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Die Grundschuld zählt zu den Grundpfandrechten und dient zur Absicherung der Baufinanzierung gegenüber der Bank oder anderen Gläubigern. Der Immobilieneigentümer kann diese Form der Darlehenssicherung gegenüber einer Bank oder einer Versicherung eingehen.

Eine Grundschuld wird immer inklusive der Grundschuldverzinsung in das Grundbuch eingetragen. Diese Zinsen sind normalerweise deutlich höher als die Zinsen des Baudarlehens, die der Bank als zusätzliche Sicherheit dienen.

Kann der Immobilieneigentümer ein Darlehen nicht zurückzahlen, hat die Bank bzw. Versicherung die Möglichkeit, ihr Geld durch eine Zwangsversteigerung zurückzuholen. Hier kommt es darauf an, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht und wie hoch die dort eingetragene Grundschuldverzinsung ist.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.35%1.02%1.43%

Stand: 17.09.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Grundschuld oder Hypothek?

grundschuld

Sie ist sehr viel flexibler nutzbar als eine Hypothek. Es können mehrere Grundschulden für ein Grundstück existieren, wodurch sich die Vergabe eines Baukredites erschweren kann. Bevor die Bank einen Baukredit vergibt, prüft sie die Einträge im Grundbuch.

Kommt eine Kreditvergabe zustande, wird zwischen Bank und Bauherr ein Sicherungsvertrag (auch als Zweckerklärung bzw. Sicherungsabrede bezeichnet) abgeschlossen.

Sie legt fest, dass die Bank nur bis zur jeweiligen Höhe der Restschuld vollstrecken lassen kann und dass sie nach Rückzahlung aller Schulden eine Löschungsbewilligung ausstellt. Diese bezeugt den Verzicht der Bank auf die Grundschuld und ermöglicht die Löschung aus dem Grundbuch.

Im Gegensatz zur Hypothek ist eine Grundschuld nicht an ein Darlehen gebunden. Man kann sie auch nach der Rückzahlung eines Baukredites weiter im Grundbuch belassen und verwenden, beispielsweise für die Aufnahme eines neuen Kredits.

  • Der Grad der Schuld (Darlehenshöhe) bleibt "unsichtbar"
  • Die Eintragung muss nicht gelöscht werden
  • Sie kann für neue Kredite verwendet werden
  • Sie ist nicht an eine bestimmte Forderung gebunden
  • Möglichkeit der Briefgrundschuld

Prinzipiell ist eine Grundschuld sehr viel flexibler als eine Hypothek, da sie vielseitiger einsetzbar ist.

Eine Unsicherheit bezüglich einer solchen Schuld besteht für den Immobilieneigentümer, weil die Bank den entsprechenden Immobilienkredit prinzipiell an jeden verkaufen kann. Lässt dieser vollstrecken, hätte dies eventuell einen langen und teuren Prozess zur Folge.

  • Der Käufer solcher Immobilienkredite muss sich an die Sicherungsabrede bzw. den Sicherungsvertrag halten. Die deutsche Rechtsprechung ist hier allerdings durch das Risikobegrenzungsgesetz von 2008 eindeutig formuliert.

Ein Nachteil dieser Form der Kreditabsicherung sind die anfallenden Kosten. Die Eintragung ins Grundbuch wird sich in etwa auf 1500 Euro summieren. Hinzu kommt noch das Honorar des Notars, das ungefähr 700 Euro beträgt.

Grundsätzlich ist es sinnvoll zu überlegen, ob man das Risiko des Immobilienverlustes wirklich eingehen möchte. Dabei sollten auch die Höhe der monatlichen Einnahmen z. B. durch Gehälter, der vorhandene Eigenanteil und die Höhe der Rate zur Tilgung bedacht werden. Die vereinbarte Ratenhöhe kann schnell zu einer extremen Belastung werden, falls unerwartete Situationen eintreten (Jobverlust, Krankheit).

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Eine Grundschuld eintragen

Die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch ist in der zuständigen Gemeinde vorzunehmen. Dabei kann man sie entweder mit oder ohne Brief eintragen. In den meisten Fällen stellt die Behörde einen sogenannten Grundschuldbrief aus. Er ist sozusagen das Bestätigungsschreiben für die gesetzlich vorgeschriebene Eintragung.

Weil die Erstellung des Briefes durch die staatliche Druckerei häufig sehr lange dauert, kann man als Alternative die sogenannte Buchgrundschuld wählen. Bei dieser Variante verzichtet man auf die Ausstellung des Briefes und vermerkt dies im Grundbuch.

Grundschuld ohne Brief

Bei der Eintragung einer Schuld in Form einer Buchgrundschuld ohne Brief gibt es vor allem formale Unterschiede zur Briefgrundschuld, welche allerdings in der Praxis kaum relevant sind. Einzig bei der Abtretung oder Löschung einer Grundschuld vereinfacht ein vorhandener Brief das Verfahren.

Zudem reduzieren sich die Kosten etwas, da keine weiteren kostenpflichtigen Eintragungen ins Grundbuch mehr vorgenommen werden müssen.

Grundschuld löschen

Um eine solche Schuld löschen zu lassen, kann der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie nicht einfach zum Grundbuchamt gehen. Der Gläubiger (in den meisten Fällen die Bank, welche z. B. eine Baufinanzierung mit einem Kredit unterstützt) muss mit einbezogen werden. Die Löschung läuft in mehreren Schritten ab:

Wer eine Grundschuld im Grundbuch zu stehen hat, sollte immer überlegen, ob er diese nach der Tilgung des zugrundeliegenden Darlehens wirklich löschen lassen möchte. Zunächst einmal ist die Löschung mit Kosten verbunden, da das Grundbuchamt ja tätig werden und den Löschungsvermmerk eintragen muss. Außerdem kann eine einmal eingetragene Grundschuld für weitere Kredite genutzt werden.

  • Durch die Tilgung ist das Grundstück beziehungsweise die Immobilie ja wieder frei von Belastungen, sodass die noch existierende Schuld erneut als Sicherheit dienen könnte, wenn man z. B. Sanierung- oder Renovierungsarbeiten durchführen lassen möchte und dafür eine Finanzierung benötigt.

Grundschuld - die wichtigsten Fakten


Quellen

Herrling, Erich: Die perfekte Immobilienfinanzierung: Wie Sie sich für das passende Angebot entscheiden »
Westerhoff, Ralph: Sachenrecht III: Kreditsicherungsrecht »