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Unter Erschließungskosten versteht man einen vom Grundstückseigentümer zu zahlenden Erschließungsbeitrag.

Es handelt sich dabei um eine Abgabe an die Kommune, mit der die Kosten für die Nutzbarmachung eines Grundstückes finanziert werden.

Der Eigentümer eines Grundstückes zahlt für die technische und verkehrsmäßige Erschließung, wie beispielsweise die Anschließung an das Wasser- und Stromnetz.

Der Kostenanteil der Erschließungskosten beträgt nach § 129 Baugesetzbuch (BauGB) für die Besitzer maximal 90%, kann aber im Einzelfall stark variieren.

Nur erschlossene Grundstücke erhalten eine Baugenehmigung.

Zusammensetzung der Erschließungskosten

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Bei der Erschließung geht es darum, vorbereitende Arbeiten zu leisten, durch die die Nutzung eines Grundstückes möglich wird. Man spricht hier von technischer und verkehrsmäßiger Erschließung.

Kosten fallen unter anderem an für:

Die Erschließungskosten setzen sich also aus verschiedenen Einzelpositionen zusammen.

Wonach richtet sich die Höhe der Erschließungskosten?

Wie hoch die Erschließungskosten sind, die ein Eigentümer zahlen und beispielsweise durch einen Baukredit oder ein Darlehen mitfinanzieren muss, ist abhängig von unterschiedlichen Kriterien:

Die Erschließungskosten reduzieren sich zum Teil deutlich, wenn das Grundstück in einem Neubaugebiet mit kurzen Wegen liegt, wo bereits sämtliche Zu- und Ableitungen bis an die Grundstücksgrenze gelegt wurden.

  • Wer ein Grundstück erwirbt und dafür einen Baukredit oder ein Darlehen aufnehmen musste, ist froh über jede finanzielle Entlastung. Entstehende Erschließungskosten lassen sich zu einem guten Teil von der Steuer absetzen, egal ob die dafür notwendigen Baumaßnahmen auf dem eigenen Grundstück oder auf öffentlichem Grund durchgeführt wurden. Es spielt auch keine Rolle, ob man die Immobilie selbst bewohnt oder sie vermietet.

Grad der Erschließung ermitteln und Erschließungskosten berechnen

Erschließungskosten müssen entweder an eine Kommune bzw. Gemeinde gezahlt werden oder aber an einen Versorgungsträger.

Wichtig: Sie können auch noch beim Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstückes entstehen. In diesem Fall wurden zwar in der Regel einige der notwendigen Arbeiten bereits erledigt und auch abgerechnet, allerdings fehlen noch einzelne Erschließungstätigkeiten. Diese sind dann vom neuen Eigentümer zu begleichen.

Deshalb sollte vor Vertragsabschluss kontrolliert werden, ob sämtliche zur Erschließung gehörenden Tätigkeiten bereits abgeschlossen und von der Kommune ordnungsgemäß und ganz abgerechnet wurden.

Diese Informationen erhält man durch das Makler-Exposé (wobei dieses nicht immer alle Informationen enthält) oder auf Nachfrage bei der Kommune. Dort erfährt man zwar nicht die Höhe der Erschließungskosten, kann aber zumindest in Erfahrung bringen, ob die Erschließung vollständig ist.

Im Idealfall wurden die Kosten von früheren Eigentümern vollständig beglichen. Ist dies nicht der Fall, sollte man vor dem Kauf bei der zuständigen Behörde (Bauamt) nachfragen, wie hoch die Kosten für die Erschließung sein werden.

Außerdem sollte im Kaufvertrag eindeutig festgelegt werden, welcher Vertragspartner diese Kosten übernimmt. Eine Aufteilung ist nicht sinnvoll. Wie diese Kosten zwischen Kommune und Eigentümer verteilt sind, ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.


Quellen

Streibl, Florian: Profi-Handbuch für Wohnungseigentümer: Pflichten kennen - Rechte durchsetzen. Für Selbstnutzer und Vermieter »
Prühs, Hagen: Steuern sparen ... für Hausbesitzer: 100 Steuerspartipps für den Erwerb, die Errichtung, Finanzierung und Vermietung von Grundbesitz »
Aschenbrenner, Helmut / Gantert, Ulrike: 101 Fallen auf dem Weg zur eigenen Immobilie »


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