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Das Annuitätendarlehen bei Immobiliengeschäften

Der Kauf einer Immobilie bedeutet für den Käufer eine große finanzielle Belastung.

Diese kann er meist nicht alleine bewältigen, sondern wird auf ein Immobiliendarlehen, wie zum Beispiel ein Annuitätendarlehen, zurückgreifen.

Auf diese Weise kann er von der Bank bis zu 80 Prozent der notwendigen Summe beim Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung beziehungsweise den Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung finanzieren lassen.

Es gibt verschiedene Varianten von Darlehen, die meisten Kunden entscheiden sich aber für ein Annuitätendarlehen.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.33%1.01%1.49%

Stand: 20.07.2017 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Annuitätendarlehen sind Darlehen mit konstanten Raten

Unter einem Annuitätendarlehen verstehen Immobilienexperten einen Kreditvertrag, in dem konstant bleibende Rückzahlungsbeträge (Raten) vereinbart werden.

Annuitätendarlehen

Wird zudem eine so genannte Zinsbindung für die Gesamtlaufzeit des Kredits festgeschrieben, bleiben die Raten tatsächlich bis zur vollständigen Rückzahlung vom Annuitätendarlehen immer gleich. Die zu zahlende Rate besteht aus einem Tilgungsteil und einem Zinsanteil. Für die Berechnung der anfallenden Kosten können Kreditnehmer vorab einen Annuitätenrechner benutzen.

Mit jeder einzelnen Rate tilgt der Kreditnehmer beim Annuitätendarlehen einen Teil der Restschuld, wodurch sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsteils stetig und gleichmäßig reduziert.

Der Zinssatz lässt sich beim Annuitätendarlehen aber auch flexibel gestalten. Das heißt, er wird in regelmäßigen Zeitabständen angepasst. Als Basis hierfür dient dann beispielsweise der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) oder ein anderer Index dienen. Die Folge könnte ein nicht so hoch ausfallender Zinssatz bei einer Anschlussfinanzierung sein.

Die Vor- und Nachteile von Annuitätendarlehen

Die Vorteile, die der Kreditnehmer durch ein Annuitätendarlehen hat, sind durchaus beachtenswert. Letztlich geht es meist um eine Summe im sechsstelligen Bereich, die beglichen werden muss.

In dieser Situation profitiert der Käufer von den folgenden Gegebenheiten:

  • durch die gleichbleibende Rate hält sich die finanzielle Belastung in Grenzen
  • die lange Zinsbindung gewährt zusätzliche Sicherheit
  • ein einmal festgelgter Zinssatz ändert sich nicht mehr
  • große Planungssicherheit für den Kreditnehmer
  • der Käufer kann den Tilgungssatz frei wählen (mind. aber 1 Prozent)
  • jede gezahlte Rate erhöht den Tilgungsanteil
  • bei finanziellen Engpässen besteht die Möglichkeit, die Rate auszusetzen

All diese Vorteile sind vor allem für Einzelpersonen oder junge Familien ohne allzu großen Spielraum bei den Finanzen von Bedeutung. Die Sicherheit bei der Planung des Vorhabens ist meist das wichtigste Argument für ein Annuitätendarlehen.

Die Entscheidung, ein Annuitätendarlehen zu beantragen, bringt nicht nur Vorteile mit sich, sondern hat durchaus das Potenzial, sich nachteilig auszuwirken.

Zu den Nachteilen von Annuitätendarlehen zählen:

  • die über lange Zeit bestehende, monatlich Belastung durch die Kreditrate
  • der Eintrag bei der Schufa (kann sich hinderlich bei anderen Anschaffungen auswirken)
  • die teure Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung durch höhere Zinsen

Diese Nachteile können in ihrer Gesamtheit bedeuten, dass sich der Kreditnehmer bei anderen Wünschen über einen sehr langen Zeitraum stark einschränken und wirtschaftliche Disziplin an den Tag muss, um die Tilgung des Darlehens sicherzustellen. Für Dinge wie einen Urlaub, ein neues Auto oder ein teures Hobby der Kinder bleibt während der Kreditlaufzeit nur wenig Spielraum. Für die erste Kostenkalkulation bietet sich ein Annuitätenrechner an.

