Zwangsversteigerung von Immobilien

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Unter einer Zwangsversteigerung, die auch als Subhastation bekannt ist, versteht man ein Vollstreckungsverfahren, mit dem ein Gläubiger Forderungen durchsetzen kann aufgrund von Erkrankung, Jobverlust oder Scheidung zahlungsunfähig wird.

Die Zwangsvollstreckung ist anwendbar auf unbewegliche Vermögenswerte wie unbebaute oder bebaute Grundstücke, Wohneigentum, Anteilseigentum und sogenannte grundstücksgleiche Rechte wie beispielsweise Erbbaurechte.

Rechtsgrundlage ist § 869 Zivilprozessordnung (ZPO), der auf das Gesetz die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) verweist.

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Ablauf einer Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung läuft in mehreren Phasen ab, in denen unter anderem der Wert der zu versteigernden Immobilie bestimmt und ein Termin für die Versteigerung festgesetzt wird. Zudem müssen bestimmte Formalien eingehalten werden.

Insgesamt sieht der Ablaufplan einer Zwangsversteigerung folgendermaßen aus:

• Festlegung auf einen Verkehrswert (mithilfe eines unabhängigen Gutachters)
• Veröffentlichung des Versteigerungstermins (mit Bekanntgabe aller notwendigen Objektdaten wie Wert, Auflagen, Baulasten)
• Bietzeit (innerhalb dieser Zeit besteht die Möglichkeit zu Fragen durch die Bieter)
• Sicherheitsleistungen (diese können durch den Gläubiger verlangt werden und dürfen nicht durch Barzahlung beglichen werden)
• Überprüfung der Bieter-Identität (meist durch Personalausweis oder Reisepass bzw. durch Registerauszug bei juristischen Personen)
• Gebotszulassung durch das Gericht (bei Erfüllung aller Vorgaben)
• Zuschlag nach Ende der Bietzeit (an den höchstbietenden Interessenten)
• Zuschlagserteilung (meist durch einen eigenen, vom Gericht festgelegten Zuschlags- oder