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Vollstreckungsunterwerfung - Die wichtigsten Fakten
- Eine Vollstreckungsunterwerfung ist in der Regel nur gültig, sofern sie notariell beurkundet wurde.
- Für Immobilienverkäufer ist die Klausel eine Absicherung.
- Sofern der Käufer nicht zahlt, kann der Gläubiger durch die Klausel ohne ein Gerichtsverfahren vollstrecken.
- Hierfür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen, wie beispielsweise die Nicht-Zahlung trotz Mahnung, gegeben sein.
- Der Verkäufer würde somit im Fall der Fälle durch die Vereinbarung einer Vollstreckungsunterwerfung zumindest sein Haus bzw. seine Wohnung zurückerhalten.
Die Bedeutung der Vollstreckungsunterwerfung
In vielen Immobilienkaufverträgen gibt es eine Klausel zur Vollstreckungsunterwerfung. In dieser wird dargelegt, dass der Gläubiger direkt eine Zwangsvollstreckung in Auftrag geben kann, sofern der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt.
Auch ohne einen gültigen Gerichtsbeschluss kann beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen bereits vollstreckt werden.
Wann ist die Klausel der Vollstreckungsunterwerfung wirksam?
Wirksam ist eine solche Klausel nur, sofern sie notariell beurkundet wurde. Dabei kann sie durch den Eigentümer des Grundstücks bzw. des Objekts mit der Wirkung für die eigene Person festgelegt werden, und zwar ohne dass sie einer Eintragung ins Grundbuch bedarf.
Allerdings bestehen die meisten Gläubiger darauf, dass der derzeitige Eigentümer die Zwangsvollstreckungsunterwerfung nicht nur mit der Wirkung der eigenen Person, sondern ebenso mit der Wirkung für mögliche spätere Eigentümer, erklärt.
Eine solche Klausel ist zwar im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gültig, wirkt jedoch erst bei späteren Rechtsnachfolgern, sofern die Klausel im Grundbuch eingetragen ist.
Welche Vorteile ergeben sich für den Gläubiger?
Die Klausel zur Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist für den Verkäufer sehr wichtig. Denn im Fall der Fälle würde er dadurch zumindest sein Haus bzw. seine Wohnung zurückerhalten. Schließlich ist es für den Gläubiger möglich, die Zwangsvollstreckung zu betreiben, sofern der Käufer nicht zahlt. Dies gelingt dabei, ohne zunächst ein vollstreckbares Urteil durch ein Gerichtsverfahren zu bekommen.
Dabei müssen allerdings zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Zum einen muss der Preis der Immobilie fällig sein.
- Zum anderen muss der Käufer nicht gezahlt haben, obwohl bereits eine Mahnung verschickt wurde.
Bei einem Baukredit mit Grundbuchbestellung ist es häufig so, dass das Kreditinstitut eine persönliche Haftungserklärung mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung verlangt. Denn normalerweise haftet ein Schuldner nur mit dem Grundstück, das belastet werden kann.
Sofern das Kreditinstitut das weitere Vermögen vollstrecken möchte, muss es hingegen zunächst auf ein vollstreckbares Urteil durch ein Gerichtsverfahren warten. Dies kann jedoch sehr teuer sein. Aus diesem Grund fordert das Kreditinstitut normalerweise eine zusätzliche Sicherheit, und zwar ein sogenanntes Schuldversprechen mit einer Vollstreckungsunterwerfung.
Quellen
Schmoll, Fritz: Basiswissen Immobilienwirtschaft »
Staab, Peter / Staab, Helmut: Kreditvertrags- und Kreditsicherungsrecht – Die Rechtsprechung des BGH »
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