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Grundschuld - Die wichtigsten Fakten

Sie zählt zu den Grundpfandrechten und ist ein dingliches Recht.

Durch sie kann ein Gläubiger ausstehende Zahlungen einfordern.

Eine Grundschuld bezieht sich stets auf ein Grundstück sowie darauf stehendem Wohneigentum.

Auch das Erbbaurecht kann durch eine Grundschuld belastet sein.

Wer einen Baukredit benötigt, hat die Möglichkeit, einen Baukredit in Form einer Grundschuld absichern zu lassen.

Sie ist neben der Hypothek ein weiteres so genanntes Grundpfandrecht und ist nicht von einer bestimmten Forderung abhängig.

Grundschuld als Absicherung

ing dibafinance

Der Immobilieneigentümer kann diese Form der Darlehenssicherung gegenüber einer Bank oder einer Versicherung eingehen. Eine Grundschuld wird immer inklusive der Grundschuldverzinsung in das Grundbuch eingetragen. Diese Zinsen sind normalerweise deutlich höher als die Zinsen des Baudarlehens, die der Bank als zusätzliche Sicherheit dienen.

Kann der Immobilieneigentümer das Darlehen nicht zurückzahlen, hat die Bank bzw. Versicherung die Möglichkeit, ihr Geld durch eine Zwangsversteigerung zurückzuholen. Hier kommt es darauf an, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht und wie hoch die dort eingetragene Grundschuldverzinsung ist.

Grundschuld oder Hypothek?

Grundschuld - Sicherheit für einen Baudarlehen

Sie ist sehr viel flexibler nutzbar als eine Hypothek. Es können mehrere Grundschulden für ein Grundstück existieren, wodurch sich die Vergabe eines Baukredites erschweren kann. Bevor die Bank einen Baukredit vergibt, prüft sie die Einträge im Grundbuch.

Kommt eine Kreditvergabe zustande, wird zwischen Bank und Bauherr ein Sicherungsvertrag (auch als Zweckerklärung bzw. Sicherungsabrede bezeichnet) abgeschlossen. Sie legt fest, dass die Bank nur bis zur jeweiligen Höhe der Restschuld vollstrecken lassen kann und dass sie nach Rückzahlung aller Schulden eine Löschungsbewilligung ausstellt. Diese bezeugt den Verzicht der Bank auf die Grundschuld und ermöglicht die Löschung aus dem Grundbuch.

Im Gegensatz zur Hypothek ist eine Grundschuld nicht an ein Darlehen gebunden. Man kann sie auch nach der Rückzahlung eines Baukredites weiter im Grundbuch belassen und verwenden, beispielsweise für die Aufnahme eines neuen Kredits.

Die Vorteile einer Grundschuld sind die folgenden:

Prinzipiell ist eine Grundschuld sehr viel flexibler als eine Hypothek, da sie vielseitiger einsetzbar ist.

Grundschuld und ihre Nachteile

Eine Unsicherheit bezüglich einer solchen Schuld besteht für den Immobilieneigentümer, weil die Bank den entsprechenden Immobilienkredit prinzipiell an jeden verkaufen kann. Lässt dieser vollstrecken, hätte dies eventuell einen langen und teuren Prozess zur Folge.

  • Der Käufer solcher Immobilienkredite muss sich an die Sicherungsabrede bzw. den Sicherungsvertrag halten. Die deutsche Rechtsprechung ist hier allerdings durch das Risikobegrenzungsgesetz von 2008 eindeutig formuliert.

Ein Nachteil dieser Form der Kreditabsicherung sind die anfallenden Kosten. Die Eintragung ins Grundbuch wird sich in etwa auf 1500 Euro summieren. Hinzu kommt noch das Honorar des Notars, das ungefähr 700 Euro beträgt.

Grundsätzlich ist es sinnvoll zu überlegen, ob man das Risiko des Immobilienverlustes wirklich eingehen möchte. Dabei sollten auch die Höhe der monatlichen Einnahmen z. B. durch Gehälter, der vorhandene Eigenanteil und die Höhe der Rate zur Tilgung bedacht werden. Die vereinbarte Ratenhöhe kann schnell zu einer extremen Belastung werden, falls unerwartete Situationen eintreten (Jobverlust, Krankheit).

Quellen

Herrling, Erich: Die perfekte Immobilienfinanzierung: Wie Sie sich für das passende Angebot entscheiden »
Westerhoff, Ralph: Sachenrecht III: Kreditsicherungsrecht »


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