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Unter einer Mietminderung verstehen Experten das Recht des Mieters, von sich aus den an den Vermieter zu zahlenden Mietzins um eine angemessene Summe zu reduzieren. Grund für eine solche Minderung der Miete sind Mängel an dem angemieteten Wohnraum.

Minderungen der Miete können prinzipiell so lange vorgenommen werden, bis der Mangel behoben ist. Die rechtlichen Vorschriften zur Minderung der Miete finden sich im § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Ein Mieter kann die Miete grundsätzlich mindern, wenn die Wohnqualität beeinträchtigt ist. Grund dafür ist meist ein erheblicher Mangel an der Mietsache. Dies ist der Fall, wenn der Mieter die gemietete Wohnung nicht mehr wie gewohnt nutzen kann.
Beispiele für eine deutlich beminderte Wohnqualität sind beispielsweise:

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Es muss sich also um erhebliche Mängel handeln, die dafür sorgen, dass der Mieter in seinem alltäglichen Leben in der Mietsache deutlich eingeschränkt ist. Wenn dies der Fall ist, erlaubt der Gesetzgeber eine Mietminderung zwischen 5 und 100 Prozent, je nach Art des Mängels.

  • In manchen Situationen kann ein Mieter sogar eine Minderung der Miete vornehmen, wenn er durch einen Mangel gar nicht betroffen ist. Dies ist z.B. bei einem winterlichen Ausfall der Heizung während der Abwesenheit des Mieters der Fall.

Gerichtsurteile: Mietminderung bei Schimmel

Wer für eine Mietminderung bei Schimmel klagt, muss sich oft vor Gericht mit dem Hauseigentümer über eine Einigung streiten. In der Vergangenheit hat es dazu mehrere wichtige Gerichtsurteile gegeben.

Anzeige des Mieters über Schimmel im EinzelfallMietminderung ja / nein (%)Gerichtsurteil
Schimmelbefall mit Beeinträchtigung der Gesundheit100% MietminderungAmtsgericht Berlin-Charlottenburg vom 09.07.2007 - Aktenzeichen (Az.) 203 C 607/06
Schimmebefall im Sockelbereich verschiedener Wohnräume50% MietminderungAmtsgericht Krefeld vom 12.06.2007 - Aktenzeichen (Az.) 12 C 301/06
Schimmel lässt sich nur durch übermäßiges Lüften vermeidenJaLandgericht Hamburg, Urteil v. 26.9.1997, NZM 1998, S. 571
Mieter hat nicht ausreichend gelüftet. Drei Mal Stoßlüften am Tag ist vorgeschrieben.NeinOberlandesgericht Frankfurt, Urteil v. 11.2.2000, Az. 19 U 7/99
  • Bestehende Gerichtsurteile sind für andere Gerichte und Verfahren nicht bindend, sondern können im Voraus als Orientierung angesehen werden. Die Gerichte werden in jedem Fall bei Mietminderung durch Schimmel gesondert entscheiden. Man kann aber davon ausgehen, dass die Rechtsprechung in diesen Fällen relativ einheitlich funktioniert.

Wann ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt?

Allerdings gilt nicht jede Kleinigkeit wie etwa ein verschmutztes Treppenhaus oder Kinderlärm als Grund für eine Mietminderung. In vielen Fällen muss zunächst geklärt werden, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, wer sich für diesen verantwortlich zeichnet und wie er zu bewerten ist, d. h. um wie viel der Mieter den Mietzins kürzen darf.

  • Wenn der Mieter eine nicht gerechtfertigte Mietminderung vornimmt und dadurch mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug kommt, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

Falls man sich nicht sicher ist, ob eine MInderung der Miete angemessen ist, ist es sinnvoll, die volle Miete unter dem Vorbehalt einer später vorzunehmenden Geltendmachung von Ansprüchen zu zahlen. Sorgt der Vermieter für eine schrittweise Beseitigung der Mängel, muss die nach dem Grad der Beeinträchtigung zu berechnenden Mietminderung diesem Umstand angepasst werden, sonst ist sie wiederum unangemessen.

Hat der Mieter eine Mängelanzeige gemacht und anschließend dennoch über einen Zeitraum von 14 Monaten die volle Miete gezahlt, erlischt sein Recht auf Minderung der Miete. Hat er trotz Mängelrüge weitere 6 Monate die Miete voll gezahlt, hat er kein Recht mehr, rückwirkend eine Mietminderung vorzunehmen, wohl aber für die Zukunft.

Der Gutachter als sicherer Weg zur Minderung der Miete

Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die Rechtmäßigkeit einer Minderung der Miete enden nicht selten vor einem Gericht. In diesem Fall muss der Mieter nicht nur die frühzeitige Mängelanzeige an den Vermieter nachweisen, sondern auch, dass der vorliegende Mängel eine Minderung der Miete rechtfertigte. Zu diesem Zweck sollte stets ein geeigneter Sachverständiger und ein von ihm erstelltes Gutachten hinzugezogen werden.

Der Vermieter kann allerdings seinerseits einen Sachverständigen beauftragen nachzuweisen, dass der Mangel nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt, die Beeinträchtigung durch den Mangel lediglich gering ist oder der Mieter bereits bei Vertragsabschluss über den Mangel informiert war. Bekommt der Vermieter Recht, muss der Mieter das vom Vermieter in Auftrag gegebene Gutachten bezahlen.


Quellen

Noack, Birgit / Westner, Martina: Mietmängel und Mietminderung »
Ivens, Bernd: Mietminderung: von A bis Z »
Trepnau, Thomas: Das Geheimnis der feuchten Wand: Mietminderung »
Bürgerliches Gesetzbuch: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln»


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