Mietminderung als zulässiges Mittel bei Mängeln am Wohnraum

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Unter einer Mietminderung verstehen Experten das Recht des Mieters, von sich aus den an den Vermieter zu zahlenden Mietzins um eine angemessene Summe zu reduzieren.

Grund für eine solche Minderung der Miete sind Mängel an dem angemieteten Wohnraum.

Minderungen der Miete können prinzipiell so lange vorgenommen werden, bis der Mangel behoben ist. Die rechtlichen Vorschriften zur Minderung der Miete finden sich im 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Endlich nicht mehr zur Miete wohnen!

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Ein Mieter kann die Miete grundsätzlich mindern, wenn die Wohnqualität beeinträchtigt ist. Grund dafür ist meist ein erheblicher Mangel an der Mietsache. Ein Mangel ist immer dann gegeben, wenn der Mieter die gemietete Wohnung nicht mehr wie gewohnt nutzen kann.

Beispiele für eine deutlich beminderte Wohnqualität sind:

• eine defekte Heizung
• nicht funktionierender Aufzug
• undichte Fenster
• defekter Herd
• funktionsunfähiges WC
• ein Befall von Mäusen oder Ratten in der Wohnung
• Schimmel in den Wohnräumen

Es muss sich also um erhebliche Mängel handeln, die dafür sorgen, dass der Mieter in seinem alltäglichen Leben in der Mietsache deutlich eingeschränkt ist. Wenn dies der Fall ist, erlaubt der Gesetzgeber eine Mietminderung zwischen 5 und 100 Prozent, je nach Art des Mangels.

Mietminderung bei Schimmel

Wer für eine Mietminderung bei Schimmel klagt, muss sich oft vor Gericht mit dem Hauseigentümer über eine Einigung streiten. In der Vergangenheit hat es dazu mehrere wichtige Gerichtsurteile gegeben.

Wann ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt?

Bevor der Mieter entschließt, die Miete zu mindern, sollte er zwei wesentliche Punkte berücksichtigen:

• Nicht jede Kleinigkeit - etwa ein verschmutztes Treppenhaus oder Kinderlärm - gelten als gerechtfertigter Grund für eine Mietminderung.
• Es sollte zunächst geklärt werden, ob überhaupt ein gerechtfertigter Mangel vorliegt, wer sich für diesen verantwortlich zeichnet und wie er zu bewerten ist, d. h. um wie viel der Mieter den Mietzins kürzen darf.

Falls man sich nicht sicher ist, ob eine Minderung der Miete angemessen ist, ist es sinnvoll, die volle Miete unter dem Vorbehalt einer später vorzunehmenden Geltendmachung von Ansprüchen zu zahlen.

Sorgt der Vermieter für eine schrittweise Beseitigung der Mängel, muss die nach dem Grad der Beeinträchtigung zu berechnende Mietminderung diesem Umstand angepasst werden, sonst ist sie wiederum unangemessen.

Hat der Mieter eine Mängelanzeige gemacht und anschließend dennoch über einen Zeitraum von 14 Monaten die volle Miete gezahlt, erlischt sein Recht auf Minderung der Miete. Hat er trotz Mängelrüge weitere 6 Monate die Miete voll gezahlt, hat er kein Recht mehr, rückwirkend eine Mietminderung vorzunehmen, wohl aber für die Zukunft.

Der Gutachter als sicherer Weg zur Mietminderung

Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die Rechtmäßigkeit einer Minderung der Miete enden nicht selten vor einem Gericht. In diesem Fall muss der Mieter nicht nur die frühzeitige Mängelanzeige an den Vermieter nachweisen, sondern auch, dass der vorliegende Mängel eine Minderung der Miete rechtfertigte.

Zu diesem Zweck sollte stets ein geeigneter Sachverständiger und ein von ihm erstelltes Gutachten hinzugezogen werden.

Der Vermieter kann allerdings seinerseits einen Sachverständigen beauftragen nachzuweisen, dass der Mangel nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt, die Beeinträchtigung durch den Mangel lediglich gering ist oder der Mieter bereits bei Vertragsabschluss über den Mangel informiert war. Bekommt der Vermieter Recht, muss der Mieter das vom Vermieter in Auftrag gegebene Gutachten bezahlen.

Quellen

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, § 536 BGB »
Noack, Birgit / Westner, Martina: Mietmängel und Mietminderung »
Ivens, Bernd: Mietminderung: von A bis Z »
Trepnau, Thomas: Das Geheimnis der feuchten Wand: Mietminderung »