Eigenbedarf und seine Bedeutung bei Mietverträgen

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Wer in einer Wohnimmobilie lebt, die nicht sein Eigentum ist, hat am Beginn einen Mietvertrag unterschrieben.

Der Eigentümer der Immobilie und damit Vermieter kann einen solchen Mietvertrag kündigen, indem er Eigenbedarf anmeldet.

Damit dieser Eigenbedarf als Kündigungsgrund rechtlich unangreifbar ist, müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen vorliegen.

Endlich nicht mehr zur Miete wohnen!

Definition des Begriffs Eigenbedarf

In § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist festgehalten, dass Eigenbedarf vorliegt, wenn der Vermieter die Wohnimmobilie entweder für sich selbst, Familienangehörige (hier besonders Eltern oder Nachkommen) oder andere Angehörige seines Haushalts (z. B. Pflegepersonal) benötigt.

Der Vermieter muss nachvollziehbare Gründe angeben, warum er selbst oder die sonst berechtigten Personen in der Immobilie wohnen sollen.

Gründe könnten sein, dass die Immobilie dem Vermieter nach dem Auszug des Mieters als Ruhesitz dienen soll oder dass die Überlassung der Immobilie verhindert, dass sich das eigene Kind aus dem Familienverband entfernt.

Wann Eigenbedarf kein Kündigungsgrund ist

Der einfache Wunsch, im bisher vermieteten Objekt zu wohnen, wird als nicht ausreichend angesehen. Der Kündigungsgrund Eigenbedarf greift nicht, wenn der Vermieter die Immobilie seinen Enkelkindern, Geschwistern oder noch weiter entfernten Verwandten zur Verfügung stellen möchte.

Auch die eigentlich gute Absicht, die Immobilie für Flüchtlinge zu nutzen, ist keine Begründung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Gegen unberechtigte Kündigungen dieser Art kann sich der Mieter gerichtlich wehren.

Oft gibt es ganz andere Ursachen für die erfolgte Kündigung:

• Streitigkeiten über Mietzinserhöhun
• Auseinandersetzungen bezüglich der Nebenkostenabrechnung
• Streit aufgrund von Mietminderungen durch den Mieter
• Umsetzung von Luxussanierungen

Der Gesetzgeber hat die Messlatte für den Kündigungsgrund Eigenbedarf so hoch angesetzt, weil das Recht auf Wohnen ein Menschenrecht ist, das sich beispielsweise im Artikel 11 des ICESCR (Internationaler Pakt über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte) oder in Artikel 16 der Europäischen Sozialcharta festgeschrieben wurde.

Kündigung wegen Eigenbedarf bei Eigentümerwechsel

Werden die Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt und die einzelnen Einheiten verkauft, so kann sich der Mieter auf eine eigens für diesen Fall gedachte Schutzfrist berufen. Wird eine vermietete Wohnimmobilie verkauft, bleibt der Mietvertrag davon grundsätzlich vollkommen unberührt. Erst nach 3 Jahren hat der neue Eigentümer as Recht, den Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Gegen ungerechtfertigten Eigenbedarf wehren – wie geht das?

Wer eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhält, sollte zunächst das Kündigungsschreiben genau prüfen. Hierfür kann auch ein Fachanwalt für Mietrecht oder der ansässige Mieterverein zu Rate gezogen werden. Gibt es im Kündigungsschreiben Formfehler (z. B. weil die Begründung fehlt oder keine Angaben zur begünstigten Person gemacht sind), ist die Kündigung unwirksam.

Der Mieter sollte zudem Informationen einholen, ob der Vermieter eventuell mehrere Wohnungen besitzt. In diesem Fall muss er ihm nämlich eine Alternativwohnung vorschlagen, falls diese nicht dazu geeignet ist, den Eigenbedarf des Vermieters zu decken.

Bestimmte Gründe können eine Eigenbedarfs-Kündigung trotz korrekter Form und ausreichender Begründungen unwirksam werden lassen. Dazu gehört beispielsweise eine schwere Erkrankung oder eine Schwangerschaft. Auch sehr hohes Alter des Mieters oder eine feste Verwurzelung zum unmittelbaren Umfeld können die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge haben.

Quellen

dejure.org: § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters Bürgerliches Gesetzbuch »
Hannemann, Thomas / Wiek, Karl Friedrich / Emmert, Thomas: Handbuch des Mietrechts »
Moersch, Karl-Friedrich: ABC des Mietrechts: Lexikon für Mieter und Vermieter »
Herrlein, Jürgen: Richtig vermieten: Rechtssicherheit für den Vermieter »