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Soll eine Immobilie erworben oder veräußert werden, ist eine Immobilienbewertung sinnvoll. Sie verrät dem Verkäufer oder Käufer den aktuellen Verkehrswert und ist damit die Basis für einen festzulegenden Angebotspreis.

Eine Immobilienbewertung kann auf drei verschiedene Arten durchgeführt werden.

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Immobilienbewertung online

Nicht jeder möchte seine Immobilie von einem Gutachter oder Sachverständigen bewerten lassen, weil diese Tätigkeit Kosten verursacht. Wer die Immobilienbewertung möglichst schnell und kostenfrei erstellen lassen möchte, der kann diese mithilfe des Internets durchführen lassen.

Es gibt zahlreiche Vergleichs-Portale, Verbraucherschutz-Websites oder auch Onlinepräsenzen von Banken, die eine solche Immobilienbewertung online ermöglichen. Dazu muss man lediglich alle notwendigen Angaben besorgen und ein Online-Formular ausfüllen. Unmittelbar nach dem Ausfüllen und dem Start der Online-Berechnung erhält man eine relativ genaue Bewertung für seine Immobilie.

Kosten einer Immobilienbewertung

Die Kosten für eine solche Bewertung hängt vor allem davon ab, wer sie vornimmt. Entscheidet man sich für eine Bewertung mithilfe eines Online-Formulars, fallen keine Kosten an. Dafür kann die Bewertung allerdings nicht ganz so detailliert durchgeführt werden und das Ergebnis ist ebenfalls nicht so exakt, wie bei der Beauftragung eines Experten.

Der Weg zu einer exakten Bewertung einer Immobilie führt über die Beauftragung eines Sachverständigen beziehungsweise Gutachters. Bei ihnen handelt es sich etwa um Bauingenieure, Architekten, Bankfachleute, kompetente Handwerksmeister oder entsprechend geschulte Immobilienmakler.

Diese können ihr Honorar seit der Abschaffung der "Honorartabelle für Architekten und Ingenieure (HOAI)" frei festlegen. Bis zur Abschaffung lag das Honorar für die Bewertung eines etwa 300.000 Euro teuren Objekts zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Die Kosten für eine Immobilienbewertung richten sich heute vor allem nach dem Aufwand der Bewertung sowie dem Wert des Objekts.

  • Wenn man einen Gutachter mit der Bewertung beauftragt, sollte man vor Vertragsabschluss die Kosten mit diesem absprechen und auch im Vertrag festhalten. So umgeht man Missverständnisse und Rechtsstreitigkeiten.

Ein einfaches Gutachten verursacht meist Kosten von einigen hundert Euro. Eine detaillierte Immobilienbewertung hingegen kann bis zu 1,5 % des Verkehrswertes kosten. Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro wären dies immerhin etwa 7.500 Euro.

Verfahren der Immobilienbewertung

Es gibt insgesamt drei mögliche Verfahren für die Bewertung. Neben dem Vergleichswertverfahren kann man das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren verwenden.

Beim Vergleichswertverfahren liegt der Fokus auf auf einem Vergleich mit ähnlichen Objekten in der näheren Umgebung. Das sachwertverfahren konzentriert sich auf den reinen Wert des Gebäudes sowie des Bodenwertes. Beim Ertragswertverfahren wird errechnet, welche Rendite ein vermutetes Objekt jährlich erwirtschaftet, welchen Ertrag es also bringt.

Eine wichtige Unterscheidung ist die zwischen einem Kurzgutachten, welches meist für das Exposé eines Maklers erstellt wird. Eine solche Immobilienbewertung ist allerdings nicht zur Verwendung vor Gericht geeignet. Dazu muss eine detaillierte Immobilienbewertung durchgeführt werden. Sie kann auch bei Rechtsstreitigkeiten als Nachweis des Wertes verwendet werden.

Rechner für die Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung mithilfe der im Internet zur Verfügung stehenden Online-Rechner ist relativ einfach.

In die Online-Formulare trägt man möglichst viele Angaben zur Immobilie ein, etwa:

  • Jahr der Fertigstellung
  • Lage (Postleitzahl oder Adresse)
  • Größe der Immobilie und des Grundstücks
  • Ausstattungsmerkmale innen (Bodenbeläge, Kamin, Einbauküche, Balkon oder Terrasse)
  • Ausstattung im Außenbereich (Solaranlage, Garage, Carport, Gartenhaus)
  • Zeitpunkt der letzten Modernisierung

Je mehr Angaben man zur Immobilie machen kann, umso genauer fällt die Immobilienbewertung aus. Mit mehr Informationen ist das jeweilige System besser in der Lage, das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Objekten in der nähren Umgebung zu vergleichen. Einer solchen Online-Immobilienbewertung liegt meist das sogenannte Vergleichswertverfahren zugrunde.

Nachteil einer Immobilienbewertung im Internet

Obwohl die Bewertung einer Immobilie mithilfe solcher Online-Rechner die Vorteile hat, dass sie schnell geht, kostenfrei ist und völlig unkompliziert abläuft, sollte man aber einen wichtigen Aspekt mit bedenken.

Beauftragt man einen Gutachter, so wird dieser sich das zu bewertende Objekt direkt vor Ort anschauen und erhält so einen wesentlich besseren Eindruck vom Zustand des Grundstücks und des Gebäudes. Dieser Eindruck fließt dann mit in die Bewertung mit ein.

Der Online-Rechner nutzt dagegen lediglich die Angaben des Kunden, ist also in seinen Möglichkeiten eingeschränkt.


Quellen

Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht »
Mannek, Wilfried: Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien »