Hauskredit
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Einen Hauskredit vorzeitig ablösen bedeutet, ihn an ein anderes Kreditinstitut zu übertragen. Diese Kreditablösung muss vom Darlehensnehmer beauftragt werden.

Dies geschieht, indem er seiner bisherigen Bank einen entsprechenden Auftrag erteilt und ihr die neue Bank nennt, die den Hauskredit übernimmt.

Den Hauskredit vorzeitig ablösen zu lassen, ist mit Kosten für den Kreditnehmer verbunden. Von der Vorfälligkeitsentschädigung ausgenommen sind Hauskredite, für die ein variabler Zinssatz vereinbart wurde.

Die entsprechenden Vorschriften finden sich in § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.41%1.07%1.48%

Stand: 19.10.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Mögliche Gründe für das vorzeitige Ablösen des Hauskredits

Die Gründe, warum man sein Hypothekendarlehen bei der Bank ablösen möchte, sind zahlreich und reichen von einem Verkauf des Hauses, über eine Überschuldung bis hin zum Bestreben nach einer Umschuldung.

Weitere Gründe sind:

  1. Bessere Konditionen bei einer anderen Bank

Bei Immobilienkrediten ist ein fester Zinssatz üblich. Da sich besonders in der heutigen Zeit die Zinssätze sehr minimiert haben, aber dennoch von Bank zu Bank variieren, ist eine Umschuldung oder Ablösung meist ratsam.

In älteren Kreditverträgen wurde oftmals ein recht hoher Zinssatz festgeschrieben. Sollte die kreditgebende Bank keiner Umschuldung zu günstigeren Zinssätzen zustimmen, wäre die Kündigung des Kreditvertrages oder ein Wechsel der Bank eine Überlegung wert.

In der Regel kommen die Kreditinsitute den Wünschen ihrer Kreditnehmer aber entgegen, weil sie Ihre oftmals auch langjährigen Kunden ungern an die Konkurrenz verlieren.

  1. Erbschaft oder plötzliche Verbesserung der finanziellen Lage

Falls Sie in der glücklichen Lage sind, dass sich Ihre finanzielle Lage durch Erbschaft oder Ähnliches von heute auf morgen schlagartig verbessert, können Sie den bestehenden Kredit auch auf einmal tilgen.

Dafür wird allerdings von der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend gemacht. Die Ausnahme von der Regel sind Verträge, in denen eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren festgelegt wurde.

Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Kredit ohne Entschädigungszahlung an die Bank vom Kreditnehmer gekündigt werden. Dies trifft auch auf Verträge zu, die beispielsweise eine Gesamtlaufzeit von 15 Jahren vorsehen.

  • Nur in Fällen, in denen die Zinsbindung über einen Zeitraum von zehn Jahren hinausgeht, darf nach Ablauf der ersten zehn Jahre der Kredit mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann (laut § 489 I Nr. 3 BGB).

Ein Beratungsgespräch bei der Bank hilft bei einer vorzeitigen Ablösung

Grundsätzlich sollte im Vorfeld einer vorzeitigen Ablösung mit der jeweiligen Bank ein Beratungsgespräch vereinbart werden. Dabei werden dem Kreditnehmer Angebote zur Ablösung oder Umschuldung des bestehenden Kredites unterbreitet.

Sofern die eigene kreditgebende Bank einer zinsgünstigeren Umwandlung nicht zustimmt, kann sich der Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut suchen, das den Restkredit zu entsprechend günstigeren Zinskonditionen übernimmt.

Sollte bei der Bank kein vertragliches Kündigungsrecht bestehen, liegt es im Ermessen der Bank, dem Antrag des Kreditnehmers zuzustimmen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung

Die Gründe, warum man sein Hypothekendarlehen bei der Bank ablösen möchte, sind zahlreich und reichen von einem Verkauf des Hauses, über eine Überschuldung bis hin zum Bestreben nach einer Umschuldung.

