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Wann immer man mithilfe eines Immobilienmaklers eine Immobilie erwerben oder veräußern möchte, wird eine Maklerprovision beziehungsweise Maklercourtage fällig. Allerdings ist dies immer erst dann der Fall, wenn das Geschäft abschließend zustande kommt, wenn also ein Kauf- oder Mietvertrag unterzeichnet worden ist.
Die Maklerprovision ist also eine erfolgsabhängige Bezahlung und zählt zu den Kaufnebenkosten für eine Immobilie. Der Anspruch des Maklers auf eine Maklerprovision ergibt sich aus § 652 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Die Maklerprovision ab 2015
Seit 2015 gibt es das sogenannte Bestellerprinzip, welches die bis dahin geltenden gesetzlichen Regelungen ergänzt. Diese Ergänzung soll vor allem verhindern, dass die Provision für den Makler vom Vermieter einfach auf den Mieter abgewälzt wird. Laut des Bestellerprinzips hat derjenige die Provision zu zahlen, der den Makler beauftragt.
Wer zahlt Maklerprovision?
Prinzipiell gilt auch mit dem Bestellerprinzip, dass entweder der Vermieter oder der Mieter die Maklerprovision zahlen kann. Dabei spielt vor allem eine Rolle:
- ob der Mietvertrag mit einem Mieter auf Basis der Auftragserteilung durch den Vermieter zustande kommt (Zahlung durch den Vermieter)
- ob der Mieter dem Makler schon vor dem Vermieter einen Auftrag zur Suche einer Immobilie erteilt hat (Zahlung durch den Mieter)
- ob es bereits vor der Beauftragung durch den Mieter einen Maklervertrag von Seiten des Vermieters gab (Zahlung durch den Vermieter)
Selbst Experten sind der Meinung, dass die Neuregelungen sehr komplex sind und die Gefahr von Manipulationen beinhalten. So könnte der Vermieter die Provision für den Makler in Form einer Mieterhöhung oder einer Abstandszahlung auf den Mieter umlegen.
Höhe der Maklerprovision
Die maximale Höhe der Provision ist in Deutschland zumindest teilweise geregelt. So ist festgelegt, dass bei einer Vermietung die Höhe der Maklerprovision nicht höher sein darf als 2 Nettokaltmieten (plus Mehrwertsteuer).
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gibt es hingegen keine geregelte Obergrenze. Die Provision ist hier grundsätzlich frei verhandelbar. Allerdings haben sich in den einzelnen Bundesländern bestimmte Prozentsätze herauskristallisiert, an denen sich Makler zumeist orientieren.
Maklerprovision beim Hauskauf
Möchte ein Haus- oder Wohnungseigentümer sein Eigentum veräußern, kann er die Höhe der Provision mit dem jeweiligen Makler frei verhandeln. Zu seinem Vorteil kann es dabei sein, wenn:
- sich die Immobilie in einer begehrten Lage befindet
- die Immobilie voraussichtlich einen hohen Preis erzielen wird
- es viele Interessenten für die Immobilie gibt
Durch diese Gegebenheiten ist der Verkäufer in einer guten Verhandlungsposition und kann eventuell eine niedrigere Maklerprovision aushandeln. Da es sich um ein leicht zu veräußerndes Objekt handelt, das der Makler eigentlich schnell und ohne großen Aufwand verkaufen kann, wird er sich vielleicht auf eine weniger hohe Provision einlassen.
- Ist die Immobilie hingegen in einem schlechten Zustand, liegt in einem ungünstigen Umfeld und bietet auch sonst wenig Kaufanreize, wird sich der Verkäufer vermutlich auf die vom Makler verlangte Provision einlassen müssen, damit das Objekt überhaupt zu einem annehmbaren Preis veräußert werden kann.
Maklerprovision bei Miete
Soll eine Immobilie vermietet werden, dann ist die Provision für den Makler in Deutschland gedeckelt. Das bedeutet, sie darf nicht höher sein, als das Zweifache der Nettokaltmiete zuzüglich Mehrwertsteuer.
Verlangt ein Vermieter also eine Nettokaltmiete von 1.200 € pro Monat, darf der Makler maximal 2.400 € plus Mehrwertsteuer als Provision verlangen. Daraus ergibt sich die meist in den Angeboten zu findende Zahl von 2,38 Nettokaltmieten.
Maklerprovision bei einem Verkauf
Es gibt also deutliche Unterschiede bei der Höhe der Maklerprovision. Abhängig davon, ob ein Objekt vermietet oder verkauft werden soll, kann der Makler eine unterschiedlich hohe Vergütung für seine Arbeit verlangen. Mit einem Verkauf hat er zugegebenermaßen natürlich wesentlich mehr Aufwand. So muss er:
- eine Wertermittlung durchführen
- ein Exposé erstellen
- die notwendigen Unterlagen vorbereiten
- Verkäufer sowie Interessenten beraten
- das Objekt über seine Kanäle vermarkten
Bei einer Vermietung entfallen einige dieser Aufgeben, was die Höhe der Maklerprovision neben der vorgeschriebenen Deckelung bei 2,38 Nettokaltmieten beeinflussen kann.
Kann man die Maklerprovision berechnen?
Normalerweise werden zwischen 5,95 % und 7,14 % Maklerprovision verlangt, wobei die Mehrwertsteuer enthalten ist und die Kosten zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden können, was allerdings vertraglich festzuhalten ist.
Grundlage für die Höhe der Provision ist der erzielte Kaufpreis für die Immobilie. Das bedeutet, je teurer der Makler eine Wohnung, ein Haus oder auch ein Grundstück verkaufen kann, umso höher ist seine Maklerprovision.
Wie sich die Maklerprovision umgehen lässt
Wer keine Provision an den Makler zahlen möchte, der hat verschiedene Möglichkeiten, diese vielleicht zu umgehen. Ein Grund, die Provision nicht zu zahlen, ist eine vom Makler nicht vorgenommene Belehrung zu diesem Thema. Wurde sie vergessen, muss die Maklerprovision nicht gezahlt werden. Auch bei Fehlern im Maklervertrag kann man unter Umständen gegen die Maklerprovion vorgehen, beispielsweise wenn die Klausel zum Thema Widerrufsrecht falsch formuliert ist.
Falls eine Kunde mit der Leistung des Maklers unzufrieden ist und nachweisen kann, dass letztlich nicht die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages geführt hat, kann darauf hoffen, von der Provision befreit zu werden. Allerdings muss dies meist in einem Gerichtsverfahren geklärt werden.
Eine weitere Möglichkeit, die Maklerprovision aus Mangel an Ursächlichkeit zu umgehen, besteht darin, letztlich einen inhaltlich vollkommen anders gestalteten Kaufvertrag abzuschließen, als den, der vom Makler ausgehandelt wurde. Dafür genügt aber nicht nur ein anderer Kaufpreis. Es könnte z. B. statt eines Kaufvertrags auch ein Mietkaufvertrag geschlossen werden.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 652 »
Wilke, Carsten: Die Maklerprovision: Durchsetzung und Abwehr »
Moersch, Karl-Friedrich: ABC des Mietrechts: Lexikon für Mieter und Vermieter »
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