Hauskredit
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Der Immobilienkredit für die Baufinanzierung

Selten war der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses so kostengünstig.

Durch die niedrigen Zinsen ist ein solches Vorhaben inzwischen auch für Menschen machbar, die kein Vermögen besitzen.

Das liegt vor allem daran, dass ein Immobilienkredit aufgrund von minimalem Zinssatz eine sehr niedrige Belastung verspricht.

Außerdem haben Bauherren, die einen Immobilienkredit beziehen, zusätzlich die Möglichkeit, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.3%0.96%1.39%

Stand: 12.07.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Die wichtigsten Fakten rund um den Immobilienkredit

Immobilienkredit

Unter einem Immobilienkredit ist ein Darlehen zu verstehen, das zweckgebunden ist. Der Kreditnehmer darf es also nicht frei verwenden, sondern muss die Kreditsumme ausschließlich für den Kauf, die Errichtung, die Sanierung oder eine Renovierung eines Hauses oder einer Wohnung verwenden.

  • Banken vergeben einen Immobilienkredit meist erst ab einer bestimmten Kreditsumme von etwa 25.000 Euro. Wird weniger Kapital benötigt, sollte der Käufer oder Bauherr über einen normalen Ratenkredit nachdenken.

Um die hohe Kreditsumme abzusichern, geht das Eigentum an der Wohnung oder dem Haus während der Kreditlaufzeit in das Eigentum der Bank über. Dies geschieht normalerweise durch:

Kommt der Kreditnehmer in finanzielle Schieflage und kann den Kredit nicht mehr bedienen, darf die Bank die Immobilie mithilfe einer Zwangsversteigerung veräußern, um ihr Geld zurück zu bekommen. Im Gegenzug für die Überschreibung der Immobilie als Sicherheit ist die Bank in der Lage, dem Kreditnehmer bessere Zinskonditionen anzubieten.

Mit dem Immobilienkredit den Traum vom Eigenheim erfüllen

Im Gegensatz zu einem klassischen Ratenkredit kann bei einem Immobilienkredit mit der Bank eine so genannte Zinsbindung festgelegt werden, die meist zwischen 5 und 30 Jahren liegt. Wer einen solchen Immobilienkredit beantragt, sollte zudem versuchen, im Vertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen festschreiben zu lassen. Dadurch kann die Kreditsumme eventuell sehr viel früher zurückgezahlt werden.

  • Manche Banken oder Kreditinstitute gewähren jährliche Sondertilgungen in einer maximalen Höhe zwischen 5 und 10 Prozent. Dafür werden normalerweise keine zusätzlichen Gebühren erhoben. Andere legen keine Prozentzahl fest, sondern einen Minimal- oder Maximalbetrag.

Um einen Immobilienkredit zu erhalten, benötigt die Bank einige Unterlagen und Angaben.

Zu diesen gehören unter anderem folgende Dokumente beziehungsweise Auskünfte:

Ein wichtiger Vorteil beim Immobilienkredit liegt darin, dass die für ihn erhobenen Zinssätze deutlich geringer sind, als bei einem normalen Ratenkredit. Ursache dafür ist die größere Absicherung für die Bank durch die oben erwähnte Hypothek beziehungsweise Grundschuld.

Ein geringerer Zinssatz wiederum bedeutet für den Kreditnehmer eine deutlich geringere Gesamtkreditsumme (einschließlich Zinsen) sowie eine niedriger ausfallende Belastung bezüglich der monatlichen Raten.

  • Wer den Kauf oder Bau einer Immobilie durch einen Immobilienkredit finanziert, hat zudem die Möglichkeit, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen. Solche Förderungen werden beispielsweise von der KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) angeboten. Dadurch reduziert sich die Belastung für den Kreditnehmer unter Umständen deutlich.

Mit dem Immobilienkredit Rechner die Kosten für einen Immobilienkredit bestimmen

Banken bieten mittlerweile die unterschiedlichsten Modelle für Immobilienkredite an. Für Kunden es ist es umso schwieriger, die passende Kreditart zu finden. Es gibt aber die Möglichkeit, den richtigen Immobilienkredit mit einem entsprechenden Immobilienkredit Rechner zu finden und die zu erwartenden Kosten zu berechnen.

Die meisten Banken stellen auf ihrer Homepage einen Immobilienkredit Rechner zur Verfügung, welches der potenzielle Kreditnehmer ausfüllen kann, um zu berechnen, wie hoch die Belastungen für einen Kredit sein werden.

Checkliste: So klappt es mit einem Immobilienkredit

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Um im Gespräch mit der Bank bestmögliche Konditionen aushandeln zu können, ist eine gute Vorbereitung essentiell. Mit der zusätzlichen Hilfe dieser Checkliste und unserem SSL-Zertifikat geschützten Hauskreditrechner können Sie Ihr Budget genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Checkliste

Hauskreditrechner

So funktioniert der Immobilienkredit Rechner

Der Immobilienkredit Rechner benötigt bestimmte Angaben, um beispielsweise automatisch die Höhe der Rate zu errechnen.

Zu den Angaben gehören:

Sind alle Angaben eingetragen, erstellt der Immobilienkredit Rechner automatisch die Höhe der monatlichen Rate, die verbleibende Restschuld nach der Zinsbindung, den bereits gezahlten Zinsbetrag sowie die schon beglichene Kreditsumme. Hinzu kommt die Angabe, wie lange die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung ist.

Die Banken versuchen, ihre Immobilienkredit Rechner so verbraucherfreundlich wie nur möglich zu machen. Selbst Menschen ohne vertiefte Kenntnisse der Bau- oder Kauffinanzierung sind in der Lage, die gewünschten Angaben und Werte einzutragen.

Der große Vorteil dieser Rechner besteht darin, dass der Interessent mit den verschiedenen Zahlen spielen und so unterschiedliche Szenarien durchspielen kann.

Er erhält auf diese Weise Antworten auf folgende Fragen:

  • Wie wirkt sich die Höhe des Eigenkapitals auf die benötigte Darlehenssumme aus?
  • Welche Folgen hat eine höhere Tilgung?
  • Wie verändern sich die Kosten bei unterschiedlichen Zinsbindungszeiträumen?
  • Um wie viel Prozent steigt der Sollzins an, wenn die Zinsbindung länger läuft?

Die Beantwortung dieser und ähnlicher Fragen kann dem Kreditnehmer dabei helfen zu entscheiden, ob er sich den Kauf oder Bau einer Wohnimmobilie sowie den dazu notwendigen Immobilienkredit überhaupt leisten kann. Allein aus diesem Grund spielen diese Rechner eine nicht unwichtige Rolle für die Verbraucher.

Gerade für Personen, die sich im Bereich der Finanzierung auskennen, kann ein solcher Rechner sehr hilfreich sein. Durch die einfache Struktur und die verständlichen Begriffe erhält der Interessierte wichtige Informationen. Diese kann er dann zur Grundlage seiner Entscheidung machen. Die vom Immobilienkredit Rechner bereitgestellten Zahlen sind deshalb in vielen Fällen zumindest ein wichtiges Kriterium, auf das der potenzielle Kreditnehmer seine Entscheidung stützt.

  • Neben den Angaben, die der Rechner liefert, sollte vor allem die durch Abwägung aller Vor- und Nachteile getroffene Einschätzung nach der Machbarkeit den Ausschlag für die Entscheidung geben.

Wie lassen sich die Kosten ermitteln? Zwei Rechenbeispiele sollen helfen. Die Formel lautet:

Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungssatz) : 1200 = monatliche Kreditrate

Nimmt man eine Darlehenssumme von 200.000 Euro an, die mit einem Sollzins von 2 Prozent verzinst ist. Die anfängliche Tilgung liegt bei 2,5 Prozent. Dann lautet die Rechnung: 200.000 x 4,5 : 1200 = 750 Euro. Ein guter Richtwert, ob man die Rate bewältigt, könnte beispielsweise die zu zahlende Kaltmiete sein.

  • Die Kaltmiete muss man als Mieter ja ohnehin aufbringen. Schafft man dies ohne große Probleme, dürfte auch eine monatliche Rate in gleicher Höhe für einen Immobilienkredit machbar sein.

Bei der oben genannten Formel kann man verschiedene Szenarien durchspielen, indem man die Beträge verändert. Beim zweiten Rechenbeispiel sollen folgende Konditionen gelten:

  • Darlehenssumme der Baufinanzierung beträgt 300.000 Euro
  • Sollzins von 2,5 Prozent
  • anfängliche Tilgung von 3 Prozent

Dann lautet die Rechnung: 300.000 x 5,5 : 1200 = 1375 Euro. Die monatliche Belastung für den Immobilienkredit ist hier wesentlich höher.

Zinsen stellen einen wichtigen Faktor beim Immobilienkredit dar

Für jeden Kredit muss der Kreditnehmer Zinsen bezahlen. Das gilt auch für einen Immobilienkredit.

Wie viel Zins man aber zahlen muss, das hängt von verschiedenen Faktoren ab.

  • Grundsätzlich gilt, dass sie umso niedriger sind, je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer selbst in die gesamte Kauf- oder Baufinanzierung einbringen kann.

Welche Zinsen fallen bei einem Immobilienkredit an?

Bei der Beschäftigung mit dem Thema Immobilienkredit begegnet man immer wieder verschiedenen Bezeichnungen für Kreditzinsen.

Vor allem die folgenden Zinsarten sind wichtig:

Der Nominalzins verdeutlicht, wie hoch ein Kredit von der Bank verzinst wird. An ihm kann der Kreditnehmer ablesen, wie viel Geld er pro Jahr für den Kredit zahlen muss. Dieser Zins bezieht sich allerdings ausschließlich auf die Darlehenssumme und berücksichtigt keine anderen Kosten.

Im Gegensatz zum Nominalzins enthält der effektive Jahreszins weitere, preisbestimmende Faktoren. Dies können Auszahlungskosten, Bearbeitungsgebühren oder auch so genannte Zinsverrechnungstermine sein. Beim Effektivzins handelt es sich letztlich um eine Erweiterung des Nomalzinssatzes. Der Nominalzins ist im effektiven Jahreszins bereits eingerechnet.

  • Aus diesem Grund sollten potenzielle Kreditnehmer beim Immobilienkredit Vergleich verschiedener Anbieter immer den Effektivzins als Kriterium verwenden.

Der so genannte Sollzins gibt Aufschluss darüber, wie hoch die Zinsen für die Darlehenssumme sind. Fast alle Kreditarten zeichnen sich dadurch aus, dass der Sollzinssatz für die Gesamtlaufzeit des Kredits festgeschrieben werden. Der Sollzins bleibt also unverändert. Der Kreditnehmer zahlt also einerseits das ihm geliehene Geld zurück und zusätzlich den Sollzins.

Die laufende Tilgung dient der Rückzahlung des Darlehens mit jeder Zahlung der Darlehensrate. Je höher die vereinbarte Tilgung ist, desto schneller kann der Immobilienkredit zurückgezahlt werden. Für jedes Jahr, das der Kreditnehmer früher fertig ist , braucht er auch keine Zinsen mehr zu zahlen. Deshalb ist eine hohe laufende Tilgung entscheidend für die Höhe der Gesamtkosten für das Darlehen

Immobilienkredit Zinsen

Wovon hängt die Höhe der Zinsen beim Immobilienkredit ab?

Wie viele Zinsen die Bank für einen Kredit berechnet, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dabei spielen neben persönlichen Gegebenheiten des Kreditnehmers auch wirtschaftliche Faktoren eine Rolle.

Die Höhe der Zinsen wird durch folgende Faktoren beeinflusst:

Neben der Höhe der Leitzinsen, die von den Zentralbanken vorgegeben werden, hat vor allem die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals großen Einfluss auf die Höhe der Zinssätze für einen Kredit. Außerdem bieten die Banken umso niedrigere Zinsen an, je kürzer die Laufzeit und je höher die Tilgungsrate gewählt wird. Zudem kann eine gute Bonität (hohes Gehalt, Sicherheiten, positiver Schufa-Eintrag) die Zinsen drücken.

Wer über einen Immobilienkredit nachdenkt, der sollte auch auf den richtigen Zeitpunkt achten, da dieser niedrigere Zinsen mit sich bringen kann. Je niedriger die von den Zentralbanken festgelegten Leitzinsen sind, umso günstiger erhält man von den Banken einen Kredit. Denn die erhobenen Zinsen für Kredite orientieren sich an diesen Leitzinsen. Der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkredit ist also eine Niedrigzinsphase, wie sie seit der Finanzkrise in den Jahren ab 2008 bis heute existieren.

Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Um einen Immobilienkredit zu erhalten, stellen die Banken als Darlehensgeber meist Anforderungen, die der Kreditnehmer erfüllen muss. So benötigt man in der Regel ein gewisses Eigenkapital.

Man kann unter bestimmten Voraussetzungen aber auch einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital erhalten.

Wie funktioniert eine Vollfinanzierung?

Unter Umständen gewähren Banken einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital. In diesem Fall sprechen Experten von einerVollfinanzierung. Dafür müssen dann allerdings andere Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Begriff Vollfinanzierung für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist allerdings ein wenig irreführend. Er besagt nicht, dass die Bank tatsächlich sämtliche Kosten trägt. Er gibt nur den Hinweis, dass entweder lediglich der Kaufpreis zu 100 Prozent vom Kreditgeber finanziert wird oder aber die Bank den gesamten Beleihungswert finanziert.

In beiden Fällen bleibt eine finanzielle Lücke, die ohne Eigenkapital nur schwer geschlossen werden kann. Im ersten Fall muss der Käufer die anfallenden Kaufnebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer tragen, im zweiten Fall wird beim Beleihungswert meist ein Abschlag von etwa 10 Prozent vorgenommen, so dass der Käufer diese selbst aufbringen muss.

Was beim Immobilienkredit ohne Eigenkapital beachtet werden muss

Die Vollfinanzierung eines Immobilienkaufs (Immobilienkredit ohne Eigenmittel) bringt es mit sich, dass sich die Laufzeit für das Darlehen deutlich verlängert, da die zurückzuzahlende Summe höher ist. Wer einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital aufnimmt, sollte einen möglichst langen Zeitraum für die Zinsbindung anstreben und sich überlegen, wie er die Raten finanziert, wenn die Zinsen ansteigen.

Irgendwann steht eine Anschlussfinanzierung an und wenn die Zinssätze inzwischen sehr viel höher sind, kann sich auch die monatliche Rate im Zuge der neu zu vereinbarenden Finanzierung deutlich erhöhen. Dies kann zu finanziellen Schwierigkeiten führen, wenn der Kreditgeber diese nicht bedienen kann. In solchen Fällen steht oft die Zwangsversteigerung der Immobilie.

Das Angebot einer Vollfinanzierung ist natürlich für viele verlockend, vor allem, wenn eben keine eigenen Mittel zur Verfügung stehen. Wer sich für diese Art des Immobilienkaufs interessiert, sollte gründlich überlegen, ob eine solche Finanzierung dauerhaft machbar ist. Berufliche Rückschläge wie Entlassung oder Versetzung können die Raten ebenso gefährden wie gesundheitliche Probleme.

  • Experten raten deshalb allen von einer Vollfinanzierung ab, die sowieso einen engen Finanzrahmen haben. Dazu gehören in der Regel junge Familien und Geringverdiener.

Der Immobilienkredit im Vergleich

Im besten Fall gewährt die Bank einen Immobilienkredit und finanziert so einen Teil der Kauf- oder Baukosten. Da sich die Angebote der einzelnen Banken stark unterscheiden, lohnt es sich, die jeweils angebotenen Bedingungen für einen solchen Immobilienkredit durch einen Vergleich zu bewerten.

Wer einen Vergleich einzelner Angebote für einen Immobilienkredit anstellen möchte, der muss auf bestimmte Faktoren achten.

Folgende Fragen sollten beim Vergleich beantwortet werden können:

Eigene LeistungenAllgemein
Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?Wie hoch ist der Sollzins?
Bis zu welcher Höhe ist die monatliche Rate leistbar?Wie hoch ist der angebotene effektive Jahreszins?
Wie hoch ist der Nominalzins?
Wie wirken sich die möglichen Zeiträume für eine Zinsbindung auf den Zinssatz aus?
Wie lange ist die Gesamtlaufzeit für den Immobilienkredit?
  • Vor allem bei den Zinssätzen ist es sinnvoll, auch auf die Zahlen hinter dem Komma zu achten, denn schon geringfügig höhere Nachkommastellen können einen Kredit deutlich teurer machen. Außerdem wäre eine Information über mögliche Sondertilgungen von Vorteil, da sie helfen können, einen Kredit schneller zu tilgen und schuldenfrei zu sein.

Zunächst einmal hilft ein solcher Vergleich dem Interessenten dabei, zu errechnen, ob er sich den Kauf oder Bau einer Wohnimmobilie grundsätzlich leisten kann.

Für einen Vergleich werden ja immer auch persönliche Auskünfte benötigt, die Aufschluss über die finanzielle Lage des möglichen Kreditnehmers geben.

  • Für einen Immobilienkredit Vergleich muss beispielsweise die Information vorliegen, wie viele Einnahmen und Ausgaben sich monatlich gegenüberstehen, wie viel Geld also de facto für den Lebensunterhalt übrig bleibt. Zudem ist erkennbar, zu welcher Verdienstgruppe jemand gehört, ob er eine sichere Arbeitsstelle hat und wie sein Zahlungsverhalten in der Vergangenheit war (Schufa). All diese Dinge fließen in das Angebot der einzelnen Banken letztlich mit ein und bestimmen die Konditionen für den Immobilienkredit.

Der Vergleich bietet dem möglichen Kreditnehmer auch die Chance, die Gesamtdienstleistung sowie den Kundenservice genauer kennenzulernen. Im Zuge eines Vergleichs kann man die Bank um ein Angebot für einen Kredit bitten und wird schnell merken, ob ihr das Wohl des Kunden am Herzen liegt.

Antwortet sie lediglich mit einer E-Mail oder lädt sie den Kunden zu einem persönlichen Beratungsgespräch ein? An solchen und ähnlichen "Kleinigkeiten" erkennt man durchaus die Einstellung der Bank zum Kunden.

Ein Vergleich von Kreditangeboten für Immobiliengeschäfte berücksichtigt viele unterschiedliche Faktoren. Viele Banken schauen aber nicht nur auf eingereichte Zahlen, sondern auch auf das Alter des Antragstellers.

Je älter dieser ist, umso strenger fallen meist die Bedingungen für die Laufzeit und auch die Ratenhöhe aus. Nach solchen Faktoren sollte ein Interessent unbedingt fragen, vor allem, wenn er schon in vorgerücktem Alter ist und sich noch ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte. Angaben zum Alter werden bei einem Online-Vergleich nicht immer abgefragt.

  • Das Vorgehen der Banken ist durchaus verständlich, denn ein Kreditnehmer, der kurz vor dem Renteneintritt steht, hat statistisch betrachtet nicht mehr so viel Zeit und auch nicht so viel Geld für die Tilgung, wie ein jüngerer Mensch. Im Alter von 60 Jahren eine Laufzeit von 35 Jahren zu verabreden, wäre schlicht nicht sinnvoll.

Der Widerruf beim Immobilienkredit

Wer einen Vertrag abschließt, der prinzipiell das Recht, diesen Vertrag auch zu widerrufen und damit rückgängig zu machen. Dieses Recht auf Widerruf gilt auch, wenn man einen Immobilienkredit unterschreibt. Gerade in den letzten Jahren wurden die gesetzlichen Richtlinien in diesem Bereich immer wieder angepasst, da es rechtliche Grauzonen gab, die natürlich von beiden Seiten genutzt wurden.

