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Tilgungsrate - Die wichtigsten Fakten

Tilgungsrate und Baukredit

Tilgungsrate - Allgemeines

Wer einen Baukredit aufnimmt, zahlt diesen meist sehr hohen Betrag für gewöhnlich mit einer monatlich fälligen Tilgungsrate ab.

Jeder Häuslebauer oder Immobilienkäufer muss sich genau überlegen, in welcher Höhe er die Tilgungsraten wählt. Dies hat nämlich nicht nur einen erheblichen Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens, sondern auch auf die Gesamtkosten des Kredits.

Tilgungsrate beim Annuitätendarlehen und Ratendarlehen

Es gibt verschiedene Formen der Kredittilgung und man unterscheidet

wobei das Annuitätendarlehen für Baukredite die übliche Form der Ratenzahlung darstellt.

Beim soganannten Annuitätendarlehen - der häufigsten Form des Baukredits - bleibt die Höhe der Rate von Jahr zu Jahr gleich. Doch ändert sich die Zusammensetzung der Rate. Der Zinsanteil nimmt aufgrund der der sinkenden Grundschuld immer weiter ab und der Anteil des Tilgungsbetrags nimmt stetig zu.

Damit bleiben die Restschulden in der Anfangsphase zwar relativ hoch, sinken aber zum Ende der Laufzeit rapide.

In der Regel beträgt die Gesamtlaufzeit für ein Annuitätendarlehen 25 bis 30 Jahre.

Bei einem Ratentilgungsdarlehen wird die Gesamtschuld durch gleichbleibende Tilgungsraten abbezahlt. Da die Zinskosten mit zunehmender Tilgung weniger werden, die Tilgungsrate aber nicht erhöht wird, sinkt die Belastung von Jahr zu Jahr und die Raten werden immer geringer.

Für diese Darlehensart zahlt der Kreditnehmer letztendlich weniger Zinsen, da hier der Schwerpunkt der Zahlung bei der Tilgungsrate liegt. Damit verdienen auch die Banken weniger an den Ratentilgungsdarlehen und bieten diese deswegen seltener an. Hypothekenbanken und Versicherungen vergeben diese Form des Kredits gar nicht erst.

Für den Kreditnehmer bedeutet diese Darlehensform stets eine hohe Anfangsbelastung, denn anders als beim Annuitätendarlehen liegt hier der Tilgungssatz immer über 1 %.

Tilgungsrate - nicht zu niedrig festlegen!

Wer es sich von seinen wirtschaftlichen Verhältnissen her erlauben kann, der sollte die Tilgungsraten für seinen Baukredit nicht zu niedrig wählen. Eine Mindesttilgung von 1 % ist bei Baudarlehen üblich, doch wer die Mindesttilgung wählt wird auch entsprechend lange an seinem Kredit abbezahlen müssen.

  • Wer nur mit der Mindesttilgung von 1 % tilgt, der hat nach zehn Jahren erst 15 % der Darlehenssumme abbezahlt. Eine höhere Tilgung hingegen verringert die Restschuld am Ende der Vertragslaufzeit. Wer 3 % der Darlehensschuld jährlich tilgt, ist bereits nach 20 Jahren frei von Schulden. Dies führt nicht nur zu einer schnelleren Entschuldung, sondern in der Regel ist der Kredit insgesamt auf diese Weise auch deutlich günstiger. Denn bei einer höheren Tilgungsrate kann man schnell einmal mehrere Jahre Zinsen sparen. Da kommt auch schon einmal ein fünfstelliger Betrag zustande.

Wer dennoch zunächst eine geringe Tilgungssumme aufgenommen hat, nach einer Weile jedoch feststellt, dass er auch einen höheren Betrag im Monat als Tilgungsrate verkraften könnte, der kann diese Summe auch auf einen Banksparplan oder ein Tagesgeldkonto einzahlen.

So kann man die Jahre bis zur Anschlussfinanzierung nutzen, um Rücklagen für eine Sondertilgung zu bilden und auf diese Weise die Restschuld verringern.

Ein weiterer Nachteil einer zu niedrigen Tilgunsrate liegt darin, dass während der Zinsbindungsphase das Zinsniveau auf dem Markt unter Umständen erheblich in die Höhe gehen kann. Ist dann nach der Zinsbindugsphase noch immer eine sehr hohe Restschuld übrig, dann können sich die für die Anschlussfinanzierung anstehenden Raten aufgrund dieses höheren Zinsniveaus deutlich erhöhen.


Quellen

Brückner, Michael / Lücke, Franz / Härle, Hans-Georg: Immobilienfinanzierung ohne Fallen. Günstige Wege zu den eigenen vier Wänden. »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Die optimale Immobilienfinanzierung. »


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