Das Vermieterpfandrecht als Absicherung vor Mietschulden

Unter dem Vermieterpfandrecht versteht man ein gesetzliches, besitzloses Pfandrecht, welches dem Vermieter ermöglicht, Zugriff auf Sachen zu nehmen, die von Seiten des Mieters in die Mieträume (Wohn- oder Geschäftsräume) eingebracht wurden.

Mit diesen Sachen kann er ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis wie beispielsweise nicht gezahlte Miete oder Mietnebenkosten begleichen. Die rechtlichen Vorschriften zum Vermieterpfandrecht finden sich in den §§ 562 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Das Pfandrecht ist auch anwendbar auf Pachtverträge.

Das Vermieterpfandrecht erlischt in dem Moment, in dem die Sachen aus der Wohnung bzw. vom Grundstück entfernt sind. Ausnahme ist die Entfernung ohne das Wissen bzw. gegen den Widerspruch des Vermieters. In diesem Fall kann er innerhalb eines Kalendermonats Widerspruch einlegen.

Das Vermieterpfandrecht - Voraussetzungen für die Anwendung

Entfernt der Mieter Sachen aus der Wohnung, obwohl er Kenntnis vom geltend gemachten Pfandrecht hat, gilt dies als Straftatbestand gemäß § 289 StGB (Strafgesetzbuch). Dieser kann mit einer Geldstrafe oder Gefängnis von bis zu drei Jahren bestraft werden.

Damit der Vermieter gemäß dem Vermieterpfandrecht und nicht unrechtmäßig handelt, wurden vom Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen geschaffen.

Voraussetzungen für das Vermieterpfandrecht:

• nur bewegliche Sachen fallen unter das Pfandrecht des Vermieters (keine Immobilien)
• zu pfändende Sachen müssen sich im Alleineigentum des Schuldners (Mieters) befinden
• dem Vermieterpfandrecht unterliegen nur Sachen, die nach § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht als unpfändbar gelten
• ein Pfandrecht des Vermieters besteht nur an Sachen, die vom Mieter in die Wohnung gebracht wurden
• ein Zugriffsrecht besteht an Sachen, die in den Mieträumen produziert wurden
• beim Vermieterpfandrecht gilt eine strenge Akzessorietät (d. h. Forderungen des Mietvertrags (Mietzins, Nebenkosten, Schadensersatzansprüche) können rückwirkend und für das aktuelle sowie folgende Jahr erhoben werden)

Was geschieht mit Gegenständen aus dem Vermieterpfandrecht?

Dieses Pfandrecht soll dem Vermieter helfen, vom Mieter nicht gezahlte Mieten, Nebenkosten oder Schadensersatzforderungen zu begleichen. Hat der Vermieter Gegenstände nach den Maßgaben des Pfandrechts aus der Wohnung entfernt, kann er diese laut § 1235 BGB öffentlich versteigern lassen.

Ist der Erlös der Versteigerung nicht hoch genug, um die Forderungen des Vermieters zu decken, kann er weitere Sachen aus der Wohnung entfernen und versteigern, allerdings nur, sofern der Mieter noch in der Wohnung lebt.

Das Vermieterpfandrecht und seine Abwendung

Nicht nur der Vermieter kann Rechtsmittel bemühen, um seine Forderungen durchzusetzen. Auch der Mieter hat die Möglichkeit, gegen das Pfandrecht vorzugehen bzw. die Anwendung dieses Rechts abzuwenden. Dazu muss er allerdings beim zuständigen Gericht (meist dient das Amtsgericht als Hinterlegungsstelle) eine Sicherheitsleistung in Höhe der Gesamtforderung hinterlegen.

Quellen

Westermann, Harm Peter: BGB, Sachenrecht »
Lochmann, Gerhard / Lochmann, Franziska: Der Mieter zahlt nicht - was tun? »
Fikentscher, Wolfgang / Heinemann, Andreas: Schuldrecht »