Bauzinsen
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Um sich endlich den Traum von der eigenen Wohnimmobilie zu erfüllen, braucht man in aller Regel Geduld – und einen Hauskredit.

Nur wenige Haushalte bringen genügend Eigenkapital mit, um das Projekt selbst zu finanzieren.
 
Sobald die Baufinanzierung ins Spiel kommt, sind kühle Rechner gefragt. Bei den Bauzinsen rechnen sich schließlich Zehntel Prozentpunkte.

Wie sah die Entwicklung der Bauzinsen in den letzten Jahren aus? Und welche Punkte sind bei dem Thema Zinsen beim Baukredit besonders wichtig?

Aktuelle und historische Bauzinsen von der Deutschen Bundesbank

Bauzinsen: die wichtigsten Fakten

  • Bei Bauzinsen ist der effektive Jahreszins entscheidend, nicht der Nominalzins.
  • Die Dauer der Zinfestschreibungsfrist beeinflusst die Höhe der Bauzinsen.
  • Günstige Bauzinsen für einen Hauskredit können durch ein Forward-Darlehen langfristig gesichert werden.

Unsere Hilfestellungen für Ihre Bauzinsen

Checkliste: So klappt es mit dem Baukredit

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Der Bau oder Kauf eines eigenen Hauses ist mit viel Vorbereitung verbunden. Und auch wenn ein Bauvorhaben individuell geplant werden muss, gibt es einige Punkte, die vorab unbedingt beachtet werden sollten. Denn Fehler bei der Kalkulation für die Bauzinsen bei einem Hauskredit können teuer werden. Mit Hilfe dieser Checkliste können Sie Ihr Budget genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Checkliste

Übersicht der Finanzierungsvarianten beim Baukredit

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Wer sich eine eigene Immobilie anschaffen möchte, muss in erster Linie überlegen, wie diese finanziert werden soll. Welche Darlehen eignen sich z.B. besonders gut und worauf ist hierbei zu achten? In dieser Übersicht werden die verschiedenen Finanzierungsvarianten wie das Annuitätendarlehen und das Forward-Darlehen und deren Besonderheiten erläutert. Jede der Darlehensvarianten hat ihre ganz eigenen Rahmenbedingungen und Vorzüge. Ohne Hauskredit lässt sich ein Kauf oder ein Bau einer Immobilie selten verwirklichen. Baufinanzierungen

Welche Förderungen gibt es beim Baukredit?

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Für die Immobilienfinanzierung kann der Baukredit mit verschiedenen staatlichen Förderungsmaßnahmen kombiniert werden.
Bauförderung

Expertenmeinungen im Interview

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Immobilienexperte erklären, worauf es beim Hauskauf oder beim Bau eines Eigenheims wirklich ankommt und geben Tipps. Experteninterview

Was müssen Bauherren über Bauzinsen bei einem Hauskredit wissen?

Beim Thema Bauzins sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen. Grundsätzlich entscheiden die Bauzinsen darüber, wie teuer die Finanzierung wird. Um günstig in die eigene Immobilie zu kommen, ist ein Vergleich der Zinsen verschiedener Banken sinnvoll.

KreditBaukredit ABaukredit B
Höhe100.000 Euro100.000 Euro
Zinssatz2,25 Prozent2,75 Prozent
Rate750 Euro750 Euro
Gesamtaufwand (circa)115.000 Euro119.200 Euro
Bauzinzen-zinssatz

Aber: Der Nominalzins ist das falsche Bewertungskriterium für einen Hauskredit. Da Kosten im Zusammenhang mit der Kreditvergabe zulasten des Baufinanzierungskunden entstehen, sind diese unbedingt zu berücksichtigen.

Der effektive Jahreszins ist bei den Bauzinsen daher eine der wichtigsten Angaben. Dieser hat sich in den vergangenen Jahren signifikant verändert: Lag er im Jahre 2010 noch bei 4%, liegt er fünf Jahre später bei 1,8%.

