Baugeld

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Der Traum vom Eigenheim – viele Familien haben ihn. In den letzten Jahren haben sinkende Bauzinsen dazu geführt, dass sich Haushalte verstärkt für die Baufinanzierung und den Immobilienerwerb interessieren.

Deutlich wird dies unter anderem an den Zinsstatistiken, welche die Deutsche Bundesbank monatlich eröffnet. Jährlich vergeben die Banken an Privathaushalte in Deutschland mehr als 19 Milliarden Euro – allein als Wohnungsbaukredite.

Baugeld - die wichtigsten Fakten: Das Baugeld muss immer ganz individuell kalkuliert werden und für die Kalkulation benötigt man einen Überblick über sämtliche Einnahmen und Ausgaben. Selbst erbrachte Leistungen senken ebenso wie das Eigenkapital den Kreditbedarf.

Man sollte immer die Höhe der Restschuld und die Anschlussfinanzierung im Auge haben, am leichtesten kann man vorab eine Kalkulation mit einem Baugeldrechner aufstellen.

Baugeld – Wie sieht die richtige Baufinanzierung aus?

Grundsätzlich gibt es nicht den Baukredit, der für alle Bauherren gleichermaßen in Frage kommt.

Vielmehr handelt es sich beim Immobiliendarlehen um eine Finanzierung, die ganz individuell geplant und zusammengeschnürt werden muss.

  • Ein 3-Personen-Haushalt hat 30.000 Euro Eigenkapital und kann sich eine monatliche Rate von 650 Euro leisten. Haushalt B (ebenfalls drei Personen) kann 55.000 Euro in die Waagschale werfen – und 800 Euro für die Rate aufbringen. Beide Familien wollen eine Immobilie von 150.000 Euro übers Baugeld finanzieren. Bereits hier lässt sich erkennen, wie unterschiedlich die Baufinanzierung in der Praxis ausfällt. Denn: Die Unterschiede beim Eigenkapital haben nicht nur Einfluss auf die Darlehenshöhe – sondern auch auf die Beleihung.
Baufinanzierung

Baugeld ohne Eigenkapital – hier droht ein Zinsaufschlag

In der Praxis lässt sich durchaus die Erfahrung machen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital machbar ist. Aber: Die Freude hierüber sollte durchaus verhalten ausfallen. Prinzipiell geht man mit einer Vollfinanzierung eine große Verantwortung ein.

Und diese Tatsache ist auch Banken klar. Allgemein bedeutet dies, dass für Haushalte ohne Eigenmittel das Baugeld teuer wird. Den Zinsaufschlag der Baufinanzierer darf man in seinen Auswirkungen nicht unterschätzen.

  • Ein Kredit über 100.000 Euro wird zu je vier Prozent p.a. getilgt – über zehn Jahre. Der Zins liegt einmal bei 1,95 Prozent p. a. sowie in Fall 2 bei 2,34 Prozent p.a. In Fall A liegen die Kreditkosten bei etwa 15.370 Euro. In Fall B ist das Darlehen mit 18.380 Euro wesentlich teurer.

Kein Eigenkapital – die Tilgung nicht unnötig strecken

Der Zinsaufschlag macht Baugeld nicht einfach nur teurer. Durch die höhere Zinslast schreitet die Rückzahlung nicht so schnell fort. Die Folge: Ein Kreditnehmer braucht für die Tilgung länger und zahlt daher noch mehr Zinsen an die Bank.

Gleichzeitig erhöht sich das Risiko, mit einer eventuell teuren Anschlussfinanzierung zur Kasse gebeten zu werden. Bereits für die Erstfinanzierung ist dieser Aspekt im Auge zu behalten.

  • Baugeld ohne Eigenkapital ist eine Herausforderung. Haushalte mit höherem Einkommen sollten sich nicht auf niedrigen Raten (etwa auf Empfehlung) ausruhen. Mit einer entsprechenden Tilgung und angepassten Sondertilgungen reduziert sich der Schuldenberg zügig.

Häufig gestellte Fragen zum Baugeld

Grundsätzlich sind die Angaben der Auskunfteien beim Baugeld nur ein Puzzleteil, auf dem die Entscheidungen der Banken ruhen. Eine Rolle spielt auch die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals, die Höhe der Einkommen usw.  Daher ist eine pauschale Aussage bezüglich erforderlicher Score-Werte unmöglich.

Zumal an diesem Punkt keine allgemeingültigen Standards gelten, sondern Kreditgeber in diesem Zusammenhang nach internen Richtlinien arbeiten. Ein hoher Score-Wert ist aber in aller Regel vorteilhaft. Negativeinträge führen hingegen meist zu Ablehnungen.

Baufinanzierungen wurde lange vornehmlich von Banken und Bausparkassen vergeben. Inzwischen gibt es verschiedene Anlaufstellen beim Thema Baugeld. Die Bankfiliale bzw. eine Direktbank sind nach wie vor Ansprechpartner – genauso wie Sparkassen und Bausparkassen.

Darüber hinaus können auch Kreditvermittler weiterhelfen. In den letzten Jahren verstärkt in den Fokus rücken übrigens Versicherungen. Diese bieten teils überzeugende Konditionen. Unbedingt prüfen sollte man im Zusammenhang mit Baugeld die Option Förderung/Zuschuss.

Der Baugeldrechner enthält verschiedene Informationen. Offensichtlich sind die monatlichen Raten, welche Haushalte für ein Darlehen aufbringen müssen sowie die Gesamtbelastung. Letztere setzt sich aus dem Darlehensbetrag und den Zinskosten zusammen.

Aber: Mithilfe des Rechners lassen sich die Weichen für eine Anschlussfinanzierung stellen. Kreditnehmer prüfen, wie sich die Rate verändert, wenn etwa die Tilgung steigt.

Hintergrund: Je mehr Geld zurückfließt, umso niedriger wird die Restschuld – welche Ausgangspunkt der Anschlussfinanzierung ist.

Der Baugeldrechner basiert im Wesentlichen auf der Eingabe einiger wichtiger Rahmendaten fürs Baugeld.

Relevant sind unter anderem:

Aus diesen Angaben kann der Rechner eine Finanzierungssituation nachbilden.

Aber: Ob Haushalte die Finanzierung letztlich genau nach den Rechenergebnissen erhalten, hängt von den Banken ab. In der Praxis können Details zum Finanzierungsobjekt oder zur Person des Kreditnehmers die Kreditentscheidung beeinflussen.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld übrig – der Kapitalbedarf für die Anschlussfinanzierung. Hierfür kommen verschiedene Kredite in Frage. Annuitäten- und Tilgungsdarlehen sind heute Standard.

Entsprechend der Darlehenshöhe kann aber auch an einen Bausparvertrag gedacht werden – sofern vorhanden. Um sich früh niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist das Forward-Darlehen eine Option. Hier gilt es aber zu bedenken, dass die Forward-Periode zu Zinsaufschlägen führt.

Der sogenannte Bereitstellungszins wird erhoben, wenn Bauherren den Kreditbetrag nicht wie  vereinbart abrufen – etwa wenn es zu Verzögerungen bei der Abwicklung des Kaufvertrags kommt.

Bereitstellungszinsen werden seitens der Banken und Versicherungen recht unterschiedlich gehandhabt. Dies betrifft sowohl die Höhe als auch den Zeitpunkt, ab welchem die Bereitstellungszinsen anfallen. Allgemein üblich sind Zeitfenster zwischen drei Monaten bis zu zwölf Monaten.

Der Begriff Sollzinsbindung beschreibt jenen Zeitraum, über den die Konditionen eines Kreditvertrages festgeschrieben werden. In aller Regel haben Kreditnehmer die Wahl zwischen Zinsbindungsfristen von fünf bis 15 Jahren. In einigen Fällen lassen sich Baukredite aber auch mit höheren Sollzinsbindungen realisieren.

Baugeld umfasst allgemein Kreditsummen ab 50.000 Euro, kann schnell aber auch sechsstellige Summen erreichen. In Anbetracht der heute üblichen Tilgungssätze lassen sich diese Darlehen innerhalb von fünf bis zehn Jahren kaum zurückzahlen.

Eine Sondertilgung stellt Rückzahlungen auf das Kreditkonto außerhalb des Tilgungsplans dar. Wie hoch eine Sondertilgung maximal sein darf bzw. ob diese überhaupt möglich ist, muss über die Bedingungen zum Kreditvertrag geregelt sein.

Viele Banken arbeiten heute mit fünf Prozent p. a. Sondertilgung. In einigen Ausnahmefällen kommen auch bis zu zehn Prozent in Frage. In seltenen Fällen können die Grenzen auch betragsmäßig fixiert werden. Vorsichtig sollte man bei Sondertilgungen sein, die nur gegen einen Zinsaufschlag gewährt werden.

Der erste und wichtigste Schritt besteht darin, nach den Gründen der Ablehnung zu suchen. Eine negative Entscheidung kann unter anderem auf fehlenden Eigenmitteln beruhen.  Eventuell hat man aber auch im Hinblick auf die erforderlichen Dokumente Fehler gemacht.

Oder es sind bei Auskunfteien Negativmerkmale vorhanden. Sollte letztgenannter Sachverhalt zutreffen, es sich aber um einen Fehler handeln, ist dieser unbedingt anzugehen. Die Ablehnung sollte man generell nutzen, um die Planung fürs Baugeld neu auszurichten.

Finanzielle Probleme können in der Baufinanzierung immer wieder auftauchen. Sollte die Belastung durch Kreditraten zu groß werden, ist schnelles Handeln gefragt. Gemeinsam mit der Bank ist nach Lösungen (Stundung oder Tilgungsanpassung) zu suchen.

Werden Raten nicht mehr gezahlt, droht andernfalls die Kündigung von Baugeld und Grundschuld. Letzteres ebnet für den Kreditgeber den Weg zur Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung des Grundpfandrechts.

Einzelnachweise


  1. Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik
  2. Baulinks: Fertighäuser 

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