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Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, bezeichnet die Höhe des normalerweise zu erzielenden Erlöses einer Immobilie am Bewertungsstichtag. Dies ist in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) schriftlich fixiert.
Der Verkehrswert ist ein rein rechnerischer Wert, bei dem es zu Abweichungen kommen kann. So kann beim Verkauf der Immobilie sowohl ein höherer als auch ein niedrigerer Erlös als der angegebene Verkehrswert herauskommen. Der tatsächliche Verkaufspreis ist häufig eine Sache des Verhandlungsgeschicks des Käufers.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Wer eine Immobilie kaufen oder veräußern möchte, ist darauf angewiesen, eine objektive Bewertung bezüglich des Kauf- oder Verkaufspreises zu haben.
Der Verkehrswert einer Immobilie hängt dabei von unterschiedlichen Faktoren ab, die in die Bewertung und damit in den Verkehrswert mit einfließen:
- die Lage der Immobilie
- die Art und Qualität der Bebauung
- das Alter der Bebauung
- der Erhaltungszustand eventueller Gebäude
- der Bodenrichtwert des Grundstücks
- Soll der Wert für ein Haus ermittelt werden, so sind vor allem die baulichen Gegebenheiten zu beachten und müssen bewertet werden. Dabei spielt es natürlich eine Rolle, wie alt das Haus ist, in welchem Zustand es sich zum Zeitpunkt der Wertermittlung befindet und mit welchen besonderen Merkmalen es ausgestattet ist. Gibt es einen Fahrstuhl? Sind Balkone oder Terrassen vorhanden? Verfügt das Gebäude über eine Tiefgarage oder einen Wellness-Bereich? Solche Ausstattungsmerkmale wirken sich, neben der Lage (Innenstadt oder Stadtrand) und Größe (Anzahl der Etagen und Wohnungen) des Hauses, ebenfalls auf den Wert aus.
Den Verkehrswert ermitteln
Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, wird ein Wertermittlungsverfahren durchgeführt. Dies kann mithilfe eines vereidigten Gutachters geschehen. Es gibt auch zugelassene Sachverständige, die diese Aufgabe erfüllen.
Prinzipiell sind verschiedene Arten von Wertermittlungsverfahren zu unterscheiden:
- Verkehrswertgutachten (dient z. B. dem Nachweis bei Gerichtsverfahren)
- Vergleichswertverfahren (für gleichwertige Immobilien)
- Sachwertverfahren (für Immobilien zur Selbstnutzung)
- Ertragswertverfahren (für gewerbliche Objekte und Mehrfamilienhäuser)
Formel für die Berechnung des Verkehrswertes
Um den Verkehrswert zu berechnen, kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren mit komplexen Berechnungsfaktoren und unterschiedlichen Formeln zum Einsatz. Die Berechnung erfolgt stets in Abhängigkeit zu den aktuellen Marktbedingungen.
Der Verkehrswert für ein Grundstück
Um den Verkehrswert für ein Grundstück, das man eventuell erwerben oder veräußern möchte, in Erfahrung zu bringen, ist es sinnvoll, zunächst mit der zuständigen Baubehörde zu sprechen und sich zu informieren, welche Vorgaben für den Fall einer Bebauung gemacht wurden.
Außerdem sollten die folgenden Fragen beantwortet werden, die dabei helfen, den Wert zu ermitteln:
- Wie hoch ist die Verkaufszahl von vergleichbaren Grundstücken in der Region?
- Was kosten Immobilien, die in der Gegend gebaut oder verkauft werden?
- Wie viel würden private Käufer für ein zu bebauendes Grundstück in dieser Lage zahlen?
- Welche Qualitäten besitzt das eigene bzw. zu erwerbende Grundstück (Hanglage, Verkehrsanbindung)?
Investoren prüfen vor einem Kauf, wie hoch ihre Rendite ausfallen würde, wenn sie das Grundstück bebauen und dann vermieten. Als Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks eignet sich das Vergleichswertverfahren.
- Der Markt für Grundstücke ist sehr viel kleiner, als der für Wohnungen oder Häuser. Vor allem in Großstädten ist Baugrund äußerst rar und deshalb umso begehrter, was die preise in die Höhe treibt.
Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft
Im Falle einer Erbschaft spielt der Verkehrswert eine besondere Rolle. Er ist vor allem dann wichtig, wenn mehrere Erben gleichzeitig Anspruch auf eine Immobilie erlangen, diese verkaufen und den Erlös aufteilen möchten.
Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert der vererbten Immobilie, um die anfallenden Erbschaftssteuern für die Erben auszurechnen. Häufig wird der Verkehrswert höher angesetzt als er eigentlich ist, weil das Finanzamt bei der Bewertung standardisiert vorgeht und dabei mögliche wertminderne Merkmale nicht beachtet. Somit ist es für die Erben ratsam, den Verkehrswert zusätzlich durch ein externes Gutachten zu ermitteln, um hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden.
Quellen
Baugesetzbuch (BauGB) § 194 »
Stoisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »
Kreditvergleich 
Hauspreis Rechner 
Hauskauf Nebenkosten 