Prinzipiell sollte ein Interessent überlegen, ob er die durch ein Annuitätendarlehen entstehende Belastung tragen kann. Zudem muss mit bedacht werden, ob sich eventuell in absehbarer Zeit etwas im beruflichen oder privaten Umfeld verändert, das sich letztlich nachteilig auswirken könnte:

  • Verlust der Arbeitsstelle
  • Gehaltseinbußen durch Jobwechsel
  • anstehende Pflege von Verwandten
  • notwendige Unterstützung der Kinder (Studium, Ausbildung)

Solche oder ähnliche Ereignisse könnten das Vorhaben, die eigenen vier Wände mittels einem Annuitätendarlehen zu erwerben, vereiteln. Es gibt zwar keine hundertprozentig sichere Planung, solche Szenarien durchzuspielen, kann aber größere Klarheit schaffen.

Die grundlegende Information, die ein Annuitätenrechner dem potenziellen Kreditnehmer neben den reinen Zahlen geben kann, ist die der Leistbarkeit eines Annuitätendarlehens.

Wer den Annuitätenrechner nutzt und sich berechnen lässt, wie lange man für die Tilgung benötigen würde, welchen Betrag man dafür monatlich aufwenden müsste und wie hoch eine eventuelle Restschuld nach Ende der gewählten Laufzeit wäre, erkennt schnell, ob er sich ein Annuitätendarlehen leisten kann oder nicht.

Annuitätenrechner: Tilgungsverlauf bei Annuitätendarlehen berechnen















Beim Abschluss eines Vertrages für Annuitätendarlehen, ist es für den Kreditnehmer wichtig, immer auf dem Laufenden zu bleiben, wie die Tilgung der Kreditsumme verläuft.

Bei einem Annuitätendarlehen sinkt mit jeder Ratenzahlung die Zinsrate, während der Tilgungsanteil steigt. Mit einem Annuitätenrechner kann der Kreditnehmer schon vor dem Abschluss des Vertrages berechnen lassen, wie diese Entwicklung verläuft.

Annuitätendarlehen berechnen - welche Angaben notwendig sind

Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass die monatliche Belastung für den Kreditnehmer bis zum Schluss gleich bleibt. Die zu zahlende Rate verändert sich also bis zur vollständigen Tilgung nicht. Was sich mit jeder einzelnen Zahlung verändert, ist die Verteilung des Geldes auf die Bereiche Zinssatz und Tilgung.

Mit einem Annuitätenrechner kann man diese Veränderung für die gesamte Laufzeit des Darlehens im Voraus berechnen.

Dazu müssen folgende Angaben in den Annuitätenrechner eingetragen werden:

 

Hat man alle Angaben in den Annuitätenrechner eingetragen und die Berechnung gestartet, kann der Annuitätenrechner anhand der eingetragenen Beträge nicht nur die monatliche Rate berechnen, sondern auch die Gesamtlaufzeit, die Höhe der insgesamt geleisteten Zinszahlungen sowie die Höhe aller gezahlten Beträge vom Annuitätendarlehen.

Dies entspricht dann der Gesamtsumme aus Tilgung und Zinsen. Zudem gibt der Annuitätenrechner eine Übersicht über die monatliche Verteilung der Rate auf Zinsen und Tilgung.

 

Checkliste: So klappt es mit dem Annuitätendarlehen

Um im Gespräch mit der Bank bestmögliche Konditionen aushandeln zu können, ist eine gute Vorbereitung essentiell. Mit der zusätzlichen Hilfe dieser Checkliste und unserem SSL-Zertifikat geschützten Annuitätenrechner können Sie Ihr Budget genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Das Ergebnis zeigt dem Kreditnehmer an, wie sich seine monatlichen Zahlungen auswirken. Dadurch hat der Kreditnehmer ein Ziel (die vollständige Tilgung) vor Augen, das er verfolgen kann. Checkliste

Zwar bleibt die Höhe der Raten während der Laufzeit gleich, wodurch der Kreditnehmer besser planen kann. Eine Verschiebung innerhalb der Rate findet statt hin zu einer stetig größer werdenden Tilgungssumme und eines dementsprechend schrumpfenden Zinssatzes. Der geringer werdende Zins ergibt sich aus der stetig sinkenden (und damit zu verzinsenden) Kapitalsumme und dem monatlich wachsenden Tilgungssatz.

