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Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen sind oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Der Gesetzgeber hat den Mieter inzwischen deutlich entlastet. Ob ein Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss oder nicht, hängt vor allem von zwei Faktoren ab:
- ob die Wohnung bei der Übernahme renoviert war
- was im Mietvertrag festgehalten ist.
Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, so ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses Renovierungen vorzunehmen. Die Ausnahme bilden hier durch den Mieter hervorgerufene Beschädigungen oder übermäßige Abnutzungen, für die der Mieter haften muss.
Wurden im Mietvertrag Schönheitsreparaturen vereinbart, so muss der Mieter vor allem darauf achten, ob diese Vereinbarungen gesetzeskonform und damit rechtswirksam sind. Entsprechen sie nämlich nicht der Rechtsnorm, darf der Mieter ihre Erfüllung verweigern.
Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Der Vermieter kann im Mietvertrag durchaus Regelungen zu Schönheitsreparaturen einfügen. Allerdings gibt es Vorgaben, was er vom Mieter verlangen darf und was nicht erlaubt ist.
Die folgenden Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam:
- starre Fristen für die Renovierung
- grundsätzliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen
- vom Vermieter bestimmte, zu verwendende Farbe.
Als rechtlich unproblematisch gelten hingegen Vereinbarungen, die sich auf die üblichen Malerarbeiten sowie das Streichen oder Tapezieren der Wände, Decken, Heizkörper und der Fenster und Türen beziehen, allerdings nur von innen.
Diese Arbeiten kann der Vermieter im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, allerdings nur, wenn dieser die Wohnung bereits renoviert übernommen hat. Ist dies nicht der Fall, ist eine solche Vereinbarung ebenfalls hinfällig und unwirksam.
Muss der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen?
Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass prinzipiell der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig ist. Der Mieter kann also nicht dazu verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, während er in der Wohnung lebt. Dies gilt umso mehr, wenn sich im Mietvertrag unwirksame Klauseln finden.
- Eine Besonderheit stellt der finanzielle Ausgleich dar. Erhält der Mieter vom Vermieter eine finanzielle Entschädigung (z. B. in Höhe von zwei oder drei Monatsmieten), dann ist dies so, als wenn der Mieter in eine renovierte Wohnung gezogen wäre. In diesem Fall müsste er Reparaturen durchführen.
Die Quotenabgabeklausel statt Schönheitsreparatur?
Früher war es üblich und rechtens, wenn der Vermieter vom Mieter per Vertragsklausel die sogenannte Quotenabgabe bei einem Auszug vor einer Renovierungsfrist erhob.
- Zog ein Mieter beispielsweise nach 5 Jahren aus und nach 6 Jahren wäre die Renovierung der Küche fällig, dann konnte der Vermieter einen anteiligen Betrag vom Mieter verlangen. Eine solche Vereinbarung ist nach neuer Rechtsprechung nicht mehr rechtswirksam.
Ein Übergabeprotokoll ist immer sinnvoll
Wer als Mieter in eine neue Wohnung zieht, ist gut beraten, den Zustand der Wohnung sowie die Renovierungsbedürftigkeit der Räume in Form eines Übergabeprotokolls festzuhalten. Die Beweislast über den vorgefundenen Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs liegt nämlich beim Mieter.
Allerdings legen auch die meisten Vermieter Wert auf ein solches Protokoll. Leider gehen die Meinungen und auch gerichtlichen Urteile auseinander, wann eine Wohnung als renoviert gilt und wann nicht.
Quellen
Braun, Wilhelm: Schönheitsreparaturen: Rechte und Pflichten bei der Wohnungsgestaltung »
Buch, Hans-Peter: Der Mieter-Ratgeber: so kommen Sie zu Ihrem Recht »
Moersch, Karl-Friedrich: ABC des Mietrechts: Lexikon für Mieter und Vermieter »
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