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Bewirtschaftungskosten: Definition und Funktion

Im Zusammenhang mit der Finanzierung eines Immobilienprojekts spielen unterschiedliche Sachverhalte eine Rolle.

Generell wird der Aufwand, welcher für die Bewirtschaftung einer Immobilie entsteht, unter dem Begriff der Bewirtschaftungskosten zusammengefasst.

Dabei lassen sich die Positionen einzelnen Bereichen zuordnen - und zwar:

Bewirtschaftungskosten und die Betriebskosten

Die Betriebskosten sind Kostenfaktoren, welche für die Bewirtschaftung einer Immobilie insofern von Bedeutung sind, als dass die Betriebskosten nicht voll (bei vermietetem Wohnraum) auf die Mieter umgelegt werden können. Zu deren Lasten gehen unter anderem:

ing dibafinance
Betriebskostenumlagefähignicht umlagefähig
WarmwasserX
HeizungX
Nebenkostenanteile für leerstehende WohnungenX
KontoführungsgebührenX

Insofern müssen Vermieter für die Bewertung ihrer Immobilie sehr genau beobachten, welche Kosten umlagefähig sind - und welche nicht. Sehr oft sind es gerade die Betriebskosten, welche zwischen Mieter und Vermieter zu Streit führen

  • Einige der nicht umlagefähigen Kosten lassen sich allerdings steuerlich geltend machen. Hier sind diese Aufwendungen entweder Betriebsausgabe oder Werbungskosten in der Steuererklärung.

Die Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind Teil der Bewirtschaftungskosten und entstehen für Aufwendungen, mit deren Hilfe ein funktionsfähiger Zustand der Immobilie gewährleistet werden soll. Reparaturen am Dach oder der Heizungsanlage fallen genauso in den Bereich der Instandhaltung wie ein Austausch defekter Badarmaturen.

Vermieter nutzen heute oft die Möglichkeit, den Mieter am Aufwand zu beteiligen - über die Kleinreparaturklausel. Diese erlegt dem Mieter die Kosten auf - meist in Höhe von 75 Euro.

Bewirtschaftungskosten und der Baukredit

In den Bewirtschaftungskosten gehen bei den Verwaltungskosten verschiedene Punkte auf. Generell handelt es sich hier um eine dynamische Größe. Bezüglich des Mietausfallwagnis sollte die Bedeutung klar sein. Zieht ein Mieter aus der Immobilie aus, droht Leerstand. Für diesen Fall muss der Vermieter laufende Kosten, wie sie etwa durch:

entstehen, selbst tragen.

Ein wichtiger Punkt der mitunter gern vergessen wird, sind die Abschreibungen. Letztere sollen den Wertverzehr an der vermieteten Immobilie abbilden - und verringern die steuerlichen Belastungen. Wie hoch die Abschreibungen sind, ist vom Gesetzgeber festgelegt. Allgemein ist eine AfA in Höhe von 2 Prozent gängige Praxis.


Quellen

Keller, Helmut: Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer: Planung - Kosten - Realisierung »
Müller, Juliane: Corporate Real Estate Management: Flexibilität in der Flächen- und Servicebereitstellung »
Embacher, ‎Gerda Maria / Hanser, Nicole: Basiswissen Immobilienverwaltung: rascher Einstieg ; auf den Punkt gebracht ; klar und verständlich »


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