Wie Bauherren die Höhe der Bauzinsen beeinflussen

Bauzinsen chart

Zu wissen, welcher Bauzins für die Finanzierung der Immobilie ausschlaggebend ist, reicht selten. Grundsätzlich richtet sich deren Höhe nach verschiedenen Faktoren, etwa:

Das Marktzinsniveau kann kein Bauherr beeinflussen. Aber viele andere Parameter bieten bezüglich der Höhe der Bauzinsen bei einem Hauskredit durchaus Gestaltungsspielraum.

So führt eine kurze Zinsfestschreibungsfrist zu sinkenden Bauzinsen. Die Bank rechnet dann damit, dass schneller eventuell eine Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zinssatz festgelegt werden kann und gewährt erst einmal den Hauskredit mit einem niedrigeren Zins.

  • Die Deutsche Bundesbank gibt an, dass im Januar 2015 Baukredite bis fünf Jahre Zinsbindung durchschnittlich 1,95 Prozent an Zinsen kosteten, bis zehn Jahre wurde ein Zins von 2,05 Prozent fällig.

Positiv wirkt sich auch die Eigenkapitalquote aus: Je mehr Kapital angehende Bauherren mitbringen, umso billiger wird der Hauskredit und umso positiver wirkt sich das auch auf die Bauzinsen aus.

Niedrige Bauzinsen lange sichern

Je kürzer die Sollzinsbindung, umso größer der finanzielle Vorteil in Bezug auf den Bauzins. Diese Erkenntnis darf jedoch nicht zu falschen Entscheidungen führen.

Die Höhe der Bauzinsen

Auch wenn eine längere Zinsfestschreibung mit Zinsaufschlägen erkauft wird, sollte man vorausdenken. In den letzten Jahren sind die Zinsen für einen Hauskredit massiv gesunken. Es ist daher nur eine Frage der Zeit, bis die Zinsen wieder steigen.

Die Folge: Für angehende Bauherren wächst die Gefahr, dass nach Ablauf der Sollzinsbindung eine teure Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen werden muss. Je niedriger die Bauzinsen allgemein sind, umso eher lohnt sich eine etwas ausgedehntere Sollzinsbindung.

  • Bauherren, die sich für 15 Jahre Sollzinsbindung (oder mehr) entscheiden, zeigen sich enttäuscht, wenn der Zins fürs Baugeld in dieser Zeit deutlich sinkt. Der Gesetzgeber bietet die Möglichkeit, den teuren Baukredit loszuwerden. Dank § 489 BGB lässt sich das Baudarlehenkündigen, um so von niedrigen Bauzinsen zu profitieren.

Bauzinsen im Voraus vergleichen und berechnen

Kaum ein Eigenheim kann heute noch ohne entsprechende Finanzierungsunterstützung errichtet werden. Dabei sollte der Bauherr vor allem auf die anfallenden Bauzinsen achten, um im Fall des Falles den bestmöglichen Rückzahlungsbetrag zu ergattern.

  • Bei Bauzinsen ist der effektive Jahreszins eine weitaus wichtigere Angabe als der Nominalzins.

In folgender Tabelle stehen sich zwei Beispiele für einen Hauskredit samt Parameter gegenüber, anhand derer das Ausmaß einer geringen Zinsänderung erkennbar werden soll.

ParameterBeispielkredit ABeispielkredit B
Kreditbetrag200.000200.000
Zinsen1,00%1,50%
Tilgung1,00%1,00%
monatliche Kosten333,33€416,67€
Gesamtkosten277.375,24€305.619,26€
Zinskosten77.375,24€105.619,26€

Anhand des Beispielkredits A soll die Verwendung der Formel zur Berechnung der Bauzinsen deutlich gemacht werden:

Ausgehen von einem Darlehen (K) von 200.000 Euro und einem angenommenen Bauzinssatz (I) von 1 Prozent über 10 Jahre, mit einer Tilgung (T) von einem Prozent soll nun die Annuität, also die monatliche Rate errechnet werden. Der Formel hinzugerechnet werden muss hier ebenfalls noch ein bankeninterner Fixwert zur Monatszinsberechnung von 1200.

