Baukredit
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Baukredit als Mittel einer Baufinanzierung

Bis auf wenige Ausnahmen benötigt heute fast jeder finanzielle Hilfe durch einen Hauskredit, wenn er ein Eigenheim bauen möchte. Diese Hilfe wird von Banken gewährt und kann unterschiedliche Formen besitzen. Eine dieser Formen ist der Baukredit.

Für eine sinnvolle Baukreditberechnung mit einem Baukreditrechner ist vor allem die Eingabe des Kreditbetrags, der Zinsen sowie der Tilgung und Sondertilgung notwendig. Als Ergebnis bekommen Sie in der Regel alle wichtigen Daten, die einen Baukredit Vergleich ermöglichen, inklusive Tilgungsplan und Tilgungschart.

Dabei muss man beachten: Bereits vorhandenes Eigenkapital beeinflusst die Höhe der Baufinanzierung. Der Baukredit kann außerdem durch staatliche Förderungen ergänzt werden.

Baukredit - Definition

Zunächst einmal ist unter einem Baukredit, wie es das Wort bereits sagt, ein Kredit zu verstehen. Dieser wird dem Verbraucher in der Regel von einer Bank gewährt. Die Besonderheit dieser Kreditform liegt darin, dass der Kredit zweckgebunden wie bei einem Hauskredit vergeben wird.

Er darf also ausschließlich für folgende Vorhaben verwendet werden:

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Ob er für Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten verwendet werden darf, muss der Verbraucher vor Vertragsabschluss mit der kreditgebenden Bank klären. Sie kann diesen Verwendungszwecken zustimmen.

Ein Baukredit wird vom Kreditnehmer normalerweise in Form von monatlichen Raten getilgt.

  • Da es sich bei den meisten Baukrediten um so genannte Annuitätendarlehen handelt, bleiben die Zinsen für den Hauskredit während der vereinbarten Sollzinsbindung immer gleich.

Kostenfaktoren beim Baukredit

Wie bei jedem klassischen Kredit hängen die entstehenden Kosten bei einem Hauskredit vor allem vom vorhandenen Eigenkapital ab, das der Kreditnehmer einbringen kann. Je mehr Eigenmittel er hat, desto niedriger kann die Kreditsumme sein. Je niedriger diese ist, desto kürzer ist unter Umständen die Laufzeit für den Hauskredit und damit der zu erwartende Zinssatz.

Die folgenden Faktoren sollten also berücksichtigt werden:

Bei einem solchen Hauskredit fallen heute neben den bekannten Kosten einmalige Gebühren an, die von Bank zu Bank unterschiedliche sein können. Dabei handelt es sich meist um Bereitstellungsgebühren oder um Teilauszahlungszuschläge, wenn der Baukredit in Teilen an den Kreditnehmer ausgezahlt wird.

Bezüglich der Sondertilgungen ist zu beachten, dass der Verbraucher zumeist nicht einfach eine beliebig hohe Summe außerplanmäßig als Sondertilgung einzahlen darf. Heute ist meist eine jährliche Sondertilgung in Höhe von maximal 5 Prozent der Kreditsumme möglich. Manche Banken haben auch Höchstbeträge beziehungsweise Mindestbeträge festgeschrieben.

Vorteile und Risiken beim Baukredit

Ein unbestreitbarer Vorteil eines Baukredits besteht darin, dass der Verbraucher relativ schnell und auch unkompliziert die finanziellen Mittel bekommen kann, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Bei guter Planung halten sich zudem die monatlichen Raten für den Hauskredit in Grenzen, so dass die Tilgung normalerweise kein Problem ist.

Es gibt aber auch Nachteile, die frühzeitig bedacht werden sollten. Da ist zunächst die Tatsache, dass der Verbraucher mit seiner Unterschrift eine langfristige Verpflichtung eingeht, die er zu erfüllen hat, indem er den Baukredit zurückzahlt. Er begibt sich damit für einen langen Zeitraum in Hand des Kreditgebers.

  • Durch die ins Grundbuch eingetragene Hypothek oder Grundschuld (welche heute die häufigere Variante der Absicherung für den Kreditgeber ist) kann die Bank bei Zahlungsschwierigkeiten die Immobilie im schlimmsten Fall mithilfe einer Zwangsversteigerung verkaufen, um ihr Geld zurückzubekommen.