Wo findet man Annuitätenrechner?

annuitaetenrechner

Um die Dienste vom Annuitätenrechner in Anspruch nehmen zu können, braucht man lediglich auf die Homepages jeder Institutionen zu gehen, die solche Annuitätendarlehen anbieten.

Es gibt sie also bei:

  • Nutzen Sie unseren kostenlosen und SSL-Zertifikat geschüzten Annuitätenrechner auf Hauskredite.de für die Erstellung eines Tilgungsplans, um perfekt für Ihr Annuitätendarlehen vorbereitet zu sein.

Die Formel zur Berechnung beim Annuitätendarlehen

Unter der Bezeichnung "Annuität" verstehen Finanzexperten einen Betrag, der in seiner Höhe immer gleich bleibt und welcher innerhalb eines definierten Zeitraumes zurückgezahlt werden muss.

Für Kunden, die über die Beantragung eines Annuitätendarlehens nachdenken, kann es hilfreich sein, diesen Betrag schon vor dem Vertragsabschluss zu kennen. Für die Berechnung gibt es eine Formel.

  • Die Besonderheit an einem Annuitätendarlehen ist nicht in erster Linie, dass die Höhe der Annuität (Rate) immer gleich hoch bleibt, sondern dass sich während der Rückzahlung die prozentuale Höhe der beiden Raten-Bestandteile verschiebt.

Wie setzt sich die Formel zusammen?

Die Rate besteht aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil.

Die Formel für die Berechnung der Annuität lautet daher: Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil.

Für das Errechnen der Annuität spielt es keine Rolle, ob die Raten monatlich, vierteljährlich oder jährlich gezahlt werden. Allerdings ist es bei monatlicher oder vierteljährlicher Ratenzahlung notwendig den jährlichen Zinssatz durch 12 bzw. durch 4 zu teilen.

Um die monatliche Annuität zu berechnen, nutzt man also folgende Formel:

Formel: KS x (1 + i/m)mxn x ((1 + i/m) – 1) / ((1 + i/m)mxn -1)

  • Die Buchstaben KS stehen für die Kreditsumme und mit q wird der so genannte Aufzinsungsfaktor beschrieben, der nach 1 + Zinssatz / 100 berechnet wird.

Bei 8 Prozent Zinsen macht dies 1,08. Wendet man diese Formel auf den Fall an, dass die Kreditsumme 200.000 Euro beträgt, dann lautet die Formel folgendermaßen:

Monatliche Annuität = 200.000 x (1+0,08/12)180 x ((1 + 0,08/12) -1) : ((1 + 0,08/12)180 -1).

Setzt man alle bekannten Zahlen in die Formel ein, dann ergibt sich die folgende Rechnung: 200.000 x 3,3069214 x 0,00666 : 2,3069214 = 1.911,29 Euro pro Monat.

  • Die zugrundeliegenden Werte werden von verschiedenen Autoren unterschiedlich bezeichnet. Die in der Formel verwendeten Buchstaben können also abweichen.

Neben der Annuität spielen aber noch weitere Faktoren eine Rolle. So kann nicht nur die Rate berechnet werden, sondern auch die folgenden Werte beziehungsweise Zeiträume:

  • die Laufzeit
  • die Tilgungsraten
  • bereits geleistete Zinszahlungen
  • noch zu leistende Zinszahlungen
  • die Restschuld

Die zur Berechnung dieser Werte notwendigen Formeln sind sehr viel komplexer als die vorhin erwähnte Formel. Sie werden vor allem von Experten genutzt, um ein noch detaillierteres Bild über sämtliche Faktoren eines Darlehens, wie dem Annuitätendarlehen, zu erhalten.

