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Wissenswertes zum Forward Darlehen
Ein Forward Darlehen stellt eine spezielle Art der Anschlussfinanzierung dar. Abgeschlossen werden kann das Darlehen direkt bei der Hausbank.
Selbstverständlich ist es ebenso möglich, das Forward Darlehen bei einer anderen Bank vor Ort, einer Direktbank oder einem Internet-Baufinanzierer abzuschließen.
Der Betrag des Darlehens wird die restliche Schuldsumme, die am Auslauftag des alten Darlehens noch vorhanden ist, darstellen. Dabei wird die neue Finanzierung in der Regel an dem Auslauftag ausgezahlt. Es kann auch eine direkte Überweisung an die alte Bank zur Begleichung der Restsumme herausgegeben werden.
Wie setzt sich der Zins des Forward-Darlehens zusammen?
Durch das Darlehen können sich Kreditnehmer den aktuellen Marktzins sichern. Dabei wird diese Finanzierung aufgenommen, bevor die Zinsbindungsfrist des alten Darlehens abläuft.
Es handelt sich demnach um eine Anschlussfinanzierung, die bis zu fünf Jahre vor dem Auslauftermin des alten Kreditvertrags abgeschlossen wird.
Dementsprechend können die Darlehensnehmer von der Sicherung des aktuellen Zinssatzes profitieren.
Der Zinssatz ergibt sich dabei aus:
- dem Marktzins
- dem Zinsaufschlag
Den Aufschlag berechnet der Kreditgeber, da er den aktuellen Zinssatz einfriert. Dabei gilt: Je länger die Vorlaufzeit beträgt, desto höher wird der Darlehenszins ausfallen.
Checkliste: So klappt es mit einem Darlehen
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Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?
Ein Darlehen dieser Art lohnt sich vor allem in Niedrigzinsphasen. Denn wenn die Zinsen in den nächsten Jahren steigen werden, kann man sich als Kreditnehmer hierdurch einen niedrigeren Zins sichern. Wichtig ist es daher, dass man sich rechtzeitig über die Konditionen informiert.
- Zur Zeit sind solche Darlehen besonders günstig. Dabei sinken die Zinsaufschläge, sodass die Kredite zu niedrigeren Zinsen erhalten werden können. Einige Anbieter vergeben momentan sogar Forwarddarlehen ohne Zinsaufschlag.
Ein Fallbeispiel kann am besten erklären, wie ein Forward Darlehen funktioniert. Nimmt man einen Darlehensnehmer als Beispiel. Sein Darlehen läuft seit 2015 über 25 Jahre und er hat eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren, also bis 2025.
Da man bei einem Forward Darlehen eine Vorlaufzeit von maximal 5 Jahren ausschöpfen darf, könnte sich der Darlehensnehmer bis spätestens 2020 bei seiner Bank ein solches Darlehen sichern und den dann aktuellen Zinssatz auf die Zukunft hin für sich festschreiben lassen.
Die Auszahlung der Darlehenssumme wird von der Bank erst im Jahre 2025 vorgenommen, wenn die bis dahin gültige Zinsbindung ausläuft. Für die "Reservierung" des festen Zinssatzes erhebt die Bank einen Zinsaufschlag vom Darlehensnehmer. Je länger im Voraus er ein solches Darlehen abschließt, desto höher ist der Aufschlag.
Welche Risiken gibt es beim Forward-Darlehen?
Beachten sollte man stets, dass ein solches Darlehen mit einem gewissen Risiko verbunden ist. Es ist vorteilhaft, wenn die Zinsen tatsächlich steigen. Falls sich die Zinsen allerdings anders als erwartet entwickeln, kann das Darlehen schnell zum Nachteil werden. Sofern also die Zinsen sinken oder gleich bleiben, hat der Darlehensnehmer mit dieser Finanzierung keine Vorteile.
Ein Rücktritt der Finanzierung ist meist nicht möglich. Auch eine Kündigung kann nur in bestimmten Fällen eine Option sein und ist im Normalfall mit weiteren Kosten verbunden. Denn in der Regel verlangen die Kreditgeber eine Entschädigung, sofern das Darlehen vor Vertragsablauf gekündigt wird.
- Es besteht die Möglichkeit, ein Forwarddarlehen mit Ausstiegsrecht abzuschließen. Durch dieses Kündigungsrecht hat man die Möglichkeit, das Darlehen nicht anzutreten, sofern beispielsweise die Zinsen während der Vorlaufzeit gesunken sind. Jedoch sollte man beachten, dass das Forward Darlehen mit Kündigungsrecht meist mit ungünstigeren Konditionen verbunden ist.
Forward Darlehen Rechner und welche Faktoren wichtig sind
Der Forward-Darlehen-Zins kann durch einen Forward Darlehen Rechner berechnet werden. Dabei besteht der Zinssatz aus dem derzeitigen Marktzins und dem Zinsaufschlag. Der Zinsaufschlag liegt durchschnittlich etwa zwischen 0,035 und 0,060 Prozent pro Monat.
Möchte man den Darlehenszins schließlich berechnen, sollte man bedenken, dass hierbei mehrere Faktoren eine Rolle spielen.
Unter anderem sind folgende Aspekte wichtig:
Die Vorlaufzeit hat einen Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes. Denn je länger man sich den Darlehenszins sichert, desto höher wird dieser ausfallen.
Der Zinssatz richtet sich auch nach der Bonität des Kreditnehmers. Darlehensnehmer, die beispielsweise eine schlechtere Bonitätseinschätzung bekommen, über keine ausreichenden Sicherheiten verfügen oder einen höheren Darlehensbetrag benötigen, sollten mit höheren Zinsen rechnen.
Durch den Zinsaufschlag wird der Zinssatz normalerweise teurer als bei einem anderen Darlehen sein. Wenn der Zinsaufschlag beispielsweise bei 0,05 Prozent monatlich und die Vorlaufzeit bei drei Jahren (36 Monate) liegt, würde der Zins 1,80 Prozent teurer sein. Dennoch kann sich ein Forwarddarlehen lohnen.
Welche Angaben sind bei einem Forward Darlehen Rechner erforderlich?
Wer einen Rechner nutzen möchte, sollte einige Unterlagen bereithalten. Denn um durch den Rechner möglichst korrekte Daten zu erlangen, sollte man wissen, an welchem Tag das aktuelle Darlehen ausläuft und wie hoch der Darlehensbetrag ist. Doch auch der Wert der Immobilie, der Zeitraum der Zinsbindung sowie die monatliche Rate bzw. der Tilgungssatz spielen eine Rolle.
Durch einen Rechner dieser Art kann man schließlich einen ersten Eindruck von der neuen monatlichen Rate erhalten. Allerdings berücksichtigt der Rechner nicht die eigene Bonität. Aufgrund dessen kann es durchaus sein, dass die tatsächliche Monatsrate höher ausfallen wird.
- Durch einen Rechner für das Forwarddarlehen kann man die Finanzierung berechnen und einen ersten Überblick erhalten. Wichtig ist letztendlich, dass man mehrere Anbieter miteinander vergleicht. Auch Angebote von Direktbanken oder Internet-Baufinanzierer kann man sich für den eigenen Vergleich einholen.
Wie berechnet sich ein Forward Darlehen? - Beispiel
| Immobilienwert | 400.000 € |
|---|---|
| Darlehensbetrag | 200.000 € |
| Sollzinsbindung | 20 Jahre |
| Vorlaufzeit | 36 Monate |
| Tilgung | 3 Prozent |
| effektiver Jahreszins | 2,19-2,83 Prozent |
Je länger die Vorlaufzeit gewählt wird, umso stärker steigt der effektive Jahreszins, den die Bank verlangt. Bei 36 Monaten liegt er bei zwischen 2,19 und 2,83 Prozent. Wählt man aber 60 Monate Vorlaufzeit, so müssen durchschnittlich zwischen 2,57 und 3,33 Prozent Zinsen gezahlt werden.
Wie errechnet sich der Zinssatz beim Forward Darlehen?
Nimmt man an, jemand will sich für seine Anschlussfinanzierung einen Zinssatz von 1,7 % mit einer Vorlaufzeit von 48 Monaten sichern. Seine Bank berechnet ihm einen Aufschlag von 0,05 % pro Monat für die Vorlaufzeit, dann rechnet man wie folgt:
0,05 % x 48 Monate + 1,7 % = 4,1 % pro Jahr
Die Bank verzinst folglich das Darlehen durch den Aufschlag mit einem Zinssatz von 4,1 % pro Jahr. Wie hoch die Kosten letztendlich sind, ist also vor allem von der Höhe des Aufschlags sowie der Dauer der Vorlaufzeit abhängig.
- Da sich das Zinsniveau in beide Richtungen entwickeln kann, ist es möglich, mit einem Forward Darlehen Geld zu sparen oder aber Geld zu verlieren. Ausschlag gibt das Zinsniveau.
Die stetige Unsicherheit bezüglich des Zinsniveaus an den Finanzmärkten bedeutet also, dass der Darlehensnehmer Glück haben kann oder aber vor hohen Kosten steht:
- er spart Geld, wenn die Zinsen über den von ihm "reservierten" Zinssatz steigen
- er muss mit Mehrkosten rechnen, wenn sich das Zinsniveau unter den von ihm gewählten Zinssatz bewegt
Die Chancen, ob ein solches Darlehen die richtige Entscheidung war, liegen letztlich bei 50 Prozent. Wer sein Darlehen aufgrund zu hoher Kosten umschulden und zu einer anderen Bank wechseln möchte, dem wird die Bank weitere Zusatzkosten berechnen. Die anfallenden Gebühren liegen meist bei einigen Hundert Euro und sind vermutlich das kleinere Übel.
Mit dem Vergleich von Forward Darlehen Risiken und Vorteile herausfinden
Unter einem Forward Darlehen versteht man eine besondere Art der Anschlussfinanzierung, durch die Darlehensnehmer sich den derzeitigen Zinssatz sichern können.
Wer möchte, kann eine solche Finanzierung schon bis zu fünf Jahre vor dem Auslauftermin des alten Kreditvertrags abschließen. Der neue Kreditbetrag wird dabei die restliche Schuld der alten Kreditsumme betragen.
- Ein Vergleich kann dabei helfen, einen Überblick über die spezifischen Konditionen verschiedener Anbieter zu erhalten und das bestpassendeste Angebot ausfindig zu machen.
Welche Kriterien sind beim Vergleich besonders wichtig?
Bei einem Vergleich sollte man vor allem auf die Konditionen schauen. Daher sollte man sich bei einem Vergleich der Angebote am besten folgende Fragen stellen:
- Wie hoch ist der Zinssatz?
- Sind Sondertilgungen möglich?
- Kann der Tilgungssatz kostenlos geändert werden?
- Wie viele Jahre kann der Zinssatz im Voraus gesichert werden?
- Wird das Darlehen bei einer anderen Bank abgeschlossen, muss die Grundschuld übertragen werden. Dies ist in der Regel mit Kosten verbunden. Einige Banken übernehmen diese Gebühren jedoch. Auch auf diesen Aspekt sollte man bei einem Vergleich achten.
Die Verträge können bei einer Bank oder einem anderweitigen Kreditinstitut abgeschlossen werden. Dabei ist es sinnvoll, dass man sich zusätzlich die Angebote bei Direktbanken einholt, damit man die verschiedenen Konditionen auch in den Vergleich mit einbeziehen kann. Baufinanzierer im Internet sind hierfür ebenfalls gute Ansprechpartner.
- Forward-Darlehen lohnen sich vor allem in Tiefzinsphasen. Derzeitig sind besonders günstige Angebote auf dem Markt, teilweise sogar ohne Zinsaufschläge. Daher sollte man sich vorab informieren, wie die Markt- sowie Zinskonditionen sind. Ein abgeschlossenes Darlehen wird erst nachteilig, wenn die erwartete Zinsentwicklung nicht eintritt.
Ein Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich in den meisten Fällen. Durch den Vergleich sichert man sich in der Regel die besten Konditionen und kann durch die Investition von lediglich einigen Stunden bares Geld sparen. Online Angebote, kostenlose Rechner und Tools erleichtern außerdem die eigene Recherche und machen den Vergleich - auch für Laien - möglich.
Die Zinsentwicklung als wichtige Orientierungshilfe
Wann sich ein Darlehen lohnt, hängt vor allem von der Zinsentwicklung des Kapitalmarktzinses der nächsten Jahre ab. Dies ist für Privatpersonen sehr oft schwer einzuschätzen. Ob ein Abnehmer die niedrigen Zinsphasen nutzt, hängt dabei von der Risikobereitschaft des Interessenten ab.
Aktuelle und historische Bauzinsen von der Deutschen Bundesbank
- Damit ein Darlehensnehmer eine wirtschaftlich optimale Entscheidung fällen kann, muss er die Zinsentwicklung sehr genau einschätzen können.
Ist ein Forwarddarlehen nur bei steigender Zinsentwicklung sinnvoll?
Im Grunde lohnt sich dieses Darlehen nur, wenn mehrere Faktoren erfüllt sind. Hierzu gehören:
- Die derzeitigen Zinsen sind, verglichen mit den Zinsen der letzten fünf bis zehn Jahre, sehr niedrig.
- Das Forward Darlehen wird in maximal zwei Jahren in Anspruch genommen.
- Es wird geschätzt, dass die Zinsen in den nächsten Jahren steigen werden.
Falls die Zinsentwicklung anders als erwartet ausfällt, kann es für den Kreditnehmer nachteilhaft sein. Wenn also die Zinsen sinken oder auf demselben Niveau bleiben, wird der Kreditnehmer keinen Vorteil aus dem Darlehen ziehen. Schließlich setzt man bei einer solchen Finanzierung darauf, dass die Zinsen in den nächsten Jahren steigen werden.
- Es besteht die Möglichkeit, ein Forwarddarlehen mit einem Kündigungsrecht abzuschließen. Dieses Kündigungsrecht kann verwendet werden, wenn die Zinsen, anders als erwartet, während der Vorlaufzeit sinken. Meist gibt es Forwarddarlehen mit einem Ausstiegsrecht allerdings nur zu teureren Konditionen.
Forward Darlehen kündigen: So gelingt's
Wenn man einen Kredit vereinbart hat, muss dieser abbezahlt werden. Doch wer plötzlich einen Geldsegen hat, möchte diesen entweder direkt abbezahlen oder tilgen. Doch um das Darlehen überhaupt kündigen zu können, fallen in vielen Fällen neue Kosten an.
Als Darlehensnehmer kann man seine Meinung ändern und vom Vertrag zurücktreten. Einer der häufigsten Gründe für das Kündigen des Darlehens ist:
- Besonders hohe Eigeneinnahmen
- Dem vorzeitigen Kündigen kann ein Kreditgeber in bestimmten Fällen zustimmen. Dennoch verlangen die meisten Kreditgeber eine Zahlung einer Entschädigung.
Es gibt ein Darlehen mit dem sogenannten Kündigungsrecht. Dieses kann genutzt werden, falls die Zinsen unerwartet sinken. Ohne dieses Kündigungsrecht käme der Kreditnehmer nicht mehr aus dem Vertrag heraus. Diese Option verteuert jedoch auch die weiteren Konditionen.
Forward Darlehen ohne Aufschlag bietet Vorteile, aber ist riskant
Aktuell sind Forward-Darlehen im Vergleich zu früheren Zeitpunkten sehr günstig zu haben. Das liegt vor allem daran, dass die Zinsaufschläge drastisch gesunken sind. Einige Anbieter vergeben darüber hinaus Verträge, bei denen die Vorlaufzeit von 60 Monaten auch ohne Aufschlag von Zinsen funktioniert.
Die aktuelle Situation kann für Darlehensnehmer Vorteile bringen, denn Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung sind günstiger als Darlehen mit kurzer Zinsbindung.
- Ein Darlehensnehmer geht jedoch immer ein gewisses Risiko ein. Das liegt vor allem daran, dass sich die Zinsentwicklung der Zukunft nicht vorhersagen lässt. Es gibt nämlich zu viele Faktoren, die hierbei greifend sind.
Im Moment herrscht eine eingefrorene Zinsstruktur.
Das liegt vor allem an:
- dem Wettbewerb zwischen den Anbietern.
- den kurzfristigen Geldanlagen mit geringfügigen Zinsen.
Häufig gestellte Fragen
Dieses Darlehen funktioniert grundsätzlich wie ein klassischer Kredit, den man beispielsweise zur Immobilienfinanzierung nutzt. Allerdings erhält der Kreditnehmer beim Forward Darlehen die vereinbarte Summe nicht sofort, sondern erst nach einer Vorlaufzeit, die bis zu 60 Monate betragen kann. In der Vorlaufzeit, auch Forward-Periode genannt, fallen weder Zinsen für den Kredit, noch für die Bereitstellung des Darlehens an. Es gibt zwei Arten von Forward Darlehen:
- echtes Forward Darlehen (Zinsbindung beginnt erst mit Auszahlung der Darlehenssumme)
- unechtes Forward Darlehen (Zinsbindung beginnt sofort bei Vertragsabschluss)
- Mit dieser Form des Darlehens sichert sich der Kreditnehmer einen bestimmten Zinssatz für die Zukunft. Für diese Sicherheit zahlt er allerdings einen höheren Zinssatz an die Bank.
Ein solches Darlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich abzeichnet, dass die Zinssätze wieder ansteigen werden. Der Nutzer des Darlehens ist dann vor diesen ansteigenden Zinsen durch den Vertrag sicher.
Da es beim Forward Darlehen darum geht, sich niedrige Zinsen zu sichern, wird diese Darlehensform vor allem für Anschlussfinanzierungen genutzt. Eine solche könnte ja durch steigende Zinsen teuer werden, weil sich die finanzielle Belastung erhöht.
Was man unbedingt beachten sollte, ist die Tatsache, dass man zur Erfüllung des Vertrages verpflichtet ist. Sinken die Zinssätze, bleibt der Vertrag dennoch gültig. Verweigert der Kreditnehmer die Erfüllung, muss er meist Schadensersatz zahlen.
Auch die Höhe des vereinbarten Zinssatzes sollte man bei seinen Kalkulationen berücksichtigen. Je länger die Forward-Periode, umso höher der Zinsaufschlag.
Quellen
Siepe, Werner: Immobilienfinanzierung – Die richtige Strategie »
Noosten, Dirk: Die private Bau- und Immobilienfinanzierung – Eine Einführung für Planer und Auftragnehmer von Bauleistungen »
Keller, Helmut: Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer: Planung – Kosten – Realisierung »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Immobilien- und Baufinanzierung »
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