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Unter einem Mietvertrag versteht man eine Vereinbarung zweier Parteien (Wohnungseigentümer und Mieter), in der festgehalten ist, dass der Vermieter dem Mieter Wohnraum zum befristeten oder unbefristeten Gebrauch überlässt.
Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter dafür ein Entgelt (Miete) zu zahlen. Die rechtlichen Vorschriften dazu finden sich in den §§ 535 bis 580a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Für einen Mietvertrag besteht laut Gesetz kein sogenannter Formzwang, d. h. er kann auch mündlich geschlossen werden. Wenn allerdings ein mündlicher Mietvertrag geschlossen wird, der länger als 12 Monate gültig ist, so besteht das Mietverhältnis automatisch unbefristet, was sich auf mögliche Kündigungsfristen auswirken kann.
Bestandteile beim schriftlichen Mietvertrag
Beim Abschluss eines rechtsgültigen Mietvertrages müssen bestimmte Bestandteile enthalten sein, ohne die ein solcher Vertrag nicht rechtswirksam zustande kommt.
Diese im Mietvertrag erforderlichen Bestandteile sind:
- Vertragsparteien (natürliche oder juristische Personen)
- Mietobjekt (was genau gehört zum Objekt)
- Mietzweck (genaue Angabe zur Nutzung des Objekts, Personenzahl)
- Miethöhe (Höhe und Zahlungsmodalitäten für die Miete)
- Vertragsdauer (seit 2001 nur noch befristete Mietverhältnisse von mindestens 3 Jahren zulässig)
Nachträgliche Änderungen beim Mietvertrag
Will der Mieter nachträglich bestimmte Vereinbarungen des ursprünglichen Mietvertrages ändern, so muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dies gilt beispielsweise für die Personenzahl, die in der Wohnung leben.
Wohnungen werden in der Regel für eine bestimmte Personenzahl vermietet. Sollen später weitere Personen, die mit dem Mieter nicht unmittelbar (1. Grad) verwandt sind, einziehen, so bedarf dies der Erlaubnis durch den Vermieter.
Ähnlich verhält es sich mit einer Nutzungsänderung bei Gewerbemietobjekten. Hat der Mieter z. B. die Absicht, in dem gemieteten Objekt statt einer Schreinerwerkstatt ein Restaurant zu eröffnen, braucht er dazu die Genehmigung des Vermieters.
Mündlicher und schriftlicher Mietvertrag
Die Grundlage für ein Mietverhältnis sollte immer ein schriftlicher Mietvertrag sein. Ein Vertragsabschluss per Handschlag mag zwar ehrenvoll sein, gibt aber beiden Parteien nicht die eigentlich notwendige Rechtssicherheit. Bei einem mündlichen Mietvertrag steht letztlich Aussage gegen Aussage, die sich jeweils nicht durch Dokumente untermauern lassen. Vor allem, wenn es zu Streitigkeiten über Bestandteile des Vertrages kommt, ist es sinnvoll, diese in schriftlicher Form zu haben. So ist man in der Lage, bei einem gerichtlich auszufechtenden Rechtsstreit vereinbarte Details nachzuweisen.
- Aus diesen Gründen sollten Mieter und Vermieter immer darauf bestehen, dass ein Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen wird. Dies ist der einfachste Weg, klare Verhältnisse bezüglich der getroffenen Absprachen zu schaffen.
Mietvertrag kündigen - Vorgaben für Mieter und Vermieter
Für Mietverträge gelten bestimmte Kündigungsfristen, die im Mietrechtsgesetz festgehalten sind. Für befristete und unbefristete Mietverträge gelten jeweils eigene Vorgaben. Von Bedeutung für eine Kündigung ist zudem, ob der Mieter kündigt, oder der Vermieter das Mietverhältnis beenden möchte.
Ein auf 3 Jahre befristeter Mietvertrag läuft mit dem Erreichen des schriftlich festgehaltenen Ablaufdatums aus, wenn er zu diesem Zeitpunkt aufgelöst wird. Will der Mieter einen solchen Vertrag früher kündigen (frühestens nach einem Jahr), so muss er nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten.
Wurde ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen, so hat der Mieter das Recht, den Vertrag jederzeit, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten, zu kündigen und so das Mietverhältnis zu beenden. Im Gegensatz dazu sind dem Vermieter sehr viel engere Grenzen gesetzt. Er kann einen unbefristeten Mietvertrag nur durch Anrufung eines Gerichts beenden und auch nur dann, wenn er eine Begründung liefert, die mit dem Mietrechtsgesetz in Einklang steht. Als Gründe sind nur der sogenannte Eigenbedarf und der Verzug bei den Mietzahlungen zulässig.
Häufig gestellte Fragen
Für beide Parteien ist es von großem Vorteil, wenn alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Das heißt für den Vermieter, dass bereits im Vorfeld der Mietvertrag als auch andere Abmachungen schriftlich aufgeführt werden müssen.
Des Weiteren muss sich der Vermieter im Klaren darüber sein, was für eine Art von Miete er beziehen möchte. Je nach Miete, ob Staffelmiete oder Indexmiete, fällt ein anderer Vertrag an. Auch für die Wohnungsvermietung an eine Wohnungsgemeinschaft gibt es spezielle Verträge.
Für die Wohnungsübergabe bietet es sich an, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu führen. Somit können Mängel, Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel festgehalten werden.
Der Deutsche Mieterbund informiert, dass die Mietkaution höchstens drei Monats-Kaltmieten betragen darf und von dem Mieter in drei Raten abbezahlt werden kann. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die noch ausstehenden Raten werden demnach auf die zwei folgenden Monate übertragen.
Laut dem Gesetz müssen schriftliche Verträge vergebührt werden. Es ist jedoch nicht gesetzlich festgelegt, wer die Kosten der Vergebührung zahlen muss. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Gebühren von den Vermieter auf den Mieter geschoben werden.
Quellen
§§ 535 bis 580a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) »
Klaner, Andreas: Ratgeber Mietrecht: mehr wissen - Recht bekommen »
Althoetmar, Kai: Mietvertrag & neue Wohnung: Ihr Recht als Mieter »
Gehrig, Lucien: Rechtskunde: Grundlagen mit Beispielen und Repetitionsfragen mit Antworten »
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