Für die meisten potenziellen Kreditnehmer hängt die Entscheidung über die Beantragung des Annuitätendarlehen hauptsächlich davon ab, ob sie in der Lage sind, die monatlichen Raten zu zahlen. Wer sich nicht imstande sieht, die errechnete Annuität regelmäßig und über viele Jahre zu stemmen, der sollte weder ein Annuitätendarlehen aufnehmen, noch den Kauf oder den Bau einer Wohnimmobilie ins Auge fassen.

Ein Vergleich von Annuitätendarlehen lohnt sich

Wer finanzielle Mittel für den Bau oder den Kauf einer Wohnimmobilie benötigt, der wird ist meist auf einen Kredit von der Bank angewiesen. Die verschiedenen Banken werben mit verschiedensten Angeboten von Annuitätendarlehen

Deshalb sollte man vor dem Abschluss eines Vertrages über ein Annuitätendarlehen die Angebote einem Vergleich unterziehen. Auf diese Weise lässt sich unter Umständen viel Geld einsparen.

Wie sieht ein Vergleich von Annuitätendarlehen aus, worauf ist zu achten?

Um das passende Angebot für ein solches Darlehen zu finden, sollten Interessierte vor allem die von den Banken angebotenen Zinssätze miteinander vergleichen.

Diese ergeben sich vor allem aus den folgenden Zahlen:

Die entsprechende Werte kann man meist sehr unkompliziert in ein Online-Formular eintragen und erhält als Ergebnis die monatlich zu zahlende Rate, die anfallenden Zinsen (Sollzins + effektiver Jahreszins) sowie die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindungsphase.

Der wichtigste Vorteil eines solchen Vergleichs ist die Erkenntnis, welche Bank die besten Konditionen bietet. Hiermit sind vor allem die niedrigsten Zinssätze gemeint, denn diese sind verantwortlich dafür, wie teuer oder günstig das Angebot einer Bank ausfällt.

Wer mit einem Vergleich arbeitet, der tut gut daran, sich die Zinssätze nicht nur vor dem Komma anzuschauen.

  • Gerade die Zahlen hinter dem Komma haben großen Einfluss darauf, wie viel Geld der Kreditnehmer beim passenden Annuitätendarlehen unter Umständen spart bzw. wie viel mehr er bei der falschen Wahl ausgeben muss.

Ein Vergleich lässt auch erkennen, ob die Bank Sondertilgungen zulässt und wie hoch diese ausfallen dürfen, ohne dass zusätzliche Gebühren anfallen. Manche Banken geben Minimal- oder auch Maximalbeträge für solche Sondertilgungen an.

Auch hier kann der Kreditnehmer viel Geld sparen, wenn er höhere Sondertilgung vornehmen darf, denn dadurch reduziert sich die Gesamtlaufzeit und der Zins. Ein Vergleich gibt Aufschluss.

Die verschiedenen Angebote für eine Annuitätendarlehen durch einen Vergleich im Internet zu prüfen ist sinnvoll, sollte aber nur ein erster Schritt sein. Wenn man ein überzeugendes Angebot gefunden hat, sollte ein persönliches Beratungsgespräch folgen, in dem weitergehende Fragen geklärt werden.

Ein Vergleich über das Internet kann, schon aufgrund des Datenschutzes, nie alle wichtigen Faktoren berücksichtigen. Er dient vor allem als erster Impuls.

Das Annuitätendarlehen - Beispielrechnung als Entscheidungshilfe

Will man durch eine Beispielrechnung die Gesamtkosten für ein Annuitätendarlehen herausfinden, so benötigt man unter anderem die drei folgenden Werte:

Bei der Berechnung dieser Werte mithilfe verschiedener Formeln sind meist Unterschiede festzustellen, vor allem beim Vergleich von Angeboten einzelner Banken oder mit Annuitätenrechnern im Internet.

Annuitätendarlehen berechnen

Banken nutzen sehr oft den so genannten Nominalzins. Dieser ist aber nur aussagekräftig, wenn die Ratenzahlungen einmal jährlich geleistet werden müssen. Bei monatlicher Zahlung erhöht sich der jährliche Zins gegenüber dem angegebenen Nominalzins, was aber von Banken nicht eingerechnet wird.

