Mietkauf von Wohnimmobilien

Auch bei einer Mietkauf Wohnung zahlt der Mieter über einen festgelegten Zeitraum eine höhere Miete. Läuft der Vertrag aus, zahlt der Mieter den vereinbarten Kaufpreis für die Wohnung, wobei die bereits gezahlte Miete angerechnet wird. Wie beim Haus oder Grundstück muss der Mieter durch Ansparen dafür sorgen, dass er am Vertragsende über die Restsumme verfügt, die zum endgültigen Erwerb der Wohnung notwendig ist.

Wieder gilt, dass der Mietkauf einer Wohnung nur für Personen geeignet ist, die diese Doppelbelastung durch Mietzahlung und Ansparen wirklich über lange Zeit leisten können. Vor allem jungen Familien und Geringverdienern wird von Immobilienexperten sowie von Verbraucherschützern geraten, vorsichtig zu sein.

Am besten lässt sich die Vorgehensweise für einen Mietkauf an einem anschaulichen Fallbeispiel verdeutlichen. Nimmt man an, dass ein Interessent nicht genügend Eigenkapital für eine Baufinanzierung aufbringen kann, dann ist der Mietkauf eine Alternative. Nehmen wir an, jemand interessiert sich für eine Wohnimmobilie, weiß aber noch nicht, ob er tatsächlich einen Kauf tätigen möchte. Dann hat er die Wahl zwischen den beiden Varianten:

• Mietkauf
• Optionskauf

Bei der ersten Variante verpflichtet er sich zum Kauf der Immobilie, beim Optionskauf trifft er diese Entscheidung erst später und wohnt zunächst "auf Probe" in den eigenen vier Wänden.

Bei einem solchen Kaufgeschäft verbleiben alle Lasten (z. B. Hypotheken, Grundschulden) bis zum vollständigen Verkauf beim Verkäufer/Eigentümer, er bleibt also juristisch Eigentümer. Dies wird im Vertrag festgehalten. Heiz- sowie andere Nebenkosten muss der Käufer tragen. Er erhält mit Abschluss des Vertrages das wirtschaftliche Eigentum.

Ein Mietkauf kommt leider nicht für jeden Interessenten in Betracht.

Wer mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, aber bereits vorher feststellt, dass er aufgrund schlechter, wirtschaftlicher Verhältnisse (unsichere Arbeitsstelle, geringes Gehalt, kein Eigenkapital, negativer Schufa-Eintrag) schon eine klassische Haus- oder Wohnungsfinanzierung nicht stemmen kann, der sollte auch auf einen Mietkauf verzichten.

Zu bedenken ist hier, dass ja bei einem Mietkauf irgendwann die restliche Kaufsumme fällig wird. Kann diese nicht gezahlt werden, besteht das Risiko einer oft sehr teuren Vertragsauflösung.

Eine weitere Voraussetzung für den klassischen Mietkauf ist eine zu leistende Anzahlung, die normalerweise etwa 20 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Diese Zahlung wird einmalig geleistet und muss vor der Beurkundung durch den Notar getätigt worden sein. Es kann von den Parteien allerdings auch eine Ratenzahlung vereinbart werden.

Ein Mietkauf muss stets von einem Notar beglaubigt werden. Damit wird die Rechtsgültigkeit des Vertrages beziehungsweise der Verträge sichergestellt. Dies gilt für den Miet- und Optionskauf gleichermaßen und dient der Korrektheit des abzuschließenden Vertrags. In der Praxis werden zwei Verträge abgeschlossen. Zunächst wird ein normaler Mietvertrag unterschrieben. Zusätzlich muss ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, durch den der Erwerb der Immobilie festgeschrieben wird.

Einen Optionskauf bieten sehr häufig Wohnungsbaugenossenschaften an. Sie räumen dem Vertragspartner lediglich die Option ein, das Haus oder die Wohnung zu kaufen. Diese Kaufoption wird normalerweise ins Grundbuch eingetragen, ebenso der Zeitraum in dem sie gilt.

Meist ist dies eine Zeitspanne von 25 bis 35 Jahren. Wie beim klassischen Mietkauf wird auch hier ein Teil der Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet. Im Gegensatz zum Mietkauf kann der Mieter beim Optionskauf den Erwerb der Immobilie verweigern. Er ist also nicht gesetzlich verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Kaufoption zu nutzen.

Was kann ein Interessent tun, um sicherzustellen, ein seriöses Angebot für einen Mietkauf vor sich zu haben. Es gibt einige Dinge, auf die unbedingt geachtet werden sollte, bevor man einen Vertrag unterschreibt:

• Vergleich des Preises mit Wohnungs- oder Hauspreisen in der Umgebung
• Keiner Sonderzahlung bei Optionskauf zustimmen, da diese bei Kaufverzicht verfällt
• Bestehen auf einer Ausstiegsklausel im Vertrag des Optionskaufs
• Beachtung der Kosten für Instandhaltung oder Sanierung, da hier zusätzliche Belastungen entstehen können
• Keine Festlegung auf den Finanzpartner des Verkäufers

Prinzipiell sollte geprüft werden, ob nicht eine klassische Hausfinanzierung über ein Darlehen der Hausbank sinnvoller und kostengünstiger ist. Letztlich kann nur ein detaillierter Vergleich beider Varianten zeigen, welche die passende ist.

Wie bei jedem Geschäft gibt es auch bei Mietkäufen sowohl Vorteile als auch Nachteile. Diese sollten gegeneinander abgewogen werden, bevor man einen Vertrag abschließt.

Die Vorteile beim Mietkauf:

• Mietzins ist höher als die reguläre Miete, der Verkäufer gewährt dem Mieter aber einen Kredit.
• Keine Beteiligung einer Bank
• Die Mietzahlungen werden teilweise auf die Kaufsumme angerechnet.
• Der Käufer ist sofort wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.
• Ratenhöhe bleibt die gesamte Zeit über stabil (keine Abhängigkeit von Zinsentwicklungen).
• Dem Vermieter sind höhere Mieten sicher und er darf das Geld auch bei scheiterndem Vertrag behalten.

Mögliche Nachteile beim Mietkauf:

• Dem Käufer entstehen höhere Kosten als bei einem sofortigen Kauf.
• Vertragsbedingungen sind schlechter als bei einer Bankfinanzierung.
• Verlust des Geldes und der Immobilie bei Pleite des Verkäufers.
• Beim Mietkauf gibt es keine staatliche Förderung.
• Mehrkosten durch Beteiligung an Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten.
• Der Mieter ist erst nach vollständigem Kauf juristischer Eigentümer.