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Mithilfe der Restwertmethode kann grob eine Aufteilung der Kosten für eine Immoblie auf Grundstück und Gebäude vorgenommen werden. Das Ergebnis ist die u.a. Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung bei der Steuer und entfällt auf das Gebäude.

Aufgrund der Ungenauigkeit der Methode wurde sie jedoch vom Bundesfinanzhof für unzulässig erklärt. Als grobe Richtlinie wird sie - auch von Finanzämtern - dennoch häufig angewendet und gegenüber komplizierteren Berechnungen bevorzugt.

Es gibt jedoch noch weitere Berechnungsmethoden wie die Verkehrswertmethode oder Schätzungen.

Diese Berechnungen können auch zu einem späteren Zeitpunkt wieder wichtig für den Hauskäufer werden - zum Beispiel beim Wiederverkauf der Immobilie oder für Berechnungen zur steuerlichen Absetzbarkeit.

  • Der Kaufpreis einer Immobilie wird auf dem Weg der sogenannten Restwertmethode aufgeteilt. Das Ergebnis nach den Berechnungen dieser Methode kann, muss aber nicht richtig sein. So hält der Bundesfinanzhof diese Berechnungsmethode auch für unzulässig. Dennoch werden viele Kaufpreise auf diesem Wege aufgeteilt. Denn das Verfahren ist sehr einfach anzuwenden und führt häufig zu nachvollziehbaren Ergebnissen.

Rechnen mit der Restwertmethode

Nach dieser Methode wird der Wert von Grund und Boden ermittelt, indem man die Grundstücksfläche in Quadratmeter mit dem Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter multipliziert. Dieser Betrag wird vom einheiltich bezahlten Kaufpreis abgezogen. Das Ergebnis ist die u.a. Bewessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung bei der Steuer und entfällt auf das Gebäude.

  • Hauspreis = Kaufpreis - (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert)

Eine Beispielberechnung mit der Restwertmethode

Es geht um ein bebautes Grundstück in einer kleinen Stadt. Das Gebäude ist bereits vor 1900 erbaut worden und befindet sich in einem desolaten Zustand. In der Kleinstadt beträgt der Bodenrichtwert 500 Euro pro qm.

  • Das Grundstück hat eine Fläche von 450 qm. Der Kaufpreis beträgt 300.000 €.

Kaufpreis abzüglich 300.000 €
Wert des Grund und Bodens, 450 qm x 500 € / qm = 225.000 €
Kaufpreisanteil für das Gebäude 75.000 €

Damit würden in diesem Beispiel 75 % des Kaufpreises allein auf den Grund und Boden fallen und nur 25 % auf das Gebäude selbst. Die steuerlichen Vorteile durch die Werbungskosten wären damit ausgesprochen gering. Für die Restwertmethode spricht hier, dass wegen des hohen Alters des Gebäudes nur wenig vom Kaufpreis auf das Gebäude entfallen kann, doch ist ein Missverhältnis dennoch deutlich erkennbar.

Restwertmethode - Rechner

  • Es gibt noch weitere Berechnungsmethoden wie die Verkehrswertmethode. Unter Umständen sollte man sich nicht mit den Berechnungen nach der hier beschriebenen Methode zufrieden geben, sondern prüfen, ob man mit Kaufpreisaufteilungen nach dem Verhältnis der Verkehrswertmethode nicht zu einem günstigeren Ergebnis kommt. Der Bundesfinanzhof hält diese Methode ohnehin für die zutreffendere Aufteilungsmethode.

Die Restwertmethode in der Einkommenssteuer

Wenn die Berechnungsmethode bei der Einkommenssteuer zu günstigen Ergebnissen kommt, sollte man nichts gegen sie einwenden. Es gibt viele professionelle Gutachter, die eine Aufteilung des Kaufpreises ohnehin für eine willkürliche Entscheidung halten. Bei der Steuer muss aber auf die eine oder andere Weise eine Entscheidung getroffen werden, die allen Parteien gerecht wird.

  • Von Finanzämtern wird diese Methode häufig noch gegenüber der komplizierten Verkehrswertmethode bevorzugt. Doch bei Streitigkeiten vor Gericht hält sie aufgrund des Urteils vom Bundesfinanzhof nicht stand.

Quellen

Mannek, Wilfried: So viel ist Ihr Haus wert: Der richtige Verkehrswert bei Kauf, Verkauf, Steuern, Erbschaft. »
Siepe, Werner: Meine Immobilie erfolgreich verkaufen: Das beste Ergebnis erzielen. »