Immobilienkredit - Gesetzliche Regelungen zum Widerruf

Der Gesetzgeber wollte diese Lücken beim Recht auf Widerruf wegen falscher Widerrufsbelehrungen schließen und setzte am 21. März 2016 die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft.

  • Die entsprechende Richtlinie ist im Bundesanzeiger vom 16. März 2016 unter der Bezeichnung "Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften" einsehbar.

Diese Richtlinie sieht folgende Handhabungen bezüglich des Umgangs mit Immobilienkreditverträgen vor:

  1. Verträge, die vor dem 2. November 2002 geschlossen worden sind, mussten den Vertragspartner normalerweise (noch) nicht über sein Widerrufsrecht belehren. Sie behalten ihre Kündigungsfrist von 6 Monaten, wenn das Darlehen vor mindestens 10 Jahren vollständig ausgezahlt wurde.
  2. Für Verträge mit fehlerhaftem Widerruf, die vom 2. November 2002 bis zum 10. Juni 2010 rechtskräftig wurden, bestand die Möglichkeit, sie bis zum 21. Juni 2016 zu widerrufen. Nach dem Ablauf dieser Frist wurde durch die neue Richtlinie ein eventuelles Widerrufsrecht aufgehoben.
  3. Wer einen fehlerhaften Vertrag aus dem Zeitraum zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 21. März 2016 besitzt, hat weiterhin gute Chancen, vor Gericht mit seinem Widerruf auf Basis der Regelung auf „ewiges“ Widerrufsrecht zu bestehen.
  4. Für Verträge, die nach dem 21. März 2016 geschlossen worden sind, wurde das Recht auf Widerruf auf höchstens 1 Jahr und 14 Tage beschränkt, wenn eine Belehrung stattgefunden hat. Dies gilt sogar bei falscher Widerrufsbelehrung.
  5. Bei Verträgen, die nach dem 21. März 2016 geschlossen wurden und eine korrekte Widerrufsbelehrung enthalten, besteht ein Widerrufsrecht für einen Zeitraum von 14 Tagen.
  6. Für sämtliche Verträge, die seit dem 2. November 2002 geschlossen wurden, gilt zudem grundsätzlich, dass das Recht auf Widerruf weiterhin"ewig" bleibt, wenn der Vertragspartner von der Bank überhaupt keine Belehrung erhalten hat. Voraussetzung ist aber, dass der Vertrag einen belehrungspflichtigen Immobilienkredit regelt.

Es kommt leider häufig vor, dass Vertragsunterlagen für Kredite Widerrufsbelehrungen enthalten, die nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Daraus resultierte früher das so genannte "ewige Widerrufsrecht", also die Möglichkeit, einen Kreditvertrag auch noch Jahre oder Jahrzehnte nach seinem Abschluss zu widerrufen.

Viele Kreditnehmer nutzten diese Situation, um bei neuen Verhandlungen eine bessere Ausgangsposition zu haben, wenn es beispielsweise um folgende Punkte ging:

Wer einen Kreditvertrag abgeschlossen hat, sich nicht an eine Widerrufsbelehrung erinnert und sich nicht sicher ist, welchem Recht auf Widerruf er unterliegt, der kann seinen Immobilienkredit von einem Fachanwalt für Vertragsrecht prüfen lassen. Auch bei den Verbraucherzentralen sind Informationen erhältlich.


Einzelnachweise

Oppel, Kai / Radke, Sven: Immobilienfinanzierung: Neue Kredite, neue Wege »
Anzenberger, Robert / Oppel, Kai: Immobilienkauf »
Hagen, Hagen / Jochims, Dörte: Schadensfall Geldanlage: Finanzprodukte prüfen, kündigen, verkaufen »
Noosten, Dirk: Die private Bau- und Immobilienfinanzierung: Eine Einführung für Planer und Auftragnehmer von Bauleistungen »
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Widerruf von Immobilienkreditverträgen »


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