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Wer eine Immobilie besitzt, der musste nicht nur Geld für den Kauf oder Bau aufbringen, sondern ist auch dafür verantwortlich, dass die Immobilie dauerhaft in einem Zustand ist, in dem sie genutzt werden kann.

Die Kosten, die im Rahmen dieses Bemühens entstehen, werden von Finanzexperten als Bewirtschaftungskosten (BewK) bezeichnet.

Sie stellen einen bedeutsamen Faktor dar, wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht.

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Stand: 13.07.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Was fällt unter den Begriff Bewirtschaftungskosten?

Wenn man von der Bewirtschaftung einer Immobilie und den daraus entstehenden Kosten spricht, ist damit ein ganzes Konglomerat an Kosten gemeint. Zu den Bewirtschaftungskosten für eine Immobilie gehören nämlich auch folgende Aufwendungen:

All diese Kosten müssen berücksichtigt werden, wenn ein Bauprojekt geplant wird. Zwar fallen sie erst nach der Fertigstellung des Baus an, müssen aber dann von jemandem getragen werden. Immerhin gewährleisten sie (vor allem Instandhaltungs- und Betriebskosten), dass die Immobilie auf lange Sicht nutzbar bleibt.

Welche Bewirtschaftungskosten kann man auf den Mieter umlegen?

Hier muss unterschieden werden zwischen gewerblichen Mietobjekten und Immobilien, die als Wohnobjekte vermietet sind.

Bei gewerblichen Immobilien kann der Eigentümer sämtliche Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umlegen und sich so von dieser finanziellen Last befreien.

Bei vermietetem Wohnraum sieht dies anders aus, denn zu Lasten des Mieters dürfen nur bestimmte Kosten gehen. Dies gilt vor allem für die Betriebskosten, über die Dinge wie Heizungs- und Wasserkosten, Müllabfuhr, Hausmeisterdienste, Straßenreinigung, Gartenpflege und Hausbeleuchtung. Auch verschiedene Versicherungsbeiträge wie Glas- oder Gebäudeversicherungen können über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Übersicht: Umlagefähige Bewirtschaftungskosten

Betriebskostenumlagefähignicht umlagefähig
WarmwasserX
HeizungX
Nebenkostenanteile für leerstehende WohnungenX
KontoführungsgebührenX

Insofern müssen Vermieter für die Bewertung ihrer Immobilie sehr genau beobachten, welche Kosten umlagefähig sind - und welche nicht. Sehr oft sind es gerade die Betriebskosten, welche zwischen Mieter und Vermieter zu Streit führen

  • Einige der nicht umlagefähigen Kosten lassen sich allerdings steuerlich geltend machen. Hier sind diese Aufwendungen entweder Betriebsausgabe oder Werbungskosten in der Steuererklärung.

Bedeutung der Bewirtschaftungskosten für die Ertragsermittlung

Ist ein Bauprojekt geplant, für das ein Bankdarlehen notwendig wird, dann spielen die Bewirtschaftungskosten insofern eine Rolle, als dass die Bank sie in den Finanzierungsplan mit einbezieht. Die Kosten für die Grundsteuer, für Gebäudeversicherungen sowie für Wasser und Strom werden sowohl bei selbstgenutzten Wohnimmobilien, als auch bei zu vermietenden Gebäuden mithilfe einer Pauschale eingerechnet. Dieser Pauschalbetrag kann von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sein.

Um den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln (beispielsweise vor einem Kauf beziehungsweise als Vorbereitung auf einen Verkauf), wird eine sogenannte Ertragsermittlung vorgenommen, bei der die Bewirtschaftungskosten eine zentrale Rolle spielen.

Denn um beispielsweise den jährlichen Reinertrag einer vermieteten Immobilie zu ermitteln, werden vom Rohertrag einfach die Bewirtschaftungskosten abgezogen. So lässt sich errechnen, wie viel dem Eigentümer nach Abzug dieser Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt.

  • Nimmt man an, der Vermieter hat jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 65.000 Euro und Bewirtschaftungskosten von 18.500 Euro, so bleiben ihm letztlich 46.500 Euro als Reinertrag.

Eine Immobilie mit einem höheren jährlichen Reinertrag wird von Banken natürlich mit einem höheren Verkehrswert versehen, als eine Immobilie, bei der nach Abzug der Bewirtschaftungskosten nur ein Minimalbetrag übrig bleibt. Eine solche Immobilie zu kaufen, wäre keine gute Wertanlage, da sie wenig bis gar keinen Ertrag erwirtschaftet.


Quellen

Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »
Gesetze im Internet: § 27 Betriebskosten »
jvh-online: Anlage 3 zu §27 II. Berechnungsverordnung (PDF) »
Verwaltungsvorschriften im Internet: Bekanntmachung Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswert »
Reisbeck, Tilman / Schöne, Lars Bernhard: Immobilien-Benchmarking: Ziele, Nutzen, Methoden und Praxis »
Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht »


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