Zwangsverwaltung als Folge von Zahlungsverzügen

Die Zwangsverwaltung ist Bestandteil der Zwangsvollstreckung. Sie gehört zu den Folgen, die sich aus einem Zahlungsverzug beim Bau- oder Hauskredit ergeben.

Die Vollstreckungen finden nicht ins Objekt, sondern dessen Erträge statt. Der Schuldner / Kreditnehmer bleibt also weiterhin Eigentümer der Immobilie.

Allerdings werden die Ansprüche seines Gläubigers oder seiner Gläubiger im Zuge einer Zwangsvollstreckung nun aus den laufenden Einnahmen durch das Gebäude - zum Beispiel also den Mieteinnahmen - bedient.

Der Zwangsverwalter wird vom Vollstreckungsgericht bestellt und übernimmt alle Aufgaben, die sonst dem Vermieter zukommen.

Zwangsverwaltung - was steckt dahinter?

Ein Baukredit wird heute generell nur ausgereicht, wenn sich Banken ein Grundpfandrecht am Objekt sichern können.

Dieses Pfandrecht wird allgemein durch die Hypothek oder Grundschuld realisiert. In beiden Fällen kann der Gläubiger seine Forderung aus dem Zwangsverkauf bzw. der Zwangsversteigerung versuchen.

Die Zwangsverwaltung verfolgt einen anderen Weg. Hier wird nicht direkt in das Objekt vollstreckt, sondern in die Erträge. Hierzu gehören die Pacht- und Mieteinnahmen. Letztere fließen mit der angeordneten Betreuung durch einen Zwangsverwalter nicht mehr dem Eigentümer, sondern den Gläubigern zu.

Der Vorteil: Eigentümer müssen mit der angeordneten Verwaltung zwar erhebliche Einschränkungen in Kauf nehmen. Allerdings bleibt das Eigentum an der Immobilie vorerst erhalten.

Zusätzlich ergeben sich für den Verwalter nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten - unter anderem die Bereiche Instandhaltung und Modernisierung betreffend.

Wie kommt es zum Schritt der Zwangsverwaltung? - Fallbeispiel

Grundsätzlich wird keine Immobilie einfach so unter die Obhut eines gerichtlich bestellten Verwalters gestellt. In aller Regel hat die Zwangsverwaltung eine Vorgeschichte. Aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit kommt es beispielsweise zu finanziellen Schwierigkeiten beim Eigentümer. Anfangs werden die Raten noch bedient, die Tilgung kommt aber zunehmend ins Stocken.

Bei fortgesetzten Ausfällen der Ratenzahlung kann die Bank den Kredit kündigen - und die Zwangsvolltstreckung einleiten.

An dieser Stelle braucht es einige Voraussetzungen, wie:

• den vollstreckbaren Titel
• den Eintrag ins Grundbuch über die Eigentumsverhältnisse.

Das Gericht (Amtsgericht) wird letztlich den Antrag der Gläubiger auf die Vollstreckung prüfen und die Verwaltung anordnen. An dieser Stelle beginnt mit dem Beschluss nicht nur die Arbeit des Zwangsverwalters. Auch ans Grundbuchamt ergeht eine entsprechende Mitteilung.

Die Rechte und Pflichten bei einer Zwangsverwaltung

Zwangsverwalter werden unter anderem für Mehrfamilienhäuser bestellt. Die Verwaltung solcher Objekte durch den gerichtlich bestellten Verwalter zieht mehrere Aspekte nach sich. Einmal müssen die Mieter in Zukunft Mietzahlungen an den Zwangsverwalter leisten. Eigentümer wohnen in der Regel kostenfrei, müssen aber die Nebenkosten tragen.

Der Verwalter muss allerdings auch Pflichten wahrnehmen. Er hat zum Beispiel für Instandhaltungsmaßnahmen und die Bestandserhaltung zu sorgen. Des Weitern lässt sich ein Fehlverhalten erkennen, wenn der Zwangsverwalter kein Interesse an der Nachvermietung zeigt.

Quellen

Knees, Klaus-Niels: Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung: Der Vollstreckungsablauf von der Verfahrensanordnung bis zur Erlösverteilung »