Hauskredit
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Der Hauskredit fürs Eigenheim

Der Traum von den eigenen vier Wänden – mitunter platzt er vor dem ersten Spatenstich.

Kommt die Bausumme nicht zustande, kann mit dem Projekt Eigenheim nicht begonnen werden.

Die wenigsten Haushalte stemmen die Bausumme aus Eigenmitteln. In der Regel werden Baufinanzierungen der Banken als Hauskredit in Anspruch genommen.

Die Krux: Wer 200.000 Euro Schulden macht, muss sich genau überlegen, wo er unterschreibt.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.33%1.01%1.49%

Stand: 20.07.2017 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Hauskredit – mietfrei wohnen dank Darlehen

Die Kreditvergabe ist einer der wesentlichen Geschäftszweige der Banken. Dazu gehört der Hauskredit – also die Vergabe von Baufinanzierungen.

Letztere könnte man im ersten Moment einfach als Konsumdarlehen durchgehen lassen. Auf den zweiten Blick merkt man schnell, dass beim Thema Baufinanzierung einige Besonderheiten gelten.

Beispielsweise können Häuslebauer ganz unterschiedliche Darlehensformen in Anspruch nehmen. Das Annuitätendarlehen ist sicher die bekannteste Variante.

Darüber hinaus werden beim Hauskredit aber noch:

angeboten. Auch im Hinblick auf die Besicherung beim Hauskredit, den Versicherungen in der Bauphase und vielen anderen Punkten hebt sich die Baufinanzierung vom Ratenkredit für Auto oder neue Küchenzeile ab.

Wer ein Haus bauen will, braucht Geld. Banken stellen das Kapital zur Verfügung, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

Die Darlehensformen beim Hauskredit

Hier wird jeden Monat eine gleichbleibende Rate an die Bank überwiesen. Deren Struktur verändert sich aber stetig. Während der Tilgungsteil steigt, sinken die regelmäßigen Zinszahlungen.

Hier wird eine feste Tilgung vereinbart. Für die Rate wird der Zins aufgeschlagen. Mit Fortschreiten der Laufzeit sinkt die Gesamtbelastung aus den Rückzahlungen für den Hauskredit.

Der Hauskredit für alle, die morgen bauen, sich aber heute niedrige Zinsen sichern. Bank und Kreditnehmer vereinbaren einen Zeitraum, den das Kapital bei der Bank ruht – die Vorlaufzeit.

Als Hauskredit aufgenommen, werden über die gesamte Laufzeit keine Tilgungsleistungen erbracht. Letztere erfolgt am Laufzeitende als Einmalzahlung. Allerdings fallen über die gesamte Laufzeit Sollzinsen an.

Dabei handelt es sich um einen Hauskredit in fremder Währung. Wertet die Währung im Vergleich zum Euro ab, wird der Hauskredit günstiger. Im entgegengesetzten Fall verteuert sich die Immobilienfinanzierung auf einen Schlag.

Einen Hauskredit berechnen – worauf es ankommt

Jedem potentiellen Kreditnehmer muss klar sein, dass eine Immobilienfinanzierung auch ein Risiko darstellt. Die monatliche Belastung muss so gewählt sein, dass für Notfälle noch Spielraum bleibt.

Grundsätzlich sollte vor Abschluss des Kreditvertrages feststehen, welche Kosten unbedingt abgedeckt werden müssen. Die Kreditaufnahme wird leichter, wenn Eigenkapital (verbunden mit Eigenleistung) in die Finanzierung eingebracht werden kann.

Damit kann der Kreditrahmen minimiert und somit auch die Laufzeit und monatliche Belastung durch den Hauskredit reduziert werden.

  • Nutzen Sie unseren kostenlosen und SSL-Zertifikat geschützten Hauskreditrechner für die Erstellung eines Tilgungsplans.

Alle monatlichen Kosten und Einnahmen dokumentieren

hauskredit

Um den Hauskredit optimal zu berechnen, ist es selbstverständlich wichtig, alle laufenden monatlichen Kosten und Einnahmen gegenüber zustellen. So kann auf sicherer Basis ermittelt werden, welche finanziellen Mittel im Monat zur Verfügung stehen.

Schließlich müssen neben der Rate zur Tilgung des Kredites auch alle anderen Verbindlichkeiten und Kosten gedeckt werden. Wurde der zur Verfügung stehende monatliche Verfügungsrahmen ermittelt, steht die Überlegung an, welcher Teilbetrag dieser Summe monatlich für Ratenzahlung aufgewendet werden kann.

Dabei sollten ungeplante finanzielle Belastungen

ebenfalls in die Berechnungen einfließen.

Monatliche KostenMonatliche EinnahmenUngeplante finanzielle Belastungen
Miete (inklusive Nebenkosten)Lohn/Gehalt/RenteReparatur des Autos
Ernährungstaatliche ZuschüsseAnschaffung einer neuen Waschmaschine
KleidungZins- und KapitalerträgeKrankheit und OP des Haustieres
Freizeit, Kultur und SportMieteinnahmenNachzahlungen (z.B. Gas oder Steuern)
FahrtkostenSchlüsselverlust
Handy/Telefon/Internet
Arbeitsmaterialien
Kontoführungsgebühren
Versicherungen
Altersvorsorge
laufende Sparverträge
laufende Raten für Kredite

Checkliste: So klappt es mit dem Hauskredit

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Mit der zusätzlichen Hilfe dieser Checkliste können Sie Ihr Budget genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Checkliste

Hauskredite berechnen

Möglichkeit der Sondertilgung

  • Besonderes Augenmerk sollte vor Abschluss des Hauskreditvertrages auch auf die Möglichkeit der Sondertilgung gelegt werden.

Die Häufigkeit und Höhe dieser Tilgung ist im Vertrag verankert, ist aber vom Kreditinstitut abhängig. Entsprechend seiner umfassenden finanziellen Möglichkeiten ist der Kreditnehmer so in der Lage, den Hauskredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung schneller abzuzahlen und so die Kreditlast zu minimieren.

Die Höhe der Hauskreditraten sollten lieber etwas niedriger angesetzt werden

Prinzipiell sollte die Höhe der Kreditrate immer etwas niedriger angesetzt werden, um die Zahlung der monatlichen Rate über einen längeren Zeitraum garantieren zu können. Durch Sondertilgungen kann der Kredit schneller abgezahlt werden.

Alle diese Punkte müssen konkret im Kreditvertrag aufgenommen werden, damit alle Eventualitäten – auch die unangenehmen – Berücksichtigung finden und um sowohl Kreditnehmer als auch die Bank abzusichern.

Die Vorteile beim Griff zum Hauskreditrechner

Ein Hauskreditrechner ist nicht einfach nur ein „Spielzeug“ um die Belastungen aus der Baufinanzierung ungefähr zu schätzen. Vielmehr handelt es sich hierbei um ein starkes Instrument, um die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Sowohl der Hauskredit als auch die Anschlussfinanzierung lassen sich mit dem Hauskreditrechner planen und vorbereiten. Letztere muss niemand bei seiner Hausbank abschließen. Eine Umschuldung ist durch das Kapital anderer Filial- oder Direktbanken möglich.

Der Hauskreditrechner erlaubt das Durchrechnen verschiedener Finanzierungsoptionen – ohne dass sich der Kreditnehmer gleich festlegen muss. Auf diese Weise ist eine Entscheidung für die beste Option beim Hauskredit möglich.

  • Der kostenlose und SSL-Zertifikat geschüzte Hauskreditrechner von Hauskredite.de führt tagesaktuelle Angebote der führenden Hypothekenbanken.
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Hauskredit: Ins Eigenheim dank niedriger Zinsen

Eigenheime kosten – inklusive Erschließung, Grundstück und Nebenkosten – schnell 200.000 Euro bis 300.000 Euro. Summen, die nur wenige Haushalte ohne Problem aufbringen. In der Regel führt der nächste Gang zur Bank, um die Option Hauskredit auszuloten.

Solange Noten- und Zentralbanken die Leitzinsen niedrig halten, freuen sich Familien als angehende Eigenheimbesitzer.

  • Der Zinssatz ist für die Baufinanzierung nur die halbe Miete. Grundsätzlich ist zwischen dem Nominal- und dem Effektivzins zu unterscheiden.

Nur der letztgenannte Zins bildet die Hauskreditkosten realistisch ab. Der Nominalzins führt dagegen schnell in die Irre. Zinssätze von zwei bis drei Prozent für zehn Jahre dürfen zudem den Blick auf eine Tatsache nicht verstellen: Der Zins sollte in Kombination mit der Tilgung betrachtet werden.

Hauskredit: Zinssatz und Tilgung

Der Grund ist relativ einfach. Je niedriger die Tilgung innerhalb einer Rate für den Hauskredit, umso länger zieht sich dessen Rückführung hin – und umso teurer wird die Finanzierung. Beispiel:

Hauskredit Zinsen
Hauskredit150.000 €
Laufzeit10 Jahre
Zinsen3,5 Prozent
Tilgungshöhe450 € je Monat700 € je Monat
Restschuld96.000 €66.000 €
Zinsen und Gebühren42.452 €37.327 €

So kann selbst ein vermeintlich günstiger Zins zum Stolperstein für das Projekt Eigenheim werden.

  • Ein Darlehen mit der Möglichkeit zur Sondertilgung erhöht den finanziellen Spielraum für Hausbesitzer.

Hauskredit ohne Eigenkapital – Tipps und Tücken

Den Eigenheimkredit ohne eigene Barmittel in die Waageschale werfen zu müssen, wird als Vollfinanzierung bezeichnet. Seitens der Bank werden hier 100 Prozent der Baukosten/Kaufsumme sowie der Nebenkosten zur Verfügung gestellt.

Ein Vorteil dieses Modells ist die Abkopplung von langwierigen Sparbemühungen, die gerade während einer Niedrigzinsphase geringe Erträge in die Kasse spülen. Familien können so schnell ins Eigenheim einziehen. Das Problem: Je höher der Hauskredit, umso länger dauert die Tilgungsphase.

Beispiel für Voll- und Teilfinanzierung einer Immobilie:

Kredithöhe100.000 €175.000 €
Zinssatz3,50 Prozent
Laufzeit15 Jahre
Tilgung500 €650 €
Restschuld10.000 €58.000 €
Hauskredit ohne Eigenkapital

Hauskredit – Ohne Eigenkapital ist langer Atem gefragt

Wer sich für den Hauskredit ohne Eigenkapital entscheidet, braucht oft nicht nur länger für die Rückzahlung seiner Finanzierung. Banken machen für eine Vollfinanzierung mitunter auch eine höhere Anfangstilgung zur Voraussetzung. Daher dürfen die monatlichen Belastungen aus der Tilgung keinesfalls unterschätzt werden. Vorsorglich können die anfallenden Kosten mit einem Hauskreditrechner kalkuliert werden.

  • Beim Hauskredit ohne Eigenkapital tauchen weitere Hürden auf. In der Rückzahlungsphase muss das monatliche Budget unbedingt Reserven übrig lassen. Neben allgemeinen Lebenshaltungskosten ist schließlich zu bedenken, dass auch die Immobilie Pflege und Wartung braucht. Und auch unvorhergesehene Ereignisse, wie das Thema Arbeitslosigkeit, dürfen nicht zu kurz kommen.

Eigenkapital = Eigenleistung

Wie kommen Haushalte schnell zu Eigenkapital? Ein Schritt besteht darin, Eigenleistungen einzukalkulieren. Wer Wände selbst tapeziert, kann sparen – und reduziert damit die finanziellen Belastungen. Generell ist hier aber eine realistische Einschätzung vorzunehmen.

Gleichzeitig können sich Familien um Fördermittel bemühen. Folgende Institutionen greifen Haushalten unter die Arme:

Und mitunter lassen sich auch in der Familie Barreserven in Anspruch nehmen, die aus dem Hauskredit ohne Eigenkapital eine teilfinanzierte Immobilie machen.

Hauskredit im Vergleich: Große Sparpotenziale

Ein Vergleich der Angebote für einen Hauskredit ist aus zwei verschiedenen Gründen immer ratsam:

  1. Die Kreditsummen sind so groß, dass sich bereits kleine Abweichungen bei den Zinsen spürbar auswirken.
  2. Die Konditionen können sich spürbar unterscheiden.

Dies betrifft Fragen wie eine mögliche Rückzahlungspause oder eine Ratenanpassung, wenn man arbeitslos wird.

Wie viel Geld kann man durch einen Hauskredit Vergleich sparen?

Die Antwort auf diese Frage kann stets nur eine Momentaufnahme sein. Für einen aktuellen Vergleich sollte man einen einschlägigen Hauskreditrechner konsultieren.

  • Im Jahre XY reichten die einschlägigen Angebote für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro und einer Zinsbindung von fünf Jahren von 1,80 Prozent Zinsen effektiv bis zu 2,61 Prozent Zinsen effektiv. Die monatliche Rate bewegte sich zwischen 315 und 381,67 Euro. Die Differenz lag also bei 66,67 Euro. Die mögliche jährliche Ersparnis betrug damit 800,04 Euro.

Rechenbeispiele für den Hauskredit:

Beispiel ABeispiel B
Darlehen100.000 €
Zinsbindung5 Jahre
Zinsen effektiv1,80 %2,61 %
monatliche Rate 315 €381,67 €
monatliche Differenz zwischen Beispiel A und B66,67 €
jährliche Ersparnis800.04 €
Hauskredit Vergleich

Bedenkt man, dass ein solches Darlehen zumeist zwischen 20 und 30 Jahren läuft, erkennt man, wie wichtig es ist, die einzelnen Angebote zu vergleichen. Im Extremfall sind mehr als 20.000 Euro Ersparnis über die gesamte Laufzeit möglich, obwohl die Differenz der Zinssätze bei nicht mal einem Prozent lag.

  • Nutzen Sie unseren Hauskreditrechner und spielen verschieden Szenarien Ihrer Finanzierung durch. Verändern Sie die Baufinanzierungssumme, Zinsen, Laufzeit oder die Sondertilgung und beobachten die Ergebnisse.

Häufig gestellte Fragen

Zum Eigenkapital, das zwischen 15 und 30 Prozent der Darlehenssumme ausmachen sollte und für die Konditionen der Bank bei einem Hauskredit von großer Bedeutung ist, zählen vor allem die folgenden Posten:

  • Ersparnisse auf Tages- oder Festgeldkonten
  • Bargeld
  • Bausparverträge
  • Privatkredite (Familie, Freunde)
  • Eigenleistungen beim Bau (etwa bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme)

Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Bank einen solchen Kredit ablehnen kann. Dazu gehört unter anderem eine negative Schufa-Auskunft, ein befristeter Arbeitsvertrag, ein zu geringen Einkommen, Rücklastschriften, überzogenes Girokonto (Dispokredit) sowie eine selbstständig oder freiberuflich ausgeübte Tätigkeit unter drei Jahren.

Auch ein zu geringes Alter des Antragstellers kann zu einer Ablehnung führen. All diese Faktoren werten die Banken als nicht vorhandene oder zu schwache Sicherheiten.

Grundsätzlich gilt, das derjenige den Kredit tilgen muss, der den Vertrag unterschrieben hat. Haben beide Ehepartner unterzeichnet, so bleiben auch weiterhin beide in der Pflicht, die Vertragsvereinbarungen zu erfüllen. Das gilt auch für den Partner, der aus der Immobilie auszieht, für die der Kreditvertrag unterschrieben wurde.

  • Zu beachten ist, dass beide Partner für die volle Summe haften. Die Bank als Darlehensgeber kann sich aussuchen, von welchem der Ehepartner sie das Geld fordert. Dieser muss sich dann gegebenenfalls die Hälfte von seinem Expartner zurückholen.

Durchschnittliche Finanzierungshöhe

In dem folgenden Balkendiagramm wird eine Übersicht zu der Finanzierungshöhe der Deutschen in Prozent angezeigt.

unter 100.000 €

100.000 - 125.000 €

125.000 - 150.000 €

150.000 - 175.000 €

175.000 - 200.000 €

200.000 - 225.000 €

225.000 - 250.000 €

250.000 - 275.000 €

275.000 - 300.000 €

über 300.000 €

Einzelnachweise

Oppel, Kai / Radtke, Sven: Immobilienfinanzierung: Neue Kredite, neue Wege »
Schwarzl, Michael: Immobilienfinanzierung: Grundlagen, Anforderungen und risikorelevante Aspekte »
Hartmann, Michael J.: Durchblick bei Immobilienfinanzierung: E-Book-Serie FinanzwissenKompakt »
Schulte, Karl-Werner / Bone-Winke, Stephan / Schäfers, Wolfgang: Immobilienökonomie I: Betriebswirtschaftliche Grundlagen »