Hauskredit

Der Baukredit fürs Eigenheim

Berechnen Sie Ihren individiuellen Baukredit mit unserem unabhängigen Baukreditrechner.

Für eine Berechnung sind folgende Eingaben erforderlich:

Als Ergebnis bekommen Sie alle wichtigen Daten, die einen Baukredit Vergleich ermöglichen, inklusive Tilgungsplan und Tilgungschart.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.26%0.9%1.34%

Stand: 27.04.2017 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Baukredit - die wichtigsten Fakten

  • Man kann den Baukredit bei Banken, Sparkassen und Versicherungen beantragen.
  • Die Bewilligung für einen Baukredit setzt Bonität voraus.
  • Das vorhandene Eigenkapital beeinflusst die Höhe der Baufinanzierung.
  • Die Laufzeiten bei einem Baukredit können individuell variieren.
  • Das Baugeld kann durch staatliche Förderungen ergänzt werden.

Baukredit berechnen – Tipps für angehende Bauherren

Die Grundlage für eine Baufinanzierung ist die Berechnung dessen, was man sich leisten kann. Im ersten Schritt ist herauszufinden, welche Ausgaben den Einnahmen gegenüberstehen. Letztere umfassen das Gehalt, Unterhaltsleistungen oder Renten.

Bei den Ausgaben sollte man nicht nur daran denken, dass die Lebenshaltung auch als Hausbesitzer zu finanzieren ist und weiterhin Versicherungsprämien anfallen. Wer beim Baukredit berechnen Krankheit oder Arbeitslosigkeit vergisst, setzt die Grenzen fürs Budget schnell zu eng. Und noch etwas muss eine Rolle spielen: Auch ein Haus will gepflegt werden, kleinere Reparaturen sollten auch ohne neuen Kredit möglich sein.

Baukreditrechner

Welcher Baukredit kann finanziert werden

Viele Haushalte vergessen, dass beim Immobilienkredit auch Aspekte wie der Beleihungswert, der Tilgungssatz usw. eine Rolle spielen. Geht die Bank für den Beleihungswert von 70 Prozent aus, ist bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro ohne zusätzliche Sicherheiten nur ein Baukredit von 140.000 Euro drin. Der Tilgungssatz entscheidet beim Berechnen mit darüber, wie schnell das Darlehen zurückgeführt werden kann.

  • Neben Eigenkapital lässt sich die notwendige Finanzierungssumme durch Eigenleistung verringern. In die Berechnung zum Baukredit sollte aber nur eine realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten einfließen.

Baukreditrechner – clever planen und sparen

Beim Baukreditrechner spielen alle sicheren Einnahmen eine Rolle – also das Gehalt, Renten usw. Demgegenüber stehen die Ausgaben. An dieser Stelle darf etwas großzügiger kalkuliert werden – gerade bei den variablen Kosten.

Zu den Ausgaben gehören:

  • Lebensmittel
  • Körperpflege/Hygiene
  • Mobilität
  • Bekleidung
  • zukünftige Betriebskosten
  • Versicherungen usw.

Die Miete spielt insofern und nur solange eine Rolle für den Baukreditrechner, wie sie als Doppelbelastung zu tragen ist.

Im zweiten Schritt ist zu ermitteln, wie hoch das Baudarlehen sein muss. An dieser Stelle mindern Eigenkapital und die Eigenleistung den Baukredit.

Nebenkosten wie:

Infografik: Ein Haus kaufen oder bauen?
Baukredit

Welche Fragen sollte man sich stellen?

Für das Ergebnis im Baukreditrechner fehlt aber noch eine Größe – der Wert der Immobilie. Da diese für Banken beim Baukredit als Sicherheit fungiert, wird eine Beleihungsgrenze ermittelt, bis zu deren Höhe das Darlehen aus dem Grundpfandrecht besichert werden kann.

Für den Baukreditrechner darf nicht mit dem Verkehrswert gearbeitet werden. Um mit dem Baufinanzierungsrechner zu einem realistischen Ergebnis zu kommen, ist dies zu berücksichtigen.

  • Banken ziehen vom Wert einen Abschlag ab und arbeiten für Wohnimmobilien meist mit einem Beleihungswert zwischen 60 Prozent bis 80 Prozent.

Baukreditzinsen: Worauf kommt es an?

Baukreditzinsen

Beim Thema Baukredit ist ist den letzten Jahren ein deutlicher Zinsrutsch zu beobachten gewesen. Aber: Bauherren müssen genau hinschauen. Handelt es sich um den Nominalzins, werden beim Abschluss auf den Baukredit noch verschiedene Kosten und Gebühren aufgeschlagen.

Im Vergleich wirklich aussagekräftig ist nur der effektive Jahreszins für einen Baukredit. Und auch wenn Kreditinstitute diesen angeben, handelt es sich oft um das repräsentative Beispiel nach § 6a Abs. 3 PAngV.

Baukredit: Zinsen clever nutzen

Aspekte wie die:

wirken sich auf die Baukreditzinsen aus. Teuer werden Vollfinanzierungen mit hoher Laufzeit. Wer kürzere Laufzeiten mit hoher Eigenkapitalquote wählt, kann die Baufinanzierung zwar günstig finanzieren.

Um die Baufinanzierung clever zu nutzen, sollte dennoch folgender Grundsatz gelten: Niedrige Baukreditzinsen sichert eine lange Zinsfestschreibung. In Kombination mit einer höheren Tilgung (über einem Prozent) und Sondertilgungsoptionen wird die Immobilie schneller schuldenfrei. Und je früher man die Baufinanzierung zurückführen kann, umso weniger fällt der Zinsaufschlag für die höhere Laufzeit ins Gewicht.

  • Sprechen Anzeichen mittelfristig für steigende Zinsen beim Baukredit, können sich Bauherren das niedrige Niveau durch ein Forward-Darlehen sichern – auch für die Anschlussfinanzierung. Nutzen Sie unseren Baukreditrechner um aktuelle Angebote zu vergleichen.

Auswirkungen der Baukreditzinsen am Rechenbeispiel

 KreditJanuar 2011Januar 2016
Höhe150.000 €150.000 €
Zinssatz3,82 Prozent2,22 Prozent
Rate1.100 €1.100 €
Gesamtaufwendung (circa)195.870 €172.740 €
baukredit-zinssatz

Wer das Ergebnis aus dem Baukreditrechner zur Grundlage für einen Vergleich macht, kann erheblich sparen.

Denn bereits wenige Zehntel Prozentpunkte Differenz können sich bei hohen Bausummen in Form tausender Euro auswirken. Aber: Auch andere Konditionen spielen eine Rolle.

Wer schneller schuldenfrei sein will, denkt beispielsweise an Sondertilgungen. Hiermit wird das Darlehen früher zurückgeführt – und die Zinsbelastung sinkt. Auch Anschlussfinanzierer punkten dank niedriger Zinsen, da das Umschulden in letzter Zeit deutlich billiger geworden ist.

  • Bei niedrigen Zinsen für den Baukredit rechnet sich eine lange Zinsbindung, um möglichst lange vom billigen Baugeld zu profitieren.

Baukredit ohne Eigenkapital – der Weg zum Traumhaus

Gerade in einer anhaltenden Niedrigzinsphase wächst in vielen Haushalten der Wunsch nach einer eigenen Wohnimmobilie. Schließlich ist selbst der Baukredit ohne Eigenkapital dank der niedrigen Bauzinsen erschwinglich.

baukredit-berechnen

Das Problem: Zinsgünstige Offerten der Banken verdecken den Blick auf wichtige Details.

Wer mit Eigenkapital an das Projekt herangeht, braucht nicht nur weniger Fremdkapital in Form eines Baukredits. Vielmehr sinkt die Gefahr, langfristig unter Zinsanpassungen zu leiden.

  • Ein Baukredit von 150.000 Euro (2,25 Prozent effektiver Jahreszins) wird mit 1.200 Euro Rate monatlich abbezahlt. Ein zweiter Darlehensnehmer ohne Eigenkapital musste 225.000 Euro aufnehmen. Wie sieht das Ergebnis nach 10 Jahren Zinsbindung aus?
Darlehen ADarlehen B
ca. 26.252 €ca. 119.942 €

Auf einen Blick wird klar, welche Tücke hinter dem Baukredit ohne Eigenkapital steckt. Bauherren machen oft noch einen zweiten Fehler – das Budget wird zu knapp kalkuliert. Arbeitslosigkeit oder Krankheit können das Einkommen nach unten drücken. Wer zu wenig Spielraum hat, kommt jetzt in Schwierigkeiten.

Baukredit vergleichen und sparen

Grundsätzlich sind für die Kosten beim Baukredit die Sollzinsen ausschlaggebend. Aber: Gebühren und zusätzliche Kosten werden erst in den Effektivzins eingepreist. Wer im Vergleich verschiedene Finanzierungsangebote prüft, muss diesen Aspekt berücksichtigen.

Parallel sollte man sich nicht nur auf eine Laufzeit festlegen. Bietet der Vergleich die Möglichkeit, mehrere Zinsfestschreibungen durchzurechnen, kann sich dieser Mehraufwand unterm Strich lohnen. Hintergrund: Ein niedriger Zins bleibt so länger sicher.

  • Bauherr A und B nehmen einen Baukredit von 100.000 Euro für 2,25 Prozent auf (Rate 650 Euro je Monat). Finanziert werden über 10 Jahre bzw. 15 Jahre, die Anschlussfinanzierung schlägt mit 3,15 Prozent zu Buche. Bauherr B gibt unterm Strich rund 117.860 Euro für den Baukredit (Restschuld rund 850 Euro) aus. Bauherr A muss circa 37.640 Euro teuer nachfinanzieren.

Gerade das Thema Sondertilgung wird im Vergleich gern vergessen. Dabei führt die Sonderzahlung aufs Darlehenskonto nicht nur zu früher Schuldenfreiheit. Der verkürzte Kapitaldienst zieht auch niedrigere Kreditkosten nach sich. Je höher der kostenfreie Sondertilgungsanteil sein darf, umso schneller ist man wieder der eigene Herr im Haus.

  • Einige Banken bieten ihren Kunden Möglichkeiten zur gebührenfreien Ratenanpassung oder Stundung. Diese Optionen können sich im Ernstfall auszahlen und sind deshalb einen Blick wert.

Häufig gestellte Fragen zum Baukredit:

Grundsätzlich ist eine Antwort hier pauschal nicht möglich. Die erforderliche Eigenmittelquote hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie:

  • erhaltenen Fördermitteln
  • Bonitätsfaktoren
  • dem Nutzungszweck
  • internen Richtlinien des Baufinanzierers.

In der Praxis bieten einige Unternehmen zum Beispiel Vollfinanzierungen an, die sich ohne Eigenkapital realisieren lassen. Andere Kreditgeber beleihen die Kreditsicherheit bis maximal 80 Prozent. Als Faustregel gilt, dass wenigstens die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital finanzierbar sein sollten.

Diese Frage ist pauschal schwer zu beantworten. Es hängt viel davon ab, wie lange die Notsituation andauert. Grundsätzlich ist die Kreditrate weiter wie gewohnt zu finanzieren. Einige Banken erlauben aber in begrenzter Anzahl Tilgungssatzänderungen. Darüber hinaus ist die Integration einer Restkreditversicherung als Option denkbar.

Handelt es sich nur um einen kurzen Zeitraum, lässt sich die Notsituation eventuell durch finanzielle Reserven auffangen. Im schlimmsten Fall droht die Kündigung von Kredit sowie Grundschuld – und die sich daraus ergebende Zwangsvollstreckung.

Zeitverzögerungen auf dem Bau sind schnell passiert. Gerade beim Neubau wird ein Baukredit aber nur nach Baufortschritt ausgezahlt. Die Verzögerung kann in der Praxis teuer werden. Der Grund: Banken arbeiten mit Bereitstellungszinsen, welche beim Überschreiten festgelegter Zeiträume überschritten werden.

Letztere können zwischen drei bis zwölf Monaten schwanken. Pro Jahr sollte man als Bauherr mit einem Bereitstellungszins zwischen zwei bis drei Prozent rechnen. Es ist also durchaus im Interesse der Kreditnehmer, den Zeitplan zu erfüllen.

Fehler in der Kalkulation für den Baukredit oder Kostenexplosionen – es kommt immer wieder vor, dass der Kapitalbedarf in einer Baufinanzierung steigt. Betroffene müssen an dieser Stelle zur Nachfinanzierung greifen. Das Problem: Die Nachfinanzierung verursacht nicht selten hohe Zinskosten.

Alternativ lässt sich eine Reserve in das Basisdarlehen integrieren. Einige Baufinanzierer verzichten hier sogar auf die Erhebung einer Nichtabnahmeentschädigung. In der Praxis sind solche Darlehenskonstruktionen aber nur auf einige tausend bis wenige zehntausend Euro beschränkt.

Die monatliche Rate für den Baukredit beruht im Wesentlichen auf folgenden Faktoren:

  • Darlehensbetrag für den Baukredit
  • anfängliche Tilgung (in Prozent)
  • Effektivzinssatz.

Andere Parameter, wie die Sollzinsbindung oder die Höhe der Sondertilgung haben allgemein Einfluss auf die Höhe der Restschuld, welche letztlich die Grundlage für den Darlehensbetrag einer Anschlussfinanzierung ist. Sofern die Rate das monatliche Budget übersteigt, muss der Tilgungssatz entsprechend verringert werden.

Heute bieten nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen Baufinanzierungen an. Hinzu kommen verschiedene Institutionen, welche Förderungen bereitstellen. Um einen möglichst günstigen Baukredit zu finden, kommen Familien und Haushalte heute am Vergleich der Baufinanzierer nicht mehr vorbei.

Dabei geht es nicht allein um den Zinssatz. Auch Faktoren wie Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungsoptionen müssen hierbei eine Rolle spielen. Ein Vergleichsrechner hilft dabei, mögliche Baukredite zu finden.

Je größer der Markt für Baukredite wird, umso schwerer fällt es Haushalten, den Überblick zu behalten. Eine der einfachsten Methoden, um Baufinanzierungen miteinander zu vergleichen, ist die Arbeit mit dem Baugeldrechner.

Der Baukreditrechner vermittelt nicht nur einen Überblick zu den Finanzierungsrahmenbedingungen, sondern sortiert die Baukredite entsprechend der Konditionen. Auf diese Weise entsteht schnell ein Überblick zu jenen Immobilienfinanzierungen, die am besten zur individuellen Lebenssituation passen.

Die Höhe des maximalen Darlehensbetrags hängt in der Praxis von vielen Faktoren ab. Im Baukreditrechner muss:

  • das monatliche Budget
  • die Höhe der Beleihungsgrenze
  • das verfügbare Eigenkapital
  • sowie die Verfügbarkeit weiterer Kreditsicherheiten

eine Rolle spielen. Darüber hinaus stehen noch andere Fragen, wie die Verfügbarkeit variabler Gehaltsbestandteile und Bauzuschüsse eine Rolle. Unterm Strich ist die Berechnung der Höchstdarlehenssumme selbst mit dem Baukreditrechner eine oft komplexe Angelegenheit.

Förderprogramme sorgen für zinsgünstiges Baukapital, welches unter Umständen mit tilgungsfreien Zeiträumen kombiniert werden kann. Einer der wesentlichen Ansprechpartner ist die KfW. Hier werden Neubauten und der Immobilienkauf gefördert. Aber auch einige Bundesländer und Kommunen greifen jungen Familien – etwa durch das Baukindergeld – finanziell unter die Arme.

Bauherren können sich aber auch noch an anderer Stelle, etwa über die Kirchen, um zusätzliche Fördermittel bemühen. Letztlich hängt die Art und Weise der finanziellen Unterstützung von sehr vielen Faktoren ab.

Banken prüfen für die Vergabe einer Baufinanzierung die Bonität der potenziellen Kreditnehmer sehr genau. Dazu gehört auch die Abfrage der Daten, welche Auskunfteien wie die Schufa speichern. Es geht an dieser Stelle unter anderem um die Frage, ob Negativeinträge – wie Kreditkündigungen, eidesstattliche Erklärungen usw. – vorhanden sind.

Letztere führen in aller Regel zur Ablehnung der Kreditanfrage. Die Schufa-Abfrage ist aber nur ein Bestandteil der Bonitätsprüfung für die Vergabe von Baukrediten. Auch die Einkünfte und Ausgaben spielen eine Rolle.

Mediation- Streitigkeiten bei einem Baukredit schlichten

mediation icon
  • Eine Mediation kann gegebenenfalls einen Rechtsstreit verhindern. Hier finden Sie die wichtigsten Adressen von Ombudsmännern bei Streitigkeiten bei der Baufinanzierung. Mediation

Einzelnachweise


  1. Deutsche Bundesbank: Zeitreihen Hypothekenpfandbriefe
  2. Statistisches Bundesamt: Anzahl Privathaushalte in Eigenheim
  3. Statista: Konsumausgaben deutscher Haushalte
  4. KfW Bankengruppe: Öffentliche Förderungen
  5. Schufa: Bonitätsauskunft für Privatpersonen und Unternehmen
  6. Destatis: Bau und Immobilienpreise

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