Hauskredit
SSL Sichere Verbindung

Wer immer in Deutschland eine bauliche Anlage errichten, verändern oder abreißen möchte, benötigt dafür eine Baugenehmigung. Eine solche Genehmigung wird auch als begünstigender Verwaltungsakt bezeichnet und hat eine drittbelastende Wirkung, d. h. eine Baumaßnahme kann beispielsweise unmittelbare Nachbarn belasten.

Dei rechtliche Grundlage bildet hier vor allem der Artikel 14 Abs. 1 GG (Grundgesetz) sowie der § 145 BauGB (Baugesetzbuch). Hinzu kommen die Regelungen für die Baugenehmigung gemäß der einzelnen Bundesländer und ihrer Landesbauordnungen oder anderweitigen Vorgaben.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.41%1.07%1.48%

Stand: 19.10.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Ab wann braucht man eine Baugenehmigung?

Nicht jeder, der ein Grundstück sein Eigen nennt, darf auch ein Gebäude auf diesem Grundstück errichten. Für einige Errichtungs-, Umbau- oder Beseitigungsmaßnahmen auf einem Grundstück benötigt man nämlich die Baugenehmigung oder Baubewilligung von der zuständigen Baubehörde, die mit dieser Genehmigung eine Unbedenklichkeitserklärung abgibt.

Es können aber weitere Aspekte wie Wasserrechte oder Emissionsschutz dazu führen, dass man weitere Baugenhmigungsverfahren abwarten muss, bevor man mit dem Bau beginnen kann.

Baugenehmigung

Für welche Bauvorhaben man eine Baugenehmigung benötigt, liegt in der Hand der einzelnen Bundesländer, da die Regelungen hierzu Ländersache sind. Die meisten Baubehörden schreiben eine Baugenehmigung beispielsweise vor für:

Ob man eine Genehmigung einholen muss, hängt vor allem von der Quadratmeterzahl beziehungsweise Kubikmeterzahl ab, die das geplante Gebäude haben soll. Die Länder unterscheiden hier zwischen einem Baugebiet und einem Außenbereich einer Stadt oder eines Ortes.

Am besten richtet man eine Bauvoranfrage an die zuständige Baubehörde. Sie kann Auskunft darüber geben, ob man für ein geplantes Bauprojekt eine Baugenehmigung braucht oder nicht.

Baugenehmigung Dauer

Die Bearbeitungszeit eines Bauantrages kann von Seiten der Baubehörde mitunter mehrere Monate in Anspruch nehmen. Selbst wenn alle notwendigen Unterlagen eingereicht wurden, beansprucht die Überprüfung eine gewisse Zeit.

In den verschiedenen Landesvorschriften (z. B. in Baden-Württemberg) ist geregelt, dass die Unterlagen innerhalb einer relativ kurzen Frist von etwa 10 Tagen auf Vollständigkeit zu prüfen sind und die Behörde innerhalb von 2 Monaten eine Entscheidung zu treffen hat.

Bauen ohne Baugenehmigung

Wer ein Bauprojekt plant und dafür ein Bauunternehmen beauftragt, sollte immer darauf achten, dass eine benötigte Genehmigung vorliegt. Vorher darf das Bauunternehmen keine Zahlungen des Bauherrn annehmen. Wer ohne eine Baugenehmigung baut, muss mit verschiedenen Sanktionen der Baubehörde rechnen. Dazu gehören:

Neben diesen Maßnahmen wird die Baubehörde ein Bußgeldverfahren gegen den Bauherrn einleiten. Die Höhe der jeweils verhängten Bußgelder ist wiederum vom Bundesland abhängig, in dem der Bauherr sein Grundstück hat.

  • Eine Verjährung ist im deutschen Baurecht nicht vorgesehen, ebenso gibt es keinen Bestandsschutz für Bauten ohne Genehmigung. Allerdings kann das Recht der Bauaufsichtsbehörde auf Eingriff verwirkt sein, wenn sie z. B. von den nicht genehmigten Baumaßnahmen Kenntnis hatte, aber nicht einschritt. Hier würde der sogenannte "Vertrauenstatbestand beim Bürger" greifen.

Wie groß darf man ohne Baugenehmigung bauen?

Es ist Ländersache, die Kubikmeterzahlen beziehungsweise Quadratmeterzahlen festzulegen, bis zu deren Grenze man ohne Genehmigung durch die Baubehörde bauen darf. In Bayern beispielsweise darf ein Carport oder eine Garage ohne Genehmigung errichtet werden, wenn seine Grundfläche nicht mehr als 50 Quadratmeter beträgt.

Ein Gartenhaus darf nicht mehr als 75 Kubikmeter besitzen. In anderen Bundesländern liegen die Obergrenzen zwischen 10 und 40 Kubikmeter. Um kein Risiko einzugehen, fragt man am besten bei der zuständigen Baubehörde an und lässt sich die für das jeweilige Bundesland geltenden Obergrenzen mitteilen.

Nachträgliche Baugenehmigung beantragen

Es kommt immer wieder vor, dass vor vielen Jahren getätigte Umbau- oder Erweiterungsmaßnahmen an Häusern nicht durch eine Baugenehmigung legalisiert waren. Möchte man ein solches Haus erwerben, sollte man vorher bei der zuständigen Baubehörde anfragen, ob diese Baumaßnahmen genehmigungspflichtig oder genehmigungsfrei sind.

Falls sie zu den genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen gehören, muss geklärt werden, ob man eine nachträgliche Baugenehmigung erhält oder was sonst zu tun ist. Sehr häufig wird eine nachträgliche Baugenehmigung für Terrassenüberdachungen, Mauern, Carports, Swimmingpools oder Gartenhäuser erteilt.

Eine Immobilie sollte man auf keinen Fall erwerben, wenn die Baubehörde verbindlich mitteilt, dass eine nachträgliche Baugenehmigung (beispielsweise für einen umfangreichen Anbau an ein Einfamilienhaus) nicht nachträglich genehmigt werden kann. In diesem Fall müsste man sogar mit einer Beseitigungsverfügung rechnen, was für den Kauf mittels einer Finanzierung verheerend sein könnte.

Kosten Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt einer Behörde und damit kostenpflichtig. Die Baugenehmigungskosten sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, belaufen sich aber durchschnittlich auf etwa 25 Promille der Gesamtbaukosten. Bei einer Bausumme von 250.000 Euro lägen die Kosten für die Baugenehmigung also bei etwa 625 Euro.


Quellen

Grundgesetz (GG) Art 14 »
Baugesetzbuch (BauGB) § 145 »
Qual, Ulrike: Öffentliches Baurecht von A - Z »
Hauth, Michael: Vom Bauleitplan zur Baugenehmigung: Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Baunachbarrecht »