Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum

Miteigentumsanteil - Die wichtigsten Fakten

• Durch den Miteigentumsanteil können die Beteiligungen und Umlagen gerecht verteilt werden.
• Sie bilden die Grundlage für die Kostenverteilung des gemeinschaftlichen Eigentums.
• Eine Eigentümerversammlung ist nur dann beschlussfähig, wenn mehr als 50% der Miteigentumsanteile anwesend sind.

Miteigentumsanteil oder Sondereigentum

Miteigentumsanteile finden im Wohnungseigentumsrecht ihre Anwendung. Der Anteil des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welcher auf einen Eigentümer fällt, ist der Miteigentumsanteil. Dazu zählen zum Beispiel die Außenanlagen und alle Bestandteile des Gebäudes, die kein Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers darstellen.

Beim Kauf einer Wohnung in einer Wohnungsanlage gilt diese als Sondereigentum, darunter folgende Bestandteile:

• Räume
• Deckenverkleidungen
• Sanitäranlagen
• Balkoninnenraum und Innenanstrich des Balkons.

Dagegen gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum alle anderen Gebäude-Bestandteile, die nicht einem einzelnen Eigentümer zuzuordnen sind und gemeinschaftlich genutzt werden können, wie beispielsweise:

• Außenanlagen
• Gärten
• Aufzüge
• Treppenhaus
• Abflussrohre
• Fassade, Außenanstrich
• Balkone - Außenbelag und Brüstung
• Waschräume
• Fahrradkeller.

Miteigentumsanteil in der Betriebskostenabrechnung

Soll die Eigentumswohnung vermietet werden, gibt es oft einen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Verwalter verteilt die Nebenkosten nicht nach der Wohnungsgröße, sondern nach den Miteigentumsanteilen.

Die Vorauszahlung auf die Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft geschieht meistens monatlich und wird landläufig Hausgeld genannt. Diese Hausgeldabrechnung muss genau vom Vermieter und Eigentümer der Wohnung überprüft werden.

Nur die Betriebskosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen. Je nach Miteigentumsanteil werden die Kosten für Sanierung, Instandhaltung, Modernisierung, Reinigung des Treppenhauses und des Außengeländes, unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt.

Es gibt einige Kosten, die der Vermieter auf die Mieter nicht umlegen darf. Dazu gehören unter anderem:

• Kosten für Instandhaltung und Sanierung
• Sonderumlagen zur Finanzierung von Reparaturen oder Instandhaltungen
• Verwaltungsgebühren des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Kontoführungsgebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Kosten für Beiratshaftpflichtversicherung
• Beirat Aufwandsentschädigungen
• Eigentümergemeinschaft Versammlungskosten
• sonstige Aufwendungen.

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Berechnung des Miteigentumsanteils

Der prozentuelle Anteil am Miteigentum kann in der notariellen Teilungserklärung der gesamten Wohnanlage erkannt werden. Schon vor einem Hauskredit Abschluss sollte dieser Anteil am Miteigentum bekannt sein. Der Notar erstellt die Teilungserklärung anhand einiger Fakten, unter anderem:

• der Lageplan des Gebäudes
• der Grundrissplan.

Bauliche Veränderungen, wie die Teilung einer Wohnung oder Wohnungszusammenlegungen, können die Miteigentumsanteile beeinflussen. Diese neuen Anteile müssen vom Notar in der Teilungserklärung ergänzt werden. Dafür ist aber eine Zustimmung und Mitwirkung aller Eigentümer notwendig.

Quellen

Schnabel, Peter-Dietmar: Handbuch für die Verwalterpraxis - inkl. Arbeitshilfen online: Von der Eigentümerversammlung bis zum Verwaltervertrag 2. Auflage »
Streibl, Florian: Profi-Handbuch für Wohnungseigentümer: Pflichten kennen - Rechte durchsetzen, Für Selbstnutzer und Vermieter »
Moersch, Karl-Friedrich: ABC der Mietnebenkosten: Lexikon für Mieter und Vermieter »
Deckert, Wolf D.: Die Eigentumswohnung »
Von Hauff, Michael / Musielack, Hanno: Das große Verwalter-Handbuch - inkl. Arbeitshilfen online »
Blankenstein, Alexander C.: Wohnungseigentumsrecht für Verwalter »