Mittels der Formel K*(I+T)/1200 ergibt sich eine monatliche Rate von 333,33 Euro. Der Restwert oder die Restschuld (R) nach monatlicher Rückzahlungslaufzeit ergibt sich unter Beachtung der Periode (p) und der oben errechneten Annuität. Bei einer Zahlungsfälligkeit am Monatsende ergibt sich dabei folgende Berechnung:

  • R = K(1+i)^(n/12)-A(1-(1+i)^(n/12))/(1-(1+i)^(1/12))

Nach dem obigen Beispiel ergibt sich also eine entsprechende Restschuld von 77.375,24 Euro. Durch diese relativ ungenaue Berechnungsmöglichkeit bietet sich trotz alledem eine Berechnung mittels Online-Bauzinsrechner, oder direkt über das Kreditinstitut des Vertrauens an.

Die wichtigsten Einflussfaktoren bei Bauzinsen

Bauzinsen


 

Bauzinsen: Die Entwicklung im Auge behalten

Geht es um den Baukredit, beginnen die Planungen oft lange vor dem ersten Spatenstich. Die Entwicklung der Zinssätze beim Baugeld hat in der Vergangenheit gezeigt, dass der richtige Moment entscheidend sein kann. Lag der Durchschnittszins im April 2011 bei 4,18 Prozent, waren es im April 2015 nur noch 1,98 Prozent.

Allerdings gilt: Je niedriger der Bauzins, umso mehr wächst die Gefahr, dass es früher oder später zu einer Trendwende kommt. Wie kann man von einem niedrigen Zins bei einem Hauskredit dennoch profitieren? Die Lösung ist ein Forward Darlehen, das den Zins heute für ein Darlehen festlegt, welches erst übermorgen gebraucht wird.

Häufig gestellte Fragen zu den Bauzinsen:

Grundsätzlich sind hier drei Faktoren entscheidend:

  • die Marktzinsprognose
  • der Zinsaufschlag für Laufzeiten ab 10 Jahren
  • die maximal möglich Tilgungsrate.

Alle drei zusammen sind Stellgrößen in der Auswahl der Zinsbindungsfrist.

Steigt der Marktzins mittel- bis langfristig, sichert eine lange Zinsbindung niedrige Darlehenskosten. Schneidet die Zinsaufschlagskurve hingegen den Marktzins von unten, ist eine kürzere Laufzeit eher in Betracht zu ziehen.

Die Tilgung wirkt sich auf die Höhe der Restschuld aus, die wiederum den Darlehensbetrag der Anschlussfinanzierung definiert.

Generell reicht es an dieser Stelle nicht aus, einfach den gebundenen Sollzins nebeneinander zu halten. Erst eine Betrachtung der effektiven Jahreszinsen zeigt im Ansatz, welches Darlehen Potenzial hat.

Aber: Ein niedriger konstanter Zins über die Gesamtlaufzeit von Tilgungsersatzkrediten kann teurer sein als eine fallende Zinslast im Annuitätendarlehen. Generell sind alle Randparameter in der Betrachtung zu berücksichtigen – auch Sondertilgungen.

Die EZB selbst reguliert den Markt für Baufinanzierungen nur indirekt. Der Grund dafür: Die Leitzinsen steuern in gewisser Weise die Nachfrage bei den Refinanzierungsinstrumenten der Banken für deren Baugeld. Viel wichtiger sind an dieser Stelle die Renditen für Staatsanleihen und Pfandbriefe.

Bauherren müssen aber nicht nur auf die EZB achten. Auch die Entscheidungen der anderen Notenbanken können Einfluss haben – indem Anleger Geld in andere Kapitalmärkte umschichten.

Die Berechnungen zu den Belastungen aus einem Baukredit basieren allgemein auf den üblichen finanzmathematischen Grundlagen zur Zinsberechnung.

Für die Berechnung kann man also zu:

  • Papier
  • Stift
  • Taschenrechner und
  • Tafelwerk

greifen.

Einfacher ist der fertige Baukreditrechner. Dieser erfordert lediglich die Eingaben der wichtigen Finanzierungsdaten – und schon kann mit einem Ergebnis gearbeitet werden. Vorteile bietet dieser Weg besonders bei Sonderkonditionen, die variabel sind.

Ganz einfach – je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser. Generell ist es von Baufinanzierer zu Baufinanzierer abhängig, wie stark sich die Eigenmittelquote auswirkt. Die Erfahrungen aus der Praxis zeigen aber deutlich, dass sich jeder Euro Eigenkapital rechnet.

Besonders teuer werden Kredite mit einer Eigenkapitalquote von unter 20 Prozent. Wer mehr als 30 Prozent oder 40 Prozent in die Waagschale werfen kann, profitiert von niedrigen Zinsen. Parallel sinken die Zinskosten, da der Kredit über kürzere Laufzeiten finanziert werden muss.

Banken arbeiten für ihre Baufinanzierungen mit Sollzinsen. Diese spiegeln die Kosten der Geldleihe wider.

Aber: Rund um das Darlehen können zusätzliche Gebühren erhoben werden. Der Gesetzgeber schreibt den Banken die Angabe eines effektiven Jahreszinses vor. Erst dieser macht – durch die beinhalteten Nebenkosten – Finanzierungen vergleichbar.

Bauherren müssen aber sehr genau hinschauen. Nicht alle Kosten stecken im Zins, einige werden von den Kreditgebern separat ausgewiesen und erhoben.

In der Theorie ist dies möglich, in der Praxis stößt dies auf Schwierigkeiten. Banken bieten beim Ende der vereinbarten Sollzinsbindungsfrist die Prolongation – also Laufzeitverlängerung für einen Hauskredit – an.

Aber: Eine echte Prolongation ist die Fortsetzung ohne Konditionenanpassung. Sind die Zinsen gestiegen, wird die Bank neue Konditionenaufnehmen – und daher auf einen neuen Kreditvertrag drängen.

Wer günstigere Zinsen in Anspruch nehmen will, sollte daher den Markt im Hinblick auf bessere Konditionen prüfen.

Das Forward-Darlehen ist eine Zinswette. Geht diese nicht auf, wünscht man sich eine Reißleine. Leider gilt hier:Vertrag ist Vertrag. Wer den Darlehensvertrag unterschreibt, bindet sich an das Forward-Darlehen.

Und selbst wenn die Bank Kulanz an den Tag legt – ohne Entschädigung kommt man kaum aus dem Vertrag. Ob sich das neue Darlehen unter diesen Vorzeichen noch rechnet, ist eher fraglich. Bauherren müssen die Finanzierung für einen Hauskredit deshalb sehr genau checken.

Hier sind die individuellen Konditionen der Banken entscheidend. Oft steigen die Zinsen ab einer Beleihung von über 60 Prozent an.

Aber: Hierbei handelt es sich um eine pauschale Aussage. Für die individuelle Finanzierung muss der Markt einer eingehenden Prüfung unterzogen werden.

Optimal ist immer eine hohe Eigenmittelquote, da nur so die Gesamtbelastungen aus dem Baukredit gering bleiben und die Entschuldung zügig Fahrt aufnimmt.

Diese Frage ist pauschal nicht zu beantworten. Eine kurze Zinsbindung bietet Potenzial, wenn mit fallenden Bauzinsen zu rechnen ist. In der Niedrigzinsphase sollte die Bindungsfrist umfassender ausfallen.

Zu berücksichtigen ist aber auch der Zinsaufschlag für die höheren Sollzinsbindungen. Nicht zuletzt muss aber auch der finanzielle Spielraum eine Rolle spielen. Je schneller der Kredit getilgt wird, umso besser – egal, ob der Sollzins hoch oder niedrig ausgefallen ist.

Weitere Ratgeber zu den Bauzinsen

Einzelnachweise


  1. Deutsche Bundesbank: Zinssätze
  2. Europäische Zentralbank: Statistiken und Jahresberichte
  3. Statista: Entwicklung Effektivzins bei Hypothekendarlehen:

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