe der Hypothekenzinsen aus.
- Prinzipiell gilt, dass die Hypothekenzinsen umso niedriger ausfallen, je mehr finanzielle Mittel der Verbraucher besitzt und je größer und sicherer sein Einkommen sowie seine bisherige Zahlungsmoral waren. Die Hypothekenzinsen verhalten sich also proportional zur finanziellen Lage des Darlehensnehmers.
Vor der Aufnahme eine Hypothek sollte der Verbraucher überlegen, ob er einen variablen Zinssatz möchte oder über welchen Zeitraum eine vereinbarte Zinsbindung gelten soll. Schon allein die Entscheidung kann einen Unterschied von bis zu 1,5 Prozent ausmachen. Wählt der Bauherr eine Zinsbindung, dann kann ein um 5 Jahre längerer Zeitraum schnell zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen um 03 bis 0,4 Prozent führen.
Eine Hypothek bedeutet ja auch, dass die Immobilie in Abhängigkeit von ihrem Wert beliehen wird. Danach berechnet sich schließlich die Höhe der Darlehenssumme. Je höher diese Summe ist, umso höher werden die Hypothekenzinsen sein. Aus diesem Grund sollte der Verbraucher gut überlegen, wie viel Geld er tatsächlich benötigt und ob nicht auch ein niedrigerer Beleihungswert ausreichen würde.
Hypothekenzinsen berechnen – die Einflussfaktoren
Kreditnehmer haben bei der Suche nach Finanzierungen einen möglichst günstigen Zinssatz für die Hypothekenzinsen vor Augen. Der Hypothekenzins macht hier keine Ausnahme.
Was beeinflusst dessen Höhe in der Praxis? Wesentliches Kriterium sind die Refinanzierungsoptionen der Banken bzw. die dafür ausschlaggebenden Rahmenbedingungen. Kommen Banken günstig an Geld, bleiben die Bauzinsen niedrig.
Darüber hinaus spielen individuelle Faktoren bei den Hypothekenzinsen eine große Rolle, wie:
- der Beleihungsauslauf
- die Sollzinsbindungsfrist
- die Darlehensart
- vereinbarte Sonderkonditionen oder
- die Kreditwürdigkeit.
Alle genannten Parameter können die Hypothekenzinsen positiv oder negativ verändern.
Baufinanzierer besichern das Hypothekendarlehen mit einem Grundpfandrecht. Aufgrund der hierfür anzuwenden Rahmenbedingungen kommen Berechnungsansätze zum Einsatz, die Wertschwankungen möglichst eliminieren. Durch Sicherheitsabschläge liegt der Beleihungsauslauf (Beleihungswert) für das Hypothekendarlehen meist zwischen 60 bis 80 Prozent des Verkehrswerts.
Hypothekendarlehen erstrecken sich in der Tilgung meist über Jahrzehnte. Kreditnehmer und Bank einigen sich daher oft auf die Zinsfestschreibung über fünf bis 15 Jahre. Je länger die Sollzinsbindung ausfällt, umso höher ist meist der Zinsaufschlag.
Bauherren können neben Tilgungs- oder Annuitätendarlehen auch eine Vorausfinanzierung in Anspruch nehmen. Hier liegt zwischen Abschluss und Abruf des Darlehens eine größere Zeitspanne. Diese Forward-Periode ist zu verzinsen.
Sondertilgungen zwischen fünf bis zehn Prozent haben sich beim Hypothekendarlehen durchgesetzt. Wo höhere Sondertilgungen möglich sein sollen, sind individuelle Abreden zwischen Bank und Kreditnehmer erforderlich, wofür meist ein Aufschlag bei den Hypothekenzinsen erhoben wird.
Verschiedene Arten der Hypothek im Vergleich
Ob sich eine Hypothek bzw. ein damit verbundenes Hypothekendarlehen wirklich lohnt, hängt vor allem davon ab, was man mit der Darlehenssumme machen möchte und wie viel Geld man überhaupt benötigt.
Die Banken bieten ihrem Kunden eine Baufinanzierung an, aber vielleicht bekommt man bei einer anderen Bank bessere Konditionen. Der Vergleich lohnt sich immer.
Letztlich geht es darum, die Darlehens-Konditionen, die eine Bank ihren Kunden anbietet, miteinander zu vergleichen. Dabei gibt es Faktoren, auf die man besonders achten sollte:
- mögliche Höhe der Darlehenssumme
- die Höhe der Rate
- die Höhe der Zinssätze (effektiver Jahreszins, Sollzins, Hypothekenzinsen)
- die Dauer der Zinsbindung
- die Höhe der Beleihung durch die Hypothek
- mögliche Förderungen (z. B. KfW)
All diese Faktoren sollten vor dem Abschluss eines Darlehensvertrages analysiert und einem Vergleich unterzogen werden. Wer selbst nicht dazu in der Lage ist, kann sich durch einen Finanzberater unterstützen lassen oder sollte sich zumindest auf einer der zahlreichen Vergleichsportale im Internet kundig machen.
Wer seine Immobilie mit einer Hypothek belastet bzw. ein Hypothekendarlehen aufnimmt, der legt sein Wohl auf lange Sicht in die Hände eines Geld- oder Kreditinstituts. Der jeweilige Darlehensgeber ist darauf aus, in irgendeiner Form Gewinn zu generieren. Der Darlehensgeber hingegen ist darauf bedacht, die Belastungen, die sich aus einer Hypothek ergeben, so weit wie möglich zu minimieren.
Die eigenen Kosten möglichst gering zu halten, funktioniert allerdings nur, wenn man eine Bank findet, die besonders günstige Konditionen für ein Darlehen anbietet. Hier hilft der Hypothek Vergleich natürlich weiter. Er kann Aufschluss darüber geben, wie sich eine Zusammenarbeit gestaltet und welche Kosten auf den Darlehensnehmer bei einem normalen Verlauf zukommen würden.
Bevor man den Weg zu einem Finanzberater auf sich nimmt, sollte man auf jeden Fall die einschlägigen Vergleichsportale oder die Websites von Verbraucherschutzorganisationen besuchen. Dort finden sich Online-Formulare, in die der Interessent alle wichtigen Zahlen und Angaben, wie bei einem Hypothekenrechner, eintragen kann.
Als Ergebnis werden alle Anbieter in einer Rangliste angezeigt. Je günstiger ein Angebot ist, desto weiter oben ist der Anbieter zu finden.
- Solche Portale haben den Vorteil, dass man für den Vergleich nichts bezahlen muss. Ein Finanzberater hingegen verlangt natürlich meist ein Honorar als Vergütung seiner Arbeit.
Quellen
Frick, Markus: Die Hypothek sowie die Grundschuld als Möglichkeit zur Absicherung langfristiger Kredite - eine kritische Betrachtung »
Wilhelm, Jan: Sachenrecht »
Wöltje, Jörg: Schnelleinstieg Rechnungswesen »
Müssig, Peter: Wirtschaftsprivatrecht: rechtliche Grundlagen wirtschaftlichen Handelns »
Kronen, Tanja: Gedeckte Instrumente zur Refinanzierung von Hypothekendarlehen »
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