Leider muss der Bank bei einer Ablöse des Hypothekendarlehens, wie weiter oben bereits angesprochen, eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden. Im Klartext heißt dies, die Bank darf Kreditnehmern die entgangenen Zinsen in Rechnung stellen.

Wie jedoch die Vorfälligkeitsentschädigung genau zu berechnen ist, dies führte immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten, die als Klage vor Gericht zur Klärung landeten.

Erst 1997 fällte der Bundesgerichtshof ein Grundsatzurteil, in dem die Vorfälligkeitsentschädigung geregelt wurde.

Bis zu diesem Zeitpunkt konnte jede Bank ihre eigene Formel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung heranziehen. Für Kunden war es zumeist nicht nachzuvollziehen, wie genau die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurde.

Seit 1997 jedoch müssen sich Banken an eine einheitliche Berechnung halten. Detailfragen werden auch heute noch oftmals auf dem Klageweg geklärt.

Wenn bei Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung im Raum steht, dann haben Sie einen Anspruch auf eine Berechnung die nicht nur detailliert ist, sondern von Ihnen auch nachvollzogen werden kann. Angebracht ist es auch, die Berechnung von einem Dritten überprüfen zu lassen.

Hauskredit vorzeitig ablösen - gibt es die Zinsen zurück?

Will man seinen Hauskredit vorzeitig ablösen, dann ist die Rückerstattung von bereits gezahlten Zinsen dann möglich, wenn es sich um einen Kredit mit fest vereinbartem Zinssatz handelt. In solchen Fällen werden überschüssige Zinsen mit der Vorfälligkeitsentschädigung verrechnet, wenn ein Zinsguthaben übrigbleibt.

Die dazugehörige Rechnung lautet:

Stand Darlehenskonto + Zinsgutschrift - Vorfälligkeitsentschädigung = Restschuld

Diese Restschuld bildet dann den Basiswert, mit dem man den Hauskredit vorzeitig ablösen und auf die neue Bank übertragen kann. Da man den Haukredit vorzeitig ablösen und zu einem neuen Kreditinstitut übertragen möchte, werden die Zinsen also nicht ausgezahlt, sondern fließen vollständig in den neu abgeschlossenen Kredit ein.

Nimmt man an, dass bereits bei Vertragsabschluss die gesamten Zinsen zum Darlehensbetrag hinzuaddiert wurden, dann steht dem Kreditnehmer eine Erstattung zu.

Ein Rechenbeispiel anhand fiktiver Zahlen kann dies verdeutlichen:

Nettodarlehensbetrag: 20.000 € +
Zinsen (Gesamtlaufzeit): 6.800 € +
Bearbeitugungsgebühren: 400€

= Bruttodarlehen 27.200 €

Da die Zinsen bereits auf die Gesamtlaufzeit hin berechnet wurden, bekommt der Kreditnehmer sie anteilig (für den Zeitraum zwischen Ablösung und regulärem Ende der Kreditlaufzeit) zurückerstattet.

Werden die Zinsen für die Darlehenssumme von 20.000 € jeden Monat neu berechnet, dann werden dem Kreditnehmer keine Zinsen erstattet, da er sie erst mit den einzelnen Raten begleicht.

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Hauskredit vorzeitig ablösen - Muster für die Beantragung

Wer seinen Hauskredit vorzeitig ablösen möchte, sollte seine bisherige Bank unbedingt rechtzeitig schriftlich informieren.

In einem solchen Schreiben sollten die folgenden Angaben nicht fehlen:

Anhand dieser Angaben kann die bisherige Bank dann mit dem neuen Kreditinstitut in Verbindung treten und alle Schritte einleiten, die notwendig sind, wenn man einen Hauskredit vorzeitig ablösen will.


Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) §489 »
Rennert, Guido: Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung »
Hertel, Christian / Edelmann, Hervé: Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz »