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Unter Bauland, welches auch als Baufläche bezeichnet wird, verstehen Experten einen räumlich exakt abgegrenzten Bereich an Erdoberfläche, auf dem Baurecht besteht. Für diese Bebauung liegen die notwendigen natürlichen und auch rechtlichen Voraussetzungen vor.
Eine als Bauland ausgewiesene Fläche besteht meist aus einzelnen zusammenhängenden Grundstücken oder aus einer einzigen Fläche, die durch eine sogenannte Baulandumlegung entstanden ist. Bauland entsteht entweder durch Ausweisung in einem sogenannten qualifizierten Bebauungsplan oder durch die Lage in einem bereits stark bebauten Gebiet (solch eine Fläche wird auch als Baulücke bezeichnet).
Rechtliche Grundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB).
Baulandpreise - was kostet Bauland?
Wer ein Baugrundstück erwerben möchte, der muss mit unterschiedlichen Preisen pro Quadratmeter rechnen. Im Internet finden sich Landkarten mit den vorhandenen Regionen, Landkreisen und Städten, in denen man mit folgenden Durchschnittspreisen bzw. Preisspannen rechnen muss. (ermittelt aus den Jahren 2012 bis 2014):
Die Höhe der Preise für einen Quadratmeter sind natürlich abhängig von der herrschenden Nachfrage, vom jeweiligen Bundesland, der Lage der Fläche oder der Qualität des Baulandes. Auch die Infrastruktur sowie die wirtschaftliche Situation der Region spielen eine wichtige Rolle, wenn es um die Preise für Bauland geht.
Bauland kaufen
Baugrundstücke können entweder in privatem Besitz sein oder aber einer Gemeinde oder Stadt gehören. Wer ein solches Grundstück erwerben möchte, der hat deshalb zwei Möglichkeiten.
Er kann sich die notwendigen Informationen zu Bauland, das ihn interessiert, bei der entsprechenden Gemeinde oder Stadt einholen, der das Land gehört. Zu verkaufende Grundstücke werden meistens auf den Websites der Gemeinde oder Stadt angeboten, der Verkauf erfolgt immer in Form einer öffentlichen Ausschreibung und die Vergabe nach dem Einreichen einer Bewerbung durch den Kaufinteressenten.
Die andere Möglichkeit besteht darin, einen Immobilienmakler zu beauftragen oder auch selbst im Internet nach Bauland zu suchen, das von privaten Anbietern verkauft werden soll.
- Bei einem beabsichtigten Verkauf mittels eines Maklers ist in den Ausschreibungen oft bereits angegeben, in welcher Weise man das Grundstück bebauen darf (Doppelhaus, Einfamilienhaus) oder ob bereits eine Bestandsimmobilie auf dem Bauland steht.
Übrigens ist eine solche Fläche immer bereits erschlossen, also an das Straßen- und Wegenetz angebunden und auch die Ver- und Entsorgung für Wasser, Abwasser sowie Energie ist vorhanden. Die Erschließungskosten muss der Eigentümer bzw. der Käufer in einem bestimmten Umfang mittragen.
Bauland verkaufen
Falls man selbst ein Baugrundstück besitzt, kann man dieses natürlich jederzeit veräußern. Hierbei kann ein Immobilienmakler wertvolle Dienste leisten, denn er nimmt solche Grundstücke in sein Portfolio auf und verhandelt mit potenziellen Kaufinteressenten. Auch hier gilt übrigens, dass derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt, bei einem erfolgreichen Abschluss gemäß des sogenannten Bestellerprinzips die Maklerprovision zu tragen hat.
Was ist eine Baulandumlegung?
Bei einer Baulandumlegung wird von einer gemeindlich eingesetzten Umlegungsstelle (in der Regel ein Umlegungsausschuss) oder der Gemeinde selbst Grundstücke geschaffen, welche sich aufgrund ihrer Größe, Form und Lage für eine bauliche Nutzung oder anderweitige Verwendung eignen.
Zu unterscheiden sind hier:
- Erschließungsumlegung (mit ihr werden bisher nicht baureife Flächen in baureife umgewandelt)
- Neuordnungsumlegung (beinhaltet auch die Sanierungsumlegung, durch sie wird ein bereits bebautes Gebiet neu geordnet)
Die Initiative für beide Arten der Baulandumlegung geht stets von der Gemeinde aus, auf dessen Gebiet sich das Bauland befindet. Für die Durchführung einer solchen Umlegung ist normalerweise ein existierender Bebauungsplan notwendig. Sie kann aber auch durchgeführt werden, bevor ein B-Plan verabschiedet wird oder wenn sich das Bauland in einem Gebiet befindet, welches schon zusammenhängend bebaut wurde.
Bauland erschließen
Unter einer Erschließung versteht man alle notwendigen, rechtlichen Vorgaben und baulichen Maßnahmen, aufgrund derer auf dem Land zu errichtende Gebäude nach der Beendigung der Bauphase ordnungsgemäß genutzt werden können. Die Erschließung zählt zu den grundlegenden Voraussetzungen, damit die Bebauung einer Fläche überhaupt zulässig ist.
Eine Erschließung beinhaltet vor allem solche Maßnahmen, durch die das Bauland an das öffentliche Wege- und Straßennetz angeschlossen wird und Zugang zum Versorgungsnetz der Gemeinde bzw. der Energieversorger erhält, also:
- Wasseranschluss
- Anschluss an das Abwassersystem
- Elektrizitätsanschluss
- Anbindung an eine Straße in verkehrsgerechter Weise
- Hier ist zu beachten, dass das Baugesetzbuch die Erschließung auf öffentlichem Grund, also lediglich bis zur Grenze zwischen öffentlichem und privatem Grund regelt, wohingegen in den Landesbauordnungen die Erschließung auf dem Bauland selbst thematisiert sind.
Bauland beantragen
Wer eine Fläche besitzt, die als Bauland geeignet ist, besitzt noch kein Bauland. Um eine offiziell bebaubare Fläche zu erhalten, muss man Bauland beantragen. Dies geschieht durch die Beantragung einer entsprechenden Erlaubnis sowie die Aufnahme der Fläche in den Bebauungsplan der Gemeinde.
Im Bebauungsplan wird geregelt, in welcher Art das Bauland bebaut werden darf, also beispielsweise, ob ein zu errichtendes Gebäude nur privat oder auch gewerblich genutzt werden kann, wie hoch ein Gebäude sein darf oder welche Dachform es haben darf. Die Einhaltung dieser Vorgaben aus dem Bebauungsplan sind für jeden Bauherrn Pflicht. Zuwiderhandlungen können von der Baubehörde mit Strafen geahndet werden und im schlimmsten Fall wird der Rückbau verlangt.
Wann wird Ackerland zu Bauland?
Ackerland wird beispielsweise zum Anbau von landwirtschaftlichen Erzeugnissen genutzt, ist nicht an das Verkehrs- und Wegenetz der Gemeinde angeschlossen und auch eine sonstige Erschließung hat nicht stattgefunden. Wächst eine Gemeinde, kann Ackerland umgewidmet und zu Bauland gemacht werden. Die notwendigen Schritte wurden bereits erläutert (Erschließung, Aufnahme in den Bebauungsplan).
Quellen
Baugesetzbuch (BauGB) »
Michel-Quapp, Ulrike: Öffentliches Baurecht von A-Z »
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