Grunddienstbarkeit - das Sachenrecht auf Grundstücken

Die Grunddienstbarkeit beschreibt nichts anderes als eine spezielle Belastung eines Grundstücks zugunsten einer anderen Person - beispielsweise des Nachbarn vom angrenzenden, herrschenden Grundstück.

Diesem werden durch die Grunddienstbarkeit bestimmte Rechte am dienenden Grundstück eingeräumt. Die rechtlichen Vorschriften zu diesem Recht sind in den §§ 1018 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Eine Grunddienstbarkeit stellt die Belastung eines Grundstückes dar und wird immer in Abt. 2 des Grundbuches eingetragen.

Welche Rechte fallen unter die Grunddienstbarkeit?

Wer ein Grundstück kaufen möchte, der sollte folglich vor Vertragsabschluss unbedingt in die Abteilung 2 des Grundbuches schauen, denn dort wird die Grunddienstbarkeit festgehalten. Besteht eine solche Eintragung, dann hat man als neuer Eigentümer die Pflicht:

• bestimmte Handlungen selbst zu unterlassen
• bestimmte Handlungen des Nachbarn zu dulden

Beispielsweise kann der Nutznießer der Grunddienstbarkeit darauf bestehen, dass der neue Eigentümer bestimmte Arten der Bebauung unterlässt (z. B. darf er nicht über eine bestimmte Höhe hinaus bauen). Außerdem muss der Eigentümer des Grundstücks dulden:

• dass der begünstigte Nachbar unter Umständen ein Wegerecht hat (also über das erworbene Grundstück laufen oder fahren darf),
• ein Teil seines Gebäudes auf das erworbene Grundstück reicht,
• seine Strom- oder Wasserleitungen unter dem Grundstück verlaufen,
• dass die Viehzucht auf dem Grundstück des Nachbarn Lärm und Geruch verbreitet.

Welche Pflichten hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks?

Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf allerdings nicht einfach tun, was er möchte. Laut der §§ 1020 ff. BGB ist er dazu verpflichtet, mit dem ihm eingeräumten Recht sorgsam umzugehen und es schonend auszuüben.

So hat er beispielsweise eine Unterhaltungspflicht bezüglich eines Wegerechtes, d. h. er kann durchaus dazu verpflichtet sein, mit für die Erhaltung und auch Instandhaltung des Weges, den er mit benutzen darf, zu sorgen. Solche Pflichten sollten bereits bei den Verhandlungen über eine Grunddienstbarkeit festgelegt werden.

Auch kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu einem Nutzungsentgelt verpflichtet sein. Dies muss aber schon bei Vertragsabschluss festgehalten werden. Solche Entgelte werden in der Regel durch eine jährliche Zahlung (Nutzungsrente) abgegolten.

Wie lässt sich eine Grunddienstbarkeit beenden?

Wer ein Grundstück erwirbt, das mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, der kann versuchen, dieses Sachenrecht des Nachbarn zu beenden. Dies funktioniert grundsätzlich nur, wenn dieser zustimmt. Mit etwas Glück wurde bei Abschluss des Vertrages eine Laufzeit vereinbart, nach deren Ablauf die Grunddienstbarkeit automatisch endet. Es gibt aber auch verschiedene Gründe, die zur Beendigung führen:

• Wegfall eines wichtigen Vorteils des herrschenden Grundstücks
• Fristen für eigentlich notwendige Beschwerden verstreichen ungenutzt

Da ein solches Recht im Grundbuch steht und in den allermeisten Fällen auf unbestimmte Zeit festgelegt wird, bleibt die Grunddienstbarkeit auch beim Verkauf des Grundstückes bestehen und der neue Eigentümer muss die daraus resultierenden Rechte der begünstigten Person hinnehmen. Fällt die Grunddienstbarkeit weg, so wird sie im Grundbuch als gelöscht markiert.

Quellen

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Grunddienstbarkeit §1018 »
Brehm, Wolfgang / Berger, Christian: Sachenrecht »
Füller, Jens Thomas: Eigenständiges Sachenrecht? »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »