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Es gibt verschiedene Arten, ein Immobiliendarlehen abzusichern. Eine davon ist die Briefgrundschuld. Unter dieser verstehen Finanzexperten ein Grundpfandrecht. Ein solches Grundpfandrecht ist nicht von einer bestimmten Forderung abhängig (d. h. es ist kein akzessorisches Recht).

Wie auch die Buchgrundschuld wird die Briefgrundschuld immer in das Grundbuch eingetragen und bezieht sich auf ein bestimmtes Grundstück, nicht auf ein spezielles Darlehen. Bei der Briefgrundschuld wird neben der Eintragung ins Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgefertigt.

Dieser Vorgang kostet selbstverständlich Geld. Für die Erstellung dieses offiziellen Dokumentes wird eine Gebühr erhoben, die vom Eigentümer des Grundstückes zu tragen ist.

Briefgrundschuld eintragen - So geht es

Zunächst einmal ist jede Grundschuld formal eine Briefgrundschuld. Um daraus eine Buchgrundschuld zu machen, ist ein Briefausschluss notwendig. Dieser muss ins Grundbuch eingetragen werden. Soll eine Grundschuld mit Brief entstehen, muss zusätzlich zum Eintrag in Abteilung III des Grundbuches der bereits erwähnte Grundschuldbrief ausgefertigt werden.

Hierfür wird ein von der Bundesdruckerei entworfenes Formular verwendet. Dieser Brief gilt als Wertpapier und steht bei Rechtsgeschäften für die Grundschuld.

Wozu kann eine Briefgrundschuld verwendet werden?

Grundsätzlich kann eine Briefgrundschuld auch nach der Tilgung des ihr zugrunde liegenden Darlehens weiter Bestand haben. So kann sie der Eigentümer immer wieder zur Absicherung von Finanzierungen nutzen.

Eine solche Grundschuld mit Brief wird normalerweise als Sicherheit für ein Darlehen genutzt. Meist handelt es sich um ein Darlehen, das die Bank im Rahmen einer Baufinanzierung gewährt. Da das Darlehen für ein Grundstück bereitgestellt wird, dient die Briefgrundschuld als Sicherheitsleistung für die Belastung des Grundstücks.

Diese Form der Grundschuld wird meist bei längerfristigen oder riskanten Immobilien- oder auch Baudarlehen verwendet. Die Grundschuld mit Brief wird von Banken als besonders effiziente Sicherheit angesehen und die meisten Kreditinstitute möchten sich mit dieser Sicherheit gegen eventuelle Liquiditätsprobleme des Darlehensnehmers absichern.

Welche Vor- und Nachteile bietet eine Briefgrundschuld?

Wie bei jeder Absicherungsform von Baufinanzierungen hat auch die Briefgrundschuld sowohl Vorteile als auch Nachteile, die gegeneinander abgewogen werden sollten:

VorteileNachteile
starke SicherheitsleistungBei Briefverlust umständliches Verfahren notwendig
attraktiv für Banken25% mehr Kosten als bei der Buchgrundschuld
kein Eintrag ins Grundbuch bei Übertragung, deshalb keine KostenTotalverlust der Immobilie durch Zwangsversteigerung ist möglich
Bank darf keine Gebühren für die Löschung verlangenDie Bank muss der Löschung offiziell zustimmen

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Wann verwendet die Bank die Briefgrundschuld als Sicherheit?

Bei Immobiliendarlehen kann es immer wieder zu finanziellen Engpässen beim Darlehensnehmer kommen, sodass er die monatlichen Raten zur Tilgung des Darlehens nicht mehr aufbringen kann. Gründe können beispielsweise die folgenden sein:

In diesen Fällen kommt es nicht selten zu einer Zwangsversteigerung oder Zwangsvollstreckung der Immobilie bzw. des Grundstücks. Diese kann von der Bank, die im Besitz der Briefgrundschuld ist, in die Wege geleitet werden. Aus dem Erlös der Zwangsversteigerung erhält die Bank dann den ihr noch zustehenden Darlehensbetrag.

Die Abtretung einer Grundschuld bzw. Briefgrundschuld an eine dritte Partei ist möglich. Um eine Grundschuld zu löschen, wird der Grundschuldbrief sowie das beurkundete Einverständnis des Gläubigers benötigt.


Quellen

Schellhammer, Kurt: Schellhammer, Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen »
Balensiefen, Gotthold / Bönker, Christian / Geiger, Norbert / Schaller, Wolfgang: Rechtshandbuch für die Immobilienpraxis: Erwerb, Entwicklung, Bestandshaltung, Vermarktung »
Dieckhöfer, Hans: Immobilienverträge richtig lesen: kleines Lexikon der Fachbegriffe »


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