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Nichts Neues behält seinen Wert auf Dauer. Wann immer man etwas in neuem Zustand erwirbt, sei es ein Fahrzeug, ein TV-Gerät oder eine Immobilie, nimmt sein Wert mit fortschreitender Zeit ab, weil die ehemals vorhandene Qualität aufgrund verschiedener Faktoren nachlässt.

Deshalb kann es gerade für Immobilieneigentümer wichtig sein, für die Immobilie den Zeitwert berechnen zu lassen. Dies gilt vor allem dann, wenn das Objekt verkauft werden soll oder wenn der Kauf einer Bestandsimmobilie geplant ist.

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Zeitwert berechnen - eine Definition

Unter dem Zeitwert versteht man zunächst ganz allgemein den Wert einer Sache zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt. Ermittelt man ihn beispielsweise im Augenblick der Herstellung, ist der Zeitwert identisch mit dem Neuwert. Baut man also ein Eigenheim und verkauft es sofort nach der Fertigstellung, dann kann man einen Verkaufspreis ohne jeden Abzug festsetzen.

  • Möchte man hingegen den Zeitwert einer Immobilie berechnen, die schon länger existiert und daher als Bestandsimmobilie bezeichnet wird, muss man bestimmte Faktoren vom Neuwert abziehen.

Zeitwert berechnen - Formel

Bei der Berechnung des Zeitwertes einer Immobilie muss man bestimmte Faktoren einbeziehen. Um einen realistischen und auf dem Immobilienmarkt zu erzielenden Zeitwert berechnen zu können, gilt es, die folgenden Faktoren zu berücksichtigen:

  • das Alter der Immobilie (Baujahr)
  • die Größe (in Form der Wohnfläche in qm)
  • den Zustand der Bausubstanz
  • die Ausstattung (Qualität von Heiz- und Sanitäranlagen)
  • das Grundstück
  • die Kosten für die Bewirtschaftung

Des Weiteren sind bei der Ermitterlung des Zeitwertes die Lage der Immobilie sowie dessen Umfeld (Nachbarschaft, vorhandene Infrastruktur) zu berücksichtigen.

Die aufgeführten, wertbeeinflussenden Faktoren müssen in eines der drei zur Verfügung stehenden Wertermittlungsverfahren für Immobilien eingebaut werden.

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit vergleichbaren Objekten verglichen.

Das Sachwertverfahren kommt hauptsächlich zum Einsatz, wenn eine Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wird und keinen Ertrag durch Vermietung erbringen soll. Das Verfahren nutzt eine relativ einfache Formel, mit dem man den Zeitwert einer Immobilie berechnen kann, nämlich:

Sachwert = Bodenwert + Bauwert (Kosten der Herstellung aller Bauten und Außenanlagen)

Sachwert Rechner

Beim Ertragswertverfahren schließlich steht die Rendite im Mittelpunkt. Hier müssen Begriffe wie Jahresrohertrag, Vervielfältiger, Reinertrag, Bodenwert oder Bewirtschaftungskosten mit in die Berechnung einfließen.

  • Will man für eine Immobilie den Zeitwert berechnen, begegnet man mit Sicherheit der Bezeichnung "mittlerer, technischer Zeitwert = Tm". Er drückt sozusagen die angenommene Lebenserwartung aus. Für Gebäude wird meist mit einer Lebenserwartung von 100 Jahren gerechnet. Diesen Wert gibt man dann gemeinsam mit weiteren Werten in die folgende Formel ein:

Tm = ½ x [ (Gebäudealter)²/(Gesamtnutzungsdauer)² + (Gebäudealter)/(Gesamtnutzungsdauer) ] x 100 %

Zeitwert Rechner

Zeitwert berechnen - Instandhaltung ist wichtig

Vor allem die angenommene Lebenserwartung, die auch Restnutzungsdauer genannt wird, kann sich durch entsprechende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen am Gebäude deutlich erhöhen, was sich auch beim Zeitwert berechnen positiv auswirkt.

Bei nicht gepflegten Immobilien hingegen sinkt die Lebenserwartung dementsprechend, was sich letztlich darin zeigt, dass beim Zeitwert berechnen ein niedrigerer Wert das Ergebnis ist. Hier bedarf es großer Erfahrung der Sachverständigen beziehungsweise Gutachter, die das Wertermittlungsverfahren durchführen und dabei auch den Zeitwert der Immobilie bewerten müssen.


Quellen

Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online »
Mannek, Wilfried: So viel ist Ihr Haus wert »