Tilgung: Immobilien richtig entschulden

Der Begriff Tilgung taucht allgemein im Zusammenhang mit Finanzierungen und Krediten auf. Konkret bezieht sicht das Tilgen darauf, dem Kreditgeber eine eingegangene Verbindlichkeit zurückzuzahlen.

Diese Rückzahlung bzw. Tilgung kann auf unterschiedliche Weise erfolgen - und zwar:

• regelmäßig im Rahmen eines Ratenzahlungsplans
• außerplanmäßig (Sondertilgung)
• als Einmalzahlung.

Im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit können die verschiedenen Tilgungsarten miteinander kombiniert werden. Gebräuchlich ist beispielsweise die Einflechtung von Sondertilgungen in ein Darlehen.

Unabhängig davon, für welche Rückzahlungsart man sich entscheidet, ist die Erstellung eines individuellen Tilgungsplans unausweichlich.

Die Tilgung beim Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen

In der Baufinanzierung haben sich in den vergangenen Jahren verschiedene Kreditformen etabliert, die sich gerade in der Tilgung unterscheiden. Verbreitet sind vor allem zwei Varianten - das Annuitätendarlehen und der Tilgungskredit.

Im Fall eines Annuitätendarlehens tilgt der Kreditnehmer die Verbindlichkeit in festen Raten, die sich äußerlich nicht verändern. Allerdings verschiebt sich intern das Verhältnis aus Tilgungsteil und Zinsteil.

Im Rahmen eines Tilgungsdarlehens wird die Verbindlichkeit mit einem konstanten Tilgungsteil zurückgeführt. Durch den hieraus veränderlichen Zinsteil variiert die Rate in Abhängigkeit von der Laufzeit.

Neben diesen beiden Varianten existieren einige weitere Kreditformen. Ein bekanntes Beispiel ist das endfällige Darlehen.

Hier findet keine Tilgung innerhalb der Laufzeit statt. Kreditnehmer zahlen der Bank lediglich den laufenden Zins. Erst mit dem Laufzeitende wird die Kreditschuld als Einmalzahlung fällig. Beliebt ist diese Variante in Kombination mit Bausparverträgen, die während der Laufzeit durch den Kreditnehmer bespart werden.

Bei einer Laufzeit von 10 Jahren ergeben sich abhängig von der gewählten Tilgungsart folgende Rückzahlungssummen:

Die richtige Tilgung für Immobilienbesitzer

Da viele Immobiliendarlehen deutlich höher ausfallen als die in dem Beispiel genannten 100.000 Euro (und 1.200 Euro und mehr Raten für viele Haushalte kaum leistbar sind), liegt der Tilgungssatz heute oft zwischen 2 - 4 Prozent.

Grundsätzlich muss der Tilgungssatz so gestaltet werden, dass er komfortabel tragbar ist. Von einem "auf Kante Nähen" ist abzuraten, da finanzieller Spielraum erhalten bleiben sollte.

Clevere Immobilienbesitzer kombinieren die regelmäßigen Tilgungen des Darlehens mit Sondertilgungen. Letztere liegt bei vielen Banken zwischen 5 bis 10 Prozent und erlaubt eine schnelle Entschuldung der Immobilie - ohne von vornherein das Risiko hoher Tilgungssätze eingehen zu müssen.

Wie lässt sich eine Tilgung berechnen?

Zur Berechnung der Tilgungsrate werden verschiedene Formeln benutzt, die von der Art des Darlehens abhängen. Nimmt man das Annuitätendarlehen als Beispiel, so muss zunächst die jährliche Annuität berechnet werden. Dazu dienen folgende Schritte:

Tilgung berechnen bei jährlicher Ratenzahlung

Eine andere Form, um die Tilgung berechnen zu können, wird bei einer jährlichen Ratenzahlung angewendet. In einem solchen Fall kann man folgendermaßen vorgehen:

Man kann die jährliche Tilgungsrate berechnen, indem man die Gesamtdarlehenssumme durch die vereinbarte Laufzeit in Jahren teilt. Meist wird die Formel T = K : n verwendet, wobei die einzelnen Buchstaben für folgende Begriffe stehen:

• T = Tilgungsrate
• K = Gesamtschuld
• n = Tilgungsdauer in Jahren

Eine solche, simple Berechnung wird möglich, weil die Konstanz der Tilgungsrate über den Zeitraum der Laufzeit gegeben ist. Würde diese schwanken, wären zusätzliche Schritte nötig, um diese berechnen zu können. An folgendem Beispiel lässt sich gut die Tilgung berechnen:

Es lohnt sich, die Tilgung zu berechnen und zu schauen, bei welcher Variante man weniger regelmäßige Belastungen zu tragen hat. Natürlich spielt auch die gewünschte Laufzeit für ein Darlehen eine Rolle.

Das Wichtigste zur Tilgungsrate

• Mit der für gewöhnlich monatlich fälligen Tilgungsrate zahlt der Kreditnehmer seinen Baukredit über etwa 25 bis 30 Jahre ab.
• Bei einem für Baudarlehen üblichen Annuitätenkredit bleibt die Tilgungsrate immer gleich, bei einem Ratendarlehen verringert sich die Tilgungsrate im Laufe der Jahre.
• Die Höhe der Tilgungsrate hat einen großen Einfluss auf die Laufzeit und die Gesamtkosten des Hauskredits.
• Wer zunächst eine geringe Tilgungssumme aufgenommen hat, nach einer Weile jedoch feststellt, dass such eine höhere monatliche Rate bewerkstellibar ist, kann diese Summe auf einen Banksparplan bzw. ein Tagesgeldkonto einzahlen.

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Tilgungsrate beim Hauskredit

Wer einen Hauskredit aufnimmt, zahlt diesen meist sehr hohen Betrag für gewöhnlich mit einer monatlich fälligen Tilgungsrate ab.

Jeder Häuslebauer oder Immobilienkäufer muss sich genau überlegen, in welcher Höhe er die Tilgungsraten wählt. Dies hat nämlich nicht nur einen erheblichen Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens, sondern auch auf die Gesamtkosten des Kredits.

Tilgungsrate beim Annuitätendarlehen und Ratendarlehen

Es gibt verschiedene Formen der Kredittilgung und man unterscheidet

• das Annuitätendarlehen und
• das Ratentilgungsdarlehen,

wobei das Annuitätendarlehen für Hauskredite die übliche Form der Ratenzahlung darstellt.

Beim Annuitätendarlehen - der häufigsten Form des Hauskredits - bleibt die Höhe der Rate von Jahr zu Jahr gleich. Doch ändert sich die Zusammensetzung der Rate. Der Zinsanteil nimmt aufgrund der der sinkenden Grundschuld immer weiter ab und der Anteil des Tilgungsbetrags nimmt stetig zu.

Damit bleiben die Restschulden in der Anfangsphase zwar relativ hoch, sinken aber zum Ende der Laufzeit rapide.

In der Regel beträgt die Gesamtlaufzeit für ein Annuitätendarlehen 25 bis 30 Jahre.

Bei einem Ratentilgungsdarlehen wird die Gesamtschuld durch gleichbleibende Tilgungsraten abbezahlt. Da die Zinskosten mit zunehmender Tilgung weniger werden, die Tilgungsrate aber nicht erhöht wird, sinkt die Belastung von Jahr zu Jahr und die Raten werden immer geringer.

Für diese Darlehensart zahlt der Kreditnehmer letztendlich weniger Zinsen, da hier der Schwerpunkt der Zahlung bei der Tilgungsrate liegt. Damit verdienen auch die Banken weniger an den Ratentilgungsdarlehen und bieten diese deswegen seltener an. Hypothekenbanken und Versicherungen vergeben diese Form des Kredits gar nicht erst.

Für den Kreditnehmer bedeutet diese Darlehensform stets eine hohe Anfangsbelastung, denn anders als beim Annuitätendarlehen liegt hier der Tilgungssatz immer über 1 %.

Tilgungsrate festlegen

Wer es sich von seinen wirtschaftlichen Verhältnissen her erlauben kann, der sollte die Tilgungsraten für seinen Hauskredit nicht zu niedrig wählen. Eine Mindesttilgung von 1 % ist bei Baudarlehen üblich, doch wer die Mindesttilgung wählt, wird auch entsprechend lange an seinem Kredit abbezahlen müssen.

Wer dennoch zunächst eine geringe Tilgungssumme aufgenommen hat, nach einer Weile jedoch feststellt, dass er auch einen höheren Betrag im Monat als Tilgungsrate verkraften könnte, der kann diese Summe auch auf einen Banksparplan oder ein Tagesgeldkonto einzahlen.

So kann man die Jahre bis zur Anschlussfinanzierung nutzen, um Rücklagen für eine Sondertilgung zu bilden und auf diese Weise die Restschuld verringern.

Ein weiterer Nachteil einer zu niedrigen Tilgunsrate liegt darin, dass während der Zinsbindungsphase das Zinsniveau auf dem Markt unter Umständen erheblich in die Höhe gehen kann. Ist dann nach der Zinsbindugsphase noch immer eine sehr hohe Restschuld übrig, dann können sich die für die Anschlussfinanzierung anstehenden Raten aufgrund dieses höheren Zinsniveaus deutlich erhöhen.

Tilgung ohne Eigenkapital

Eine der großen Risiken beim Hauskredit als Vollfinanzierung ist die falsche Auslegung der Raten. Die Tilgung ohne Eigenkapital setzt heute allgemein einen Tilgungssatz von mindestens einem Prozent voraus.

Selbst bei 200.000 Euro Kreditsumme und einem Zinssatz von 2,5 Prozent führt diese Tilgung zu einer Rate von weniger als 600 Euro pro Monat.

Aber: Die Tilgung ohne Eigenkapital zieht eines nach sich – die Restschuld sinkt sehr langsam. Für das genannte Beispiel ergibt sich eine Restkreditsumme nach zehn Jahren von immer noch mehr als 177.000 Euro.

Quellen

Die Bundesregierung: Leichterer Zugang zu Hauskrediten »
Keller, Helmut: Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer: Planung - Kosten - Realisierung »
Duden: p. a. »
Hauer, Michael / Dommermuth, Thomas: Kaufmännisches Rechnen »
Perschke, Ronald / Rottenbacher, Frank / Ziska, Daniel / Kuckertz, Wolfgang: Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK: Vorbereitung auf die IHK-Sachkundeprüfung für die Immobiliardarlehensvermittlung nach §34i GewO »
Brückner, Michael / Lücke, Franz / Härle, Hans-Georg: Immobilienfinanzierung ohne Fallen. Günstige Wege zu den eigenen vier Wänden. »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Die optimale Immobilienfinanzierung. »