Baufinanzierung
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Baufinanzierung als Weg zum Eigenheim

Der Bau oder Kauf einer Wohnimmobilie stellt eine große finanzielle Herausforderung dar.

Immer mehr Menschen sind heute darauf angewiesen, die Hilfe einer Bank in Anspruch zu nehmen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.

Eine Möglichkeit, die finanziellen Mittel zu erhalten, ist die so genannte Baufinanzierung. Mit diesem Hauskredit lässt sich der Bau oder Hauskauf finanzieren.

Banken sind nach wie vor die klassischen Ansprechpartner für eine Baufinanzierung. Worauf kommt es bei der Suche nach einem Hauskredit an? Und wie groß sind die Unterschiede zwischen den Kreditinstituten tatsächlich?

Baufinanzierung - Definition

Grundsätzlich versteht man unter einer Baufinanzierung den Erwerb einer Immobilie mithilfe eines Kredits.

Dabei ist es nicht nur möglich, die Immobilie (also ein Haus oder eine Eigentumswohnung) durch eine Baufinanzierung zu kaufen. Auch das Grundstück, auf dem die Immobilie steht bzw. vorhandene Nebengebäude sowie sonstige Anlagen können mit einem Hauskredit erworben werden.

Im Gegensatz zu einem klassischen Ratenkredit ist der Kredit im Rahmen einer Baufinanzierung günstiger, da die Bank als Kreditgeber die Immobilie als Sicherheit nutzt. Dazu wird meist eine Hypothek oder Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.

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Prinzipiell kann man folgende Formen der Baufinanzierung unterscheiden:

Ein Vergleich lohnt sich: Die jeweiligen Voraussetzungen und Konditionen für die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten bei einem Hauskredit sollten im Vorfeld miteinander verglichen werden, um die bestmögliche Finanzierung für ein Vorhaben zu erhalten.

  • Nutzen Sie unseren kostenlosen und SSL-Zertifikat geschützten Baufinanzierungsrechner für den Hauskredit Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsvarianten.

Konditionen einer Baufinanzierung

baufinanzierungsrechner

Zu den Kosten, die von der Baufinanzierung gedeckt werden können, gehören verschiedene Posten.

Darunter fallen beispielsweise auch notwendige Nebenkosten, die sich aus dem Bau oder Kauf der Immobilie ergeben:

Auch müssen bereits vor dem Abschluss einer Finanzierung die Konditionen und die durch sie entstehenden Kosten bedacht werden, die der Bauherr tragen muss. Wie hoch beispielsweise die Darlehenssumme sein muss, hängt von der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals ab.

Die Höhe der geliehenen Summe sowie die gewünschte Laufzeit der Baufinanzierung sind dann maßgeblich für die Höhe der monatlich anfallenden Rate, mit der der Hauskredit getilgt wird.

  • Hier muss der Kreditnehmer genau überlegen, wie hoch die Rate sein darf, damit er sie ohne Probleme über lange Zeit hinweg aufbringen kann. Um sicherzugehen, sollte bei der Berechnung ein Spielraum für unvorhersehbare Ausgaben (z. B. Auto-Reparatur, Anschaffung Waschmaschine) gelassen werden.

Auch die Zinssätze, welche die Bank für die Finanzierung verlangt, spielen eine Rolle, wenn es um die Kosten geht, die auf den Bauherr zukommen. Hier können schon kleine Abweichungen hinter dem Komma viel Geld sparen oder hohe Mehrkosten verursachen. Ein Vergleich verschiedener Hauskredit Angebote der Banken ist essentiell.

Prinzipiell gilt, dass sich die von der Bank angebotenen Konditionen für eine solche Finanzierung verschlechtern, wenn der Bauherr

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Konditionen umso besser werden, je besser der Bauherr im finanziellen Bereich aufgestellt ist. Deshalb raten viele Experten dazu, zunächst möglichst viel Eigenkapital anzusparen (zwischen 15 und 30 Prozent), bevor man eine Baufinanzierung in Angriff nimmt. Auch ein sicheres Einkommen sollte vorhanden sein.

Baufinanzierung muss solide sein - Vergleich lohnt

Eine Baufinanzierung ist für den Bauherr eine große und vor allem oft langwierige finanzielle Belastung. Aus diesem Grund muss sie auf möglichst soliden Füßen stehen.

Um dies zu erreichen, sind gute Konditionen notwendig, denn sie bilden die Basis einer tragfähigen Baufinanzierung. Nur, wenn alle Eventualitäten mit berücksichtigt werden und man sicher ist, dass die finanzielle Belastung einen nicht auf Dauer überfordert, kann ein Bauvorhaben gelingen.

Der Vergleich verschiedener Angebote ist deshalb auf jeden Fall sinnvoll.

Voraussetzungen bei einer Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung steht immer auf verschiedenen Säulen. Neben dem vorhandenen Eigenkapital sind das natürlich die Bankkonditionen, die sich aus folgenden Gegebenheiten zusammensetzen:

Aus all diesen Kriterien errechnet die Bank, immer in Verbindung mit dem Eigenkapital, ihre Konditionen für eine Baufinanzierung, also das Darlehen, welches notwendig ist, um ein solches Bauvorhaben durchzuführen.

Einen Vergleich der jeweiligen, von den Banken offerierten Konditionen kann man mit einem so genannten Baufinanzierungsrechner durchführen. Ein solcher Rechner wird von den meisten Anbietern auf ihrer Homepage bereitgestellt. Hier trägt der Bauherr alle notwendigen Daten und Zahlen ein.

Als Ergebnis werden ihm die wichtigsten Eckdaten der finanziellen Belastung angezeigt, also:

Es nimmt zwar Zeit in Anspruch, den Rechner bzw. Baufinanzierungsrechner bei jeder möglichen Bank zu verwenden, aber man kann anschließend die Ergebnisse miteinander vergleichen und erkennt schnell, welche Bank eine Baufinanzierung anbietet, die auch tatsächlich leistbar ist.

Verschiedene Kreditvarianten durchspielen

Baufinanzierung Banken

Manchmal machen sogar Nachkommastellen viel Geld aus.

Deshalb ist es ratsam, mit dem Baufinanzierungsrechner verschiedene Szenarien durchzuspielen.

Man kann die Höhe der Darlehenssumme für den Hauskredit variieren, einen höheren oder niedrigeren Tilgungssatz wählen oder auch die Dauer der Sollzinsbindung verändern.

Bei jeder Variante werden sich die Konditionen der Bank ebenfalls bessern oder schlechtern.

  • Neben einem Vergleich der Baufinanzierung mithilfe eines Rechners bzw. einem Baufinanzierungsrechner sollten immer auch persönliche Gespräche mit einem Kundenberater der einzelnen Banken stattfinden. Sie kennen stets die aktuellsten Zinshöhen und andere notwendige Zahlen. Zudem haben sie oft gute Ideen, die ein Rechner nicht liefern kann. Die Finanzierungsbeispiele für einen Hauskredit bei einem Kundenberater bringen mehr Sicherheit bei der Planung.

Es ist immer sinnvoll zu überlegen, wie man den Anteil an Eigenkapital vielleicht erhöhen kann. Ein Vergleich wird zeigen, dass schon eine geringfügig höhere Summe die Konditionen der Banken für eine Baufinanzierung deutlich verbessern kann. Im Gegensatz dazu verschlechtern weniger Eigenmittel die Bankkonditionen ebenso stark.

Auch hier lohnt sich das Durchspielen verschiedener Varianten sowie die Überlegung, wie man die Summe erhöhen könnte (privater Geldgeber, Arbeitgeberdarlehen, Verkauf von Wertgegenständen, sonstige Geldquellen).

Was ist ein Baufinanzierungsrechner?

Wer eine Baufinanzierung in Angriff nehmen möchte, ist gut beraten, bereits im Vorfeld zu überprüfen, ob er sich den Bau (oder auch Kauf) einer Immobilie leisten kann. Genau für eine solche Berechnung finden sich auf den Homepages von Banken oder Kreditinstituten Baufinanzierungsrechner in Form von ausfüllbaren Online-Formularen.

Will er sich die monatliche Belastung berechnen lassen, muss er lediglich folgende Angaben einfügen:

Die für den jeweiligen Baufinanzierungsrechner notwendigen Angaben variieren von Anbieter zu Anbieter.

Auf Grundlage der eingetragenen Werte kann der Baufinanzierungsrechner die Höhe der monatlichen Rate, wenn sie nicht vom Interessenten selbst eingetragen wurde, die Zinssätze (effektiver Jahreszins, fester Sollzins) sowie die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung berechnen. Außerdem zeigt er an, wie lange man insgesamt für die Tilgung im Rahmen der Baufinanzierung benötigen würde, wenn die Zinsen gleich blieben.

Baufinanzierung

 

Checkliste: So klappt es mit der Baufinanzierung und dem Hauskredit

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Mit der zusätzlichen Hilfe dieser Checkliste und unserem Baufinanzierungsrechner können Sie Ihr Budget für einen Hauskredit genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Checkliste

Wer sich mit der Materie einer Baufinanzierung nicht auskennt, für den ist ein solcher Baufinanzierungsrechner eine große Hilfe. Neben den bereits erwähnten Angaben kann der Baufinanzierungsrechner auch Auskunft darüber geben, ob sich für den Bauherrn eine langfristige oder kurzfristige Finanzierung rentiert. Zudem sind die Rechner auch in der Lage zu kalkulieren, welche Kosten für einen Grundbucheintrag anfallen.

Auch für den sinnvollen Vergleich verschiedener Angebote sind Baufinanzierungsrechner durchaus praktisch.

Der vermutlich größte Nachteil beim Baufinanzierungsrechner ist, dass er dem Verbraucher keine Detailfragen beantworten kann, die bei diesem vielleicht auftauchen. Hier wäre ein persönliches Gespräch mit einem Kundenberater vermutlich sehr viel informativer.

  • Da der Baufinanzierungsrechner sich strikt an die gemachten Eingaben halten muss, ist er im Gegensatz zum Kundenberater nicht in der Lage, mögliche Varianten aufzuzeigen. Im Gespräch lassen sich Möglichkeiten besser erklären.

Verschiedene Rechner für die Baufinanzierung

Je nach Anbieter stehen dem Verbraucher unterschiedlicher Rechnerarten zur Verfügung, mit denen er die meisten finanziellen Fragen eines Bau- oder Kaufvorhabens bereits im Vorfeld klären kann.

So gibt es neben dem eigentlichen Baufinanzierungsrechner noch folgende Varianten:

Mithilfe dieser verschiedenen Rechner kann sich der potenzielle Bauherr zumindest einen annähernd guten Überblick über sämtliche Kosten und mögliche Einsparungen bei seinem Hauskredit verschaffen, die auf ihn zukommen könnten. Die oft kleinen Details einer Baufinanzierung kann er dann allerdings erst beim Gespräch mit der Bank klären. Auch der Vorab Vergleich der verschiedenen Angebote und Möglichkeiten ist durchaus sinnvoll.

Rechenbeispiel für eine Baufinanzierung

Um die Kosten für eine Baufinanzierung berechnen zu können, sind Finanzierungsrechner eine Hilfe. Ein Rechenbeispiel könnte folgendermaßen aussehen:

Aufwand für HauskreditWerte
Kaufpreis eines Hauses250.000 Euro
Nebenkosten25.000 Euro
Eigenkapital65.000 Euro
Hauskredit Darlehenssumme210.000 Euro
Tilgung (anfänglich)4 Prozent
Zinssatz2 Prozent

Aus diesen Angaben lässt sich in zwei Schritten die monatliche Rate für den Hauskredit berechnen. Zunächst addiert man Zinssatz und Tilgungssatz, teilt dies durch 100 und multipliziert mit der Darlehenssumme (4+2 : 100 x 210.000). Das ergibt eine Annuität von 12.600 Euro pro Jahr. Teilt man diese Summe durch 12, so erhält man die Höhe der monatlichen Rate, nämlich 1.050 Euro.

Dieser Wert gibt den Ausschlag, ob sich der Kreditnehmer die Baufinanzierung grundsätzlich leisten kann. Die angegebenen Zahlen können jederzeit für weitere Rechenbeispiele verändert werden, womit man verschiedene Kredit-Szenarien erhält.

Eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel ist möglich aber riskant

Sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, gehört für viele zu den großen Vorhaben in ihrem Leben und bleibt ein Ziel, das sie verfolgen.

Deshalb versuchen sie, möglichst viel Eigenkapital anzusparen, denn dieses ist im Normalfall notwendig, um mit einer Bank beim Thema Baufinanzierung eine Übereinkunft treffen zu könne. Es ist allerdings auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bewältigen. Dafür müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Auch wenn es eine schwierige Aufgabe ist, so lässt sich der Wunsch nach dem Eigenheim dennoch ohne eigene Mittel durch eine so genannte Vollfinanzierung realisieren. Unter einer Vollfinanzierung versteht man, dass die Bank nicht nur den Kaufpreis übernimmt, sondern auch die anfallenden Erwerbsnebenkosten für den Bau oder Kauf im Hauskredit trägt.

Mit einer solchen 100% Finanzierung können folgende Geschäfte getätigt werden:

Zu den erwähnten Nebenkosten gehören beispielsweise die Maklercourtage, Notarkosten, die Grunderwerbssteuer sowie eventuelle Kosten für einen Gutachter.

  • Vor allem mit dem Verzicht auf einen Makler lassen sich hohe Kosten einsparen. Immerhin kann sich die Provision eines Maklers auf bis zu 8 Prozent des Kaufpreises belaufen.

Der wichtigste Vorteil einer solchen Vollfinanzierung besteht darin, dass der Bauherr keine Ausgaben tätigen muss, da die sonst vom Eigenkapital gezahlten Nebenkosten ebenfalls von der Bank beglichen werden. Dieser Umstand gewährleistet, dass der Bauherr zunächst einmal liquide bleibt.

Zu den großen Nachteilen einer 100 % Finanzierung gehört beispielsweise, dass die Finanzierung für den Bauherrn aufgrund des hohen Fremdkapitals deutlich teurer ist, als eine Finanzierung, in die eigenes Kapital einfließt. Er muss mit höheren Zinssätzen und einer sehr viel längeren Laufzeit der Baufinanzierung rechnen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Damit eine solche Vollfinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich ist, muss der Bauherr bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Zu diesen Voraussetzungen gehören unter anderen:

Ohne diese Voraussetzungen wird eine Bank in der Regel nicht bereit sein, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. Auch der Bauherr sollte sich vorher gut überlegen, ob das Vorhaben realistisch ist. Vor allem für junge Familien oder Berufseinsteiger kann eine solche Finanzierungsform schnell zu einer zu großen, finanziellen Belastung werden.

Baufinanzierung und ihre Zinsen

Wer darüber nachdenkt, sich ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen und dafür eine Baufinanzierung nutzen möchte, der kommt am Thema Zinsen nicht vorbei. Jede Bank, die eine solche Finanzierung anbietet, fordert bestimmte Zinssätze vom Darlehensnehmer. Die Höhe der Zinsen für einen Hauskredit schwankt von Bank zu Bank.

Welche Zinsen gibt es bei einer Baufinanzierung?

Bei der Aufnahme eines Baudarlehens fallen verschiedene Arten von Zinsen an, die jeweils unterschiedlich hoch sein können und deren Höhe von bestimmten Faktoren abhängig sind.

Folgende Zinsen werden von den Banken erhoben:

Der Sollzins bezieht sich ausschließlich auf die Darlehenssumme, wohingegen der effektive Jahreszins auch andere Kosten mit einrechnet und die jährlichen Gesamtkosten benennt.

Wovon hängt die Höhe der Zinsen ab?

Wie hoch die Zinsen für eine Baufinanzierung sind, die der Darlehensnehmer zahlen muss, hängt vor allem von zwei Faktoren ab.

Einerseits bestimmt die Länge der Kreditlaufzeit ihre Höhe und andererseits hat das vom Darlehensnehmer eingebrachte Eigenkapital großen Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes. Denn: Je mehr Geld der Schuldner selbst in die Baufinanzierung einbringt, umso geringer ist die benötigte Kreditsumme und damit die Zinssätze.

Natürlich beeinflusst auch die Zinsentwicklung den Zinssatz eines Darlehens. Dieser Faktor greift allerdings erst nach Ablauf der so genannten Sollzinsbindung, die im Darlehensvertrag vereinbart wurde.

Hat es während der Bindung eine Zinsentwicklung nach unten gegeben, sind die Zinsen also gesunken, ist dies für den Darlehensnehmer von Vorteil, da er bei den Verhandlungen über eine Anschlussfinanzierung nicht mit einem stark steigenden Zinssatz rechnen muss.

Haben sich aber während der Sollzinsbindung die Bauzinsen nach oben entwickelt und sind stark gestiegen, kann dies für den Bauherrn nach Ablauf der Bindungsphase im Vergleich enorme Mehrkosten bedeuten.

  • Eine Regel lautet dennoch, dass man in Zeiten niedriger Zinssätze für eine Baufinanzierung eine möglichst lange Sollzinsbindung in Anspruch nehmen sollte, um zumindest für diesen Zeitraum eine gleichbleibend hohe finanzielle Belastung genießen zu können.

Eine gute Methode, die anfallenden Zinssätze schon vor dem Abschluss einer Baufinanzierung zumindest grob zu kennen, ist ein Zinsrechner.

Er kann den Zinssatz einer Baufinanzierung ausrechnen, wenn der Kreditnehmer die notwendigen Zahlen einträgt:

  • Grund des Darlehens (Bau, Kauf, Anschlussfinanzierung)
  • Wert des Objektes
  • Darlehensbetrag
  • Dauer der Sollzinsbindung
  • Tilgungssatz zu Beginn der Kreditlaufzeit

Bei der Eingabe kann der Verbraucher die Höhe variieren, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und für jede Variante die Höhe der verlangten Zinssätze für den Hauskredit zu erfahren. Ein Vergleich verschiedener Angebote wird vereinfacht.

  • Nutzen Sie unseren kostenlosen und SSL-Zertifikat geschützten Baufinanzierungsrechner für den Vergleich verschiedener Angebote sowie die Erstellung Ihres Finanzierungsplans.

Die Umschuldung einer Baufinanzierung

Wer eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, kommt früher oder später an einer Anschlussfinanzierung nicht vorbei. Spätestens, wenn die Laufzeit der Sollzinsbindung endet, muss er mit der Bank neu verhandeln. In dieser Situation kann eine Umschuldung der Baufinanzierung eine sinnvolle Methode sein, viel Geld zu sparen.

Was ist eine Umschuldung der Baufinanzierung?

Unter einer Umschuldung verstehen Finanzexperten eine Form der Anschlussfinanzierung im Rahmen eines Darlehensvertrages.

Wenn man sein bestehendes Darlehen umschulden möchte, kann man sich auf die Suche nach einem günstiger verzinsten Darlehen machen, mit dem man die noch zu tilgende Darlehenssumme von einer anderen Bank ablösen lässt. Die neue Bank übernimmt sozusagen den Kredit vom bisherigen Geldinstitut.

Die Vorteile sind:

Vor allem für eine Baufinanzierung, die oft über viele Jahre hinweg läuft, kann sich die Umschuldung positiv auf die Kosten auswirken. Immerhin sparen schon geringe Unterschiede bei den Zinssätzen zum Teil immense Kosten, wenn man sie auf viele Jahre hochrechnet.

  • Wer seine Baufinanzierung umschulden möchte, sollte sich aber über die vorhandenen Angebote genau informieren. Sonst kann die Umschuldung sich schnell negativ auswirken.

Häufig gestellte Fragen

Wer eine solche Finanzierung anstrebt, der kann versuchen, sie ohne eigenes Kapital zu bewältigen. Manche Banken bieten eine solche Vollfinanzierung an. In der Regel verlangt der Darlehensgeber jedoch ein Eigenkapital in Höhe von 15 bis 30 Prozent der gewünschten Darlehenssumme für den Hauskredit. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso besser sind die von der Bank angebotenen Konditionen.

Die Gründe für steigende Baufinanzierungszinsen sind unterschiedlich. Zunächst einmal steigen diese Zinsen, wenn der Darlehensnehmer wenig oder gar kein Eigenkapital vorweisen kann. Wenig finanzielle Mittel von Seiten des Kunden bedeutet ein höheres Risiko und mehr finanziellen Einsatz der Bank, was sie sich durch höhere Zinssätze vergüten lässt.

Ein weiterer Grund für höhere Baufinanzierungszinsen ist eine längere Sollzinsbindung. je länger dieser Zeitraum ist, desto mehr Zinsen verlangt die Bank vom Darlehensnehmer.

  • Auch ein Anstieg der Leitzinsen, die von den Zentralbanken vorgegeben sind, kann zu höheren Zinsen für eine Finanzierung führen.

Manchmal ist es sinnvoll, eine laufende Baufinanzierung neu zu berechnen und eventuell umzuschulden. Die Gründe für ein solches Vorgehen können die folgenden sein:

  • Anschlussfinanzierung wird aufgrund gestiegener Zinsen zu teuer
  • Wechsel zu einer anderen Bank ist gewünscht

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Quellen

Prof. Dr.-Ing. Noosten, Dirk: Ratgeber Baufinanzierung »
Sammet, Stefanie / Schwartz, Stefan:Immobilienkauf für Dummies »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Baufinanzierung »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Immobilien- und Baufinanzierung »
Prof. Dr.-Ing. Noosten, Dirk: Ratgeber Baufinanzierung »
Keller, Helmut: Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer: Planung - Kosten - Realisierung »
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