Clever planen und sparen mit dem Baukreditrechner

Beim Baukreditrechner spielen alle sicheren Einnahmen eine Rolle – also das Gehalt, Lebensversicherungen, Renten usw. Demgegenüber stehen die Ausgaben. An dieser Stelle darf etwas großzügiger kalkuliert werden – gerade bei den variablen Kosten.

Zu den Ausgaben gehören:

Die Miete spielt insofern und nur solange eine Rolle für den Baukreditrechner, wie sie als Doppelbelastung zu tragen ist.

Im zweiten Schritt ist zu ermitteln, wie hoch das Baudarlehen sein muss. An dieser Stelle mindern Eigenkapital und die Eigenleistung die Höhe des Baukredits und damit die Höhe der zu zahlenden Raten für den Hauskredit.

Kauf- bzw. Baunebenkosten wie:

erhöhen den Kapitalbedarf.

Infografik: Ein Haus kaufen oder bauen?
Baukredit

Welche Fragen sollte man sich stellen?

Für das Ergebnis im Baukreditrechner fehlt aber noch eine Größe – der Wert der Immobilie. Da diese für Banken beim Baukredit als Sicherheit fungiert, wird eine Beleihungsgrenze ermittelt, bis zu deren Höhe das Darlehen aus dem Grundpfandrecht besichert werden kann.

Für den Baukreditrechner darf nicht mit dem Verkehrswert gearbeitet werden. Um mit dem Baukreditsrechner zu einem realistischen Ergebnis zu kommen, ist dies zu berücksichtigen.

  • Banken ziehen vom Wert einen Abschlag ab und arbeiten für Wohnimmobilien meist mit einem Beleihungswert zwischen 60 Prozent bis 80 Prozent.

Baukredit berechnen – Tipps für angehende Bauherren

Die Grundlage für eine Baufinanzierung ist die Berechnung dessen, was man sich leisten kann. Im ersten Schritt ist herauszufinden, welche Ausgaben den Einnahmen gegenüberstehen. Letztere umfassen das Gehalt, Unterhaltsleistungen oder Renten.

Bei den Ausgaben sollte man nicht nur daran denken, dass die Lebenshaltung auch als Hausbesitzer zu finanzieren ist und weiterhin Versicherungsprämien anfallen. Wer beim Baukredit berechnen Krankheit oder Arbeitslosigkeit vergisst, setzt die Grenzen fürs Budget schnell zu eng.

Neben den zu berechnenden Ausgaben für den Alltag sollte mit eingeplant werden, dass bei einem Haus regelmäßig Reparaturen und Renovierungen anfallen. Auch ein Haus will gepflegt werden, kleinere Reparaturen sollten auch ohne neuen Kredit möglich sein.

Checkliste: So klappt es mit einem Baukredit

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Um im Gespräch mit der Bank bestmögliche Konditionen aushandeln zu können, ist eine gute Vorbereitung essentiell. Mit der zusätzlichen Hilfe dieser Checkliste und unserem SSL-Zertifikat geschützten Baukreditrechner können Sie Ihr Budget genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Checkliste

Baukreditrechner

Viele Haushalte vergessen, dass beim Immobilienkredit auch Aspekte wie der Beleihungswert, der Tilgungssatz usw. eine Rolle spielen. Geht die Bank für den Beleihungswert von 70 Prozent aus, ist bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro ohne zusätzliche Sicherheiten nur ein Baukredit von 140.000 Euro drin. Der Tilgungssatz entscheidet bei den Berechnungen für den Hauskredit mit darüber, wie schnell das Darlehen zurückgeführt werden kann.

  • Neben Eigenkapital lässt sich die notwendige Finanzierungssumme durch Eigenleistung verringern. In die Berechnung zum Baukredit sollte aber nur eine realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten einfließen.

Ein Baukredit Vergleich ist sinnvoll

Wer ein Eigenheim bauen und dies mit einem Baukredit finanzieren möchte, der sollte nicht versäumen, vor einer Entscheidung einen Baukredit Vergleich durchzuführen. Auf diese Weise erhält er wichtige Informationen, was in finanzieller Hinsicht auf ihn zukommt. Dadurch kann er sich selbst letztlich in die Lage versetzen, zu entscheiden, ob das Vorhaben machbar ist oder ob es seine Möglichkeiten übersteigt.

Wozu dient ein Vergleich von Baukrediten?

Neben der schon erwähnten Erkenntnis bezüglich der prinzipiellen Durchführbarkeit kann der Vergleich auch zeigen, welcher Baukredit für den Verbraucher die besten Konditionen bietet.

Dazu werden nur wenige Angaben benötigt, unter anderem folgende:

Mithilfe der Angaben werden die unterschiedlichen Angebote von Banken verglichen. Dem Verbraucher werden Zinssätze und mögliche Raten für einen Hauskredit angezeigt, an denen er erkennt, ob er diese leisten könnte. Beim Vergleich sollte der potenzielle Bauherr vor allem auf den effektiven Jahreszins achten, da er deutlich zeigt, wie die finanziellen Belastungen beim jeweiligen Baukredit zusammengesetzt sind. In ihm werden nämlich alle wichtigen Gebühren und Zinsen zusammengefasst. Man bezeichnet ihn auch als Nominalzins.

Vergleich als Suchkriterium für den passenden Baukredit

Der Vergleich von verschiedenen Angeboten kann dem Verbraucher nicht nur dabei helfen, seine eigenen Möglichkeiten im finanziellen Bereich auszuloten, sondern vor allem, wenn es darum geht, genau den Baukredit zu finden, der am besten zu den jeweiligen Möglichkeiten passt.

  • Auch wenn es nie einen Hauskredit geben wird, dessen Konditionen zu 100 Prozent passen, so dient ein Vergleich doch dazu, die Bank zu finden, die am ehesten auf die Wünsche des Bauherrn eingeht.

Auswertung des Baukredit-Vergleichs ist existenziell

Normalerweise ist ein Bauvorhaben von langer Hand geplant und der Bauherr steht nicht unter Zeitdruck. Um alle Eventualitäten zu berücksichtigen, ist es sinnvoll, wenn er sich auch genügend Zeit nimmt, um den Vergleich verschiedener Angebote ausführlich zu analysieren. Falls dies nicht alleine möglich ist, kann ein Finanzberater helfen.

Man sollte die Möglichkeit nutzen und beim Vergleich die unterschiedlichen Baukredit Kostenfaktoren durchzuspielen:

Um die besten Konditionen für einen Baukredit zu erhalten, lohnt sich also das Durchspielen und Durchrechnen während eines Vergleiches. So findet der Verbraucher den für ihn passenden Baukredit durch einen ganz einfachen Vergleich.

Grundsätzlich sind für die Kosten beim Baukredit die Sollzinsen ausschlaggebend. Aber: Gebühren und zusätzliche Kosten werden erst in den Effektivzins eingepreist. Wer im Vergleich verschiedene Finanzierungsangebote prüft, muss diesen Aspekt berücksichtigen.

Parallel sollte man sich nicht nur auf eine Laufzeit festlegen. Bietet der Vergleich die Möglichkeit, mehrere Zinsfestschreibungen durchzurechnen, kann sich dieser Mehraufwand unterm Strich lohnen. Hintergrund: Ein niedriger Zins bleibt so länger sicher.

  • Bauherr A und B nehmen einen Baukredit von 100.000 Euro für 2,25 % auf (Rate 650 Euro je Monat). Finanziert werden über 10 Jahre bzw. 15 Jahre, die Anschlussfinanzierung schlägt mit 3,15 Prozent zu Buche. Bauherr B gibt unterm Strich rund 117.860 Euro für den Baukredit (Restschuld rund 850 Euro) aus. Bauherr A muss circa 37.640 Euro teuer nachfinanzieren.

Gerade das Thema Sondertilgung wird im Vergleich gern vergessen. Dabei führt die Sonderzahlung aufs Darlehenskonto nicht nur zu früher Schuldenfreiheit. Der verkürzte Kapitaldienst zieht auch niedrigere Kreditkosten nach sich. Je höher der kostenfreie Sondertilgungsanteil sein darf, umso schneller ist man wieder der eigene Herr im Haus.

Einige Banken bieten ihren Kunden Möglichkeiten zur gebührenfreien Ratenanpassung oder Stundung. Diese Optionen können sich im Ernstfall auszahlen und sind deshalb einen Blick wert.

  • Nutzen Sie unseren Baukreditrechner und spielen verschiedene Szenarien Ihrer Finanzierung durch. Verändern Sie die Baufinanzierungssumme, Zinsen, Laufzeit oder die Sondertilgung und beobachten die Ergebnisse.

Baukredit ohne Eigenkapital – der Weg zum Traumhaus

Gerade in einer anhaltenden Niedrigzinsphase wächst in vielen Haushalten der Wunsch nach einer eigenen Wohnimmobilie. Schließlich ist selbst der Baukredit ohne Eigenkapital dank der niedrigen Bauzinsen erschwinglich.

baukredit-berechnen

Das Problem: Zinsgünstige Angebote der Banken verdecken den Blick auf wichtige Details.

Wer mit Eigenkapital an das Projekt herangeht, braucht nicht nur weniger Fremdkapital in Form eines Baukredits. Vielmehr sinkt die Gefahr, langfristig unter Zinsanpassungen zu leiden.

  • Ein Baukredit von 150.000 Euro (2,25 Prozent effektiver Jahreszins) wird mit 1.200 Euro Rate monatlich abbezahlt. Ein zweiter Darlehensnehmer ohne Eigenkapital musste 225.000 Euro aufnehmen. Wie sieht das Ergebnis nach 10 Jahren Zinsbindung aus?
Darlehen ADarlehen B
ca. 26.252 €ca. 119.942 €

Auf einen Blick wird klar, welche Tücke hinter dem Baukredit ohne Eigenkapital steckt. Bauherren machen oft noch einen zweiten Fehler – das Budget wird zu knapp kalkuliert. Arbeitslosigkeit oder Krankheit können das Einkommen nach unten drücken. Wer zu wenig Spielraum hat, kommt jetzt in Schwierigkeiten.

Baukreditzinsen: Worauf kommt es an?

Baukreditzinsen

Beim Thema Baukredit und Zinsen ist in den letzten Jahren ein deutlicher Zinsrutsch zu beobachten gewesen. Aber: Bauherren müssen genau hinschauen. Handelt es sich um den Nominalzins, werden beim Abschluss auf den Baukredit noch verschiedene Kosten und Gebühren aufgeschlagen.

Im Vergleich wirklich aussagekräftig ist nur der effektive Jahreszins für einen Baukredit. Und auch wenn Kreditinstitute diesen angeben, handelt es sich oft um das repräsentative Beispiel nach § 6a Abs. 3 PAngV.

Baukredit: Zinsen clever nutzen

Aspekte wie die:

wirken sich auf die Baukredit Zinsen aus. Teuer werden Vollfinanzierungen mit hoher Laufzeit. Wer kürzere Laufzeiten mit hoher Eigenkapitalquote für seinen Hauskredit wählt, kann die Baufinanzierung günstig finanzieren.

Um die Baufinanzierung clever zu nutzen, sollte dennoch folgender Grundsatz gelten: Niedrige Baukreditzinsen sichern eine lange Zinsfestschreibung. In Kombination mit einer höheren Tilgung (über 1 %) und Sondertilgungsoptionen wird die Immobilie schneller schuldenfrei. Und je früher man die Baufinanzierung zurückführen kann, umso weniger fällt der Zinsaufschlag für die höhere Laufzeit ins Gewicht.

  • Sprechen Anzeichen mittelfristig für steigende Zinsen beim Baukredit, können sich Bauherren das niedrige Niveau durch ein Forward-Darlehen sichern – auch für die Anschlussfinanzierung. Nutzen Sie unseren Baukreditrechner um aktuelle Angebote für Hauskredite im Kontext Zinsen zu vergleichen.

Auswirkungen der Baukredit Zinsen am Rechenbeispiel

 KreditJanuar 2011Januar 2016
Höhe150.000 €150.000 €
Zinssatz3,82 Prozent2,22 Prozent
Rate1.100 €1.100 €
Gesamtaufwendung (circa)195.870 €172.740 €
baukredit-zinssatz

Wer das Ergebnis aus dem Baukreditrechner zur Grundlage für einen Vergleich macht, kann erheblich bei den Kosten für einen Hauskredit sparen.

Denn bereits wenige Zehntel Prozentpunkte Differenz können sich bei hohen Bausummen in Form tausender Euro auswirken. Aber: Auch andere Konditionen spielen eine Rolle.

Wer schneller schuldenfrei sein will, sollte beispielsweise an Sondertilgungen denken. Hiermit wird das Darlehen früher zurückgeführt – und die Zinsbelastung sinkt. Auch Anschlussfinanzierer punkten dank niedriger Zinsen, da das Umschulden in letzter Zeit deutlich billiger geworden ist.

  • Bei niedrigen Zinsen für den Baukredit rechnet sich eine lange Zinsbindung, um möglichst lange vom billigen Baugeld zu profitieren.

Häufig gestellte Fragen zum Baukredit:

Grundsätzlich ist eine Antwort hier pauschal nicht möglich. Die erforderliche Eigenmittelquote hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie:

  • erhaltenen Fördermitteln
  • Bonitätsfaktoren
  • dem Nutzungszweck
  • internen Richtlinien des Baufinanzierers.

In der Praxis bieten einige Unternehmen zum Beispiel Vollfinanzierungen an, die sich ohne Eigenkapital realisieren lassen. Andere Kreditgeber beleihen die Kreditsicherheit bis maximal 80 Prozent. Als Faustregel gilt, dass wenigstens die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital finanzierbar sein sollten.

Diese Frage ist pauschal schwer zu beantworten. Es hängt viel davon ab, wie lange die Notsituation andauert. Grundsätzlich ist die Kreditrate weiter wie gewohnt zu finanzieren. Einige Banken erlauben aber in begrenzter Anzahl Tilgungssatzänderungen. Darüber hinaus ist die Integration einer Restkreditversicherung als Option denkbar.

Handelt es sich nur um einen kurzen Zeitraum, lässt sich die Notsituation eventuell durch finanzielle Reserven auffangen. Im schlimmsten Fall droht die Kündigung von Kredit sowie Grundschuld – und die sich daraus ergebende Zwangsvollstreckung.

Zeitverzögerungen auf dem Bau sind schnell passiert. Gerade beim Neubau wird ein Baukredit aber nur nach Baufortschritt ausgezahlt. Die Verzögerung kann in der Praxis teuer werden. Der Grund: Banken arbeiten mit Bereitstellungszinsen, welche beim Überschreiten festgelegter Zeiträume überschritten werden.

Letztere können zwischen drei bis zwölf Monaten schwanken. Pro Jahr sollte man als Bauherr mit einem Bereitstellungszins zwischen zwei bis drei Prozent rechnen. Es ist also durchaus im Interesse der Kreditnehmer, den Zeitplan zu erfüllen.

Fehler in der Kalkulation für den Baukredit oder Kostenexplosionen – es kommt immer wieder vor, dass der Kapitalbedarf in einer Baufinanzierung steigt. Betroffene müssen an dieser Stelle zur Nachfinanzierung greifen. Das Problem: Die Nachfinanzierung verursacht nicht selten hohe Zinskosten.

Alternativ lässt sich eine Reserve in das Basisdarlehen integrieren. Einige Baufinanzierer verzichten hier sogar auf die Erhebung einer Nichtabnahmeentschädigung. In der Praxis sind solche Darlehenskonstruktionen aber nur auf einige tausend bis wenige zehntausend Euro beschränkt.

Die monatliche Rate für den Baukredit beruht im Wesentlichen auf folgenden Faktoren:

  • Darlehensbetrag für den Baukredit
  • anfängliche Tilgung (in Prozent)
  • Effektivzinssatz

Andere Parameter, wie die Sollzinsbindung oder die Höhe der Sondertilgung haben allgemein Einfluss auf die Höhe der Restschuld, welche letztlich die Grundlage für den Darlehensbetrag einer Anschlussfinanzierung für den Hauskredit ist. Sofern die Rate das monatliche Budget übersteigt, muss der Tilgungssatz entsprechend verringert werden.

Heute bieten nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen Baufinanzierungen an. Hinzu kommen verschiedene Institutionen, welche Förderungen bereitstellen. Um einen möglichst günstigen Baukredit zu finden, kommen Familien und Haushalte heute am Vergleich der Baufinanzierer nicht mehr vorbei.

Dabei geht es nicht allein um den Zinssatz. Auch Faktoren wie Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungsoptionen müssen hierbei eine Rolle spielen. Ein Vergleichsrechner für den Hauskredit hilft dabei, mögliche Baukredite zu finden.

  • Nutzen Sie unseren Baukreditrechner für eine einfache und praktische Vorab-Berechnung Ihres Baukredits.

Je größer der Markt für Baukredite wird, umso schwerer fällt es Haushalten, den Überblick zu behalten. Eine der einfachsten Methoden, um Baufinanzierungen miteinander zu vergleichen, ist die Arbeit mit dem Baugeldrechner.

Der Baukreditrechner vermittelt nicht nur einen Überblick zu den Finanzierungsrahmenbedingungen, sondern sortiert die Baukredite entsprechend der Konditionen. Auf diese Weise entsteht schnell ein Überblick zu jenen Immobilienfinanzierungen, die am besten zur individuellen Lebenssituation passen.

  • Nutzen Sie unseren Baukreditrechner und erhalten alle wichtigen Informationen in der praktischen Übersicht.

Die Höhe des maximalen Darlehensbetrags hängt in der Praxis von vielen Faktoren ab. Im Baukreditrechner muss:

  • das monatliche Budget für den Hauskredit
  • die Höhe der Beleihungsgrenze
  • das verfügbare Eigenkapital
  • sowie die Verfügbarkeit weiterer Kreditsicherheiten

eine Rolle spielen. Darüber hinaus stehen noch andere Fragen, wie die Verfügbarkeit variabler Gehaltsbestandteile und Bauzuschüsse eine Rolle. Unterm Strich ist die Berechnung der Höchstdarlehenssumme selbst mit dem Baukreditrechner eine oft komplexe Angelegenheit.

Förderprogramme sorgen für zinsgünstiges Baukapital, welches unter Umständen mit tilgungsfreien Zeiträumen kombiniert werden kann. Einer der wesentlichen Ansprechpartner ist die KfW. Hier werden Neubauten und der Immobilienkauf gefördert. Aber auch einige Bundesländer und Kommunen greifen jungen Familien – etwa durch das Baukindergeld – finanziell unter die Arme.

Bauherren können sich aber auch noch an anderer Stelle, etwa über die Kirchen, um zusätzliche Fördermittel bemühen. Letztlich hängt die Art und Weise der finanziellen Unterstützung von sehr vielen Faktoren ab.

Banken prüfen für die Vergabe einer Baufinanzierung die Bonität der potenziellen Kreditnehmer sehr genau. Dazu gehört auch die Abfrage der Daten, welche Auskunfteien wie die Schufa speichern. Es geht an dieser Stelle unter anderem um die Frage, ob Negativeinträge – wie Kreditkündigungen, eidesstattliche Erklärungen usw. – vorhanden sind.

Letztere führen in aller Regel zur Ablehnung der Kreditanfrage. Die Schufa-Abfrage ist aber nur ein Bestandteil der Bonitätsprüfung für die Vergabe von Baukrediten. Auch die Einkünfte und Ausgaben spielen eine Rolle.

Mediation-Streitigkeiten bei einem Baukredit schlichten

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  • Eine Mediation kann gegebenenfalls einen Rechtsstreit verhindern. Hier finden Sie die wichtigsten Adressen von Ombudsmännern bei Streitigkeiten bei der Baufinanzierung. Mediation

Einzelnachweise


  1. Deutsche Bundesbank: Zeitreihen Hypothekenpfandbriefe
  2. Statistisches Bundesamt: Anzahl Privathaushalte in Eigenheim
  3. KfW Bankengruppe: Öffentliche Förderungen
  4. Destatis: Bau und Immobilienpreise

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