  • Die Werte, die bei jeder Beispielrechnung gleich sind, sind die Darlehenssumme, die monatliche Rate und der monatlich anfallende Zins.

Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen

Banken, Kreditinstitute und auch der Verbraucherschutz bieten inzwischen Online-Formulare an, mit denen Interessierte eine Beispielrechnung zu einem geplanten Annuitätendarlehen durchführen können.

Auf diese Weise sind sie in der Lage, die finanzielle Belastung herauszufinden und zu entscheiden, ob Sie ein Annuitätendarlehen bewältigen können.

Beispiel für eine Berechnung des Annuitätendarlehens:

Höhe Darlehenssumme150.000,00 Euro
Jahreszinssatz5,2 Prozent
Tilgungsrate2,0 Prozent
Sondertilgung pro Jahr5000,00 Euro
Rate pro Monat900,00 Euro
Gesamtlaufzeit13,4 Jahre
Zinszahlungen gesamt59.060,96 Euro
Gesamtaufwand (Tilgung + Zins)209.060,96 Euro
  • Dieses Beispiel macht die Kosten deutlich, die zusätzlich zur Darlehenssumme auf den Kreditnehmer zukommen. Die Rate liegt mit 900 Euro pro Monat im machbaren Bereich für Normalverdiener. Für eine geringverdienende Einzelperson oder eine junge Familie mit Kindern ist dieser Betrag meist nicht so einfach zu stemmen. Jeder Interessent sollte sich vor der Entscheidung auch von einem Finanzexperten beraten und eventuell von ihm ein solches Beispiel durchrechnen lassen.

Häufig gestellte Fragen

Die Tilgung für ein Annuitätendarlehen lässt sich leicht berechnen, sobald drei Faktoren bekannt sind. Diese Faktoren sind:

  • Darlehenssumme: 150.000 Euro
  • Sollzinssatz: 3,00 %
  • Tilgungssatz 1,00 %

Mit diesen Angaben rechnet man dann die Tilgung aus, indem man zunächst die Annuität ermittelt. Hierfür nimmt man den Zinssatz + Tilgungssatz, teilt durch den Wert 100 und multipliziert das Ergebnis mit der Darlehenssumme. Das Ergebnis ist die Annuität pro Jahr. In Zahlen bedeutet dies also 3 + 1 : 100 x 150.000 = 6000 Euro pro Jahr. Diese Summe teilt man dann durch 12 Monate und erhält die Höhe der monatlichen Rate, nämlich 500 Euro.

Da die Restschuld mit jeder Rate schrumpft, sinken auch die monatlich zu zahlenden Zinsen. Proportional steigt bei der Rate der Tilgungsanteil.

  • Die Annuität ist also immer gleich hoch, nur die Zusammensetzung aus Zins- und Tilgungsanteil verändert sich zugunsten der Tilgung.

Am häufigsten wird ein Annuitätendarlehen als Baufinanzierung genutzt. Sinnvoll ist diese Form des Darlehens, wenn man Wert auf Planungssicherheit legt und sofort mit der Tilgung beginnen möchte.

Wer sich für ein derartiges Darlehen entscheidet, der sollte beachten, dass bei der Rückzahlung während der Zinsbindungsphase eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen ist.

Zudem besteht für den Darlehensnehmer immer die Gefahr von Zinsänderungen während der Zinsbindung. Steigen die Zinsen, wird eine Anschlussfinanzierung teurer.


Quellen

Rehm, Hannes / Matern-Rehm, Sigrid: Kommunalfinanzen »
Schulze, Eike / Stein, Anette / Tietgen, Andreas / Möller, Stefan: Immobilien als Geldanlage - inkl. Arbeitshilfen online »
Pape, Ulrich: Grundlagen der Finanzierung und Investition: Mit Fallbeispielen und Übungen »
Geyer, Alois / Hanke, Michael / Littich, Edith / Nettekoven, Michaela: Grundlagen der Finanzierung: verstehen - berechnen - entscheiden »
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