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Der Untermietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter einer Wohnung und einer Person geschlossen, die gegen die Zahlung eines Mietzinses einen Teil der Wohnung oder auch den gesamten Wohnraum nutzen darf.

Ein solcher Vertrag über eine Untervermietung wird idealerweise in Schriftform geschlossen.

Als Grundlage eines Untermietvertrages gilt der Hauptmietvertrag, der eine rechtsverbindliche, schriftliche oder mündliche Übereinkunft zwischen Vermieter und Hauptmieter bezüglich der Überlassung von Wohnraum zur freien Nutzung darstellt. Aus diesem Grund bedarf ein Untermietvertrag immer der Zustimmung des Vermieters.

Ausnahme hiervon ist ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters an einer Untervermietung.

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Stand: 19.11.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Ein Untermietvertrag hat juristisch gesehen denselben Stellenwert, wie ein normaler Mietvertrag. Dieser hat Vorrang vor dem Vertrag mit einem Untermieter.

Berechtigtes Interesse an einem Untermietvertrag

Es gibt Situationen, in denen der Hauptmieter gezwungen sein kann, den an ihn vermieteten Wohnraum in Form eines Untermietvertrages weiter zu vermieten.

Dieses sogenannte berechtigte Interesse besteht dann, wenn:

In diesen Fällen ist das Interesse des Hauptmieters an einer Untervermietung nachvollziehbar und der Vermieter hat kaum eine Möglichkeit, abzulehnen.

Welche Rechte hat der Vermieter in Bezug auf den Untermietvertrag?

Zunächst einmal hat der Vermieter des Wohnraumes das Recht zu erfahren, wer der Untermieter ist. Allerdings stehen ihm keine Informationen zu, die die finanzielle Situation oder die Kreditwürdigkeit des Untermieters betreffen.

Weiterhin darf der Vermieter den Mietzins für die Wohnung erhöhen, wenn ein Untermieter einzieht. Grund dafür ist die stärkere Beanspruchung des Wohnraumes, wenn sich die in der Wohnung lebende Personenzahl erhöht. Normalerweise beträgt die Mieterhöhung zwischen 10 und 20 Prozent.

Der Vermieter kann auch darauf bestehen, dass der Hauptmieter die Wohnung selbst weiterhin nutzt. Um dies zu gewährleisten, reicht es allerdings schon, wenn seine Möbel in der Wohnung verbleiben oder wenn er zumindest ab und zu in der Wohnung lebt.

  • Diese Vorgehensweise der in der Wohnung verbleibenden Möbel wird von vielen Hauptmietern bei kürzeren oder auch längeren Zwischenvermietungen genutzt, z. B. um während eines Auslandsaufenthaltes Mieteinnahmen zu generieren und bei seiner Rückkehr ein Dach über dem Kopf zu besitzen.

Kündigungsfristen beim Untermietvertrag

Der Untermietvertrag ist auch bezüglich einer möglichen Kündigung mit einem klassischen Mietvertrag gleichgestellt. Dies bedeutet, dass der Hauptmieter den Untermietvertrag lediglich dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dann ist die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten.

Eine Ausnahme bilden möbliert untervermietete Wohnungen. Ist die Wohnung wenigstens zu einem nicht unwesentlichen Teil mit den Möbeln oder dem Hausrat des Hauptmieters ausgestattet, greift das Kündigungsschutzgesetz nicht.

Auch eine vom Vermieter gegenüber dem Hauptmieter ausgesprochene Kündigung ist bei Einhaltung der Kündigungsfrist rechtlich zulässig. Der Untermieter muss die Wohnung nach einer solchen Kündigung ebenfalls verlassen. Hier greift die Regelung, dass der Hauptmietvertrag Vorrang vor dem Untermietvertrag hat.


Quellen

Nöllke, Matthias: Die Vermieter-Mappe. Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung, Kündigung »
Jüngst, Wolfgang: Ihr Recht als Mieter: Vom Mietvertrag bis zur Kündigung - was Sie dürfen, was Sie müssen »
Ackermann, Stefan: Richtig mieten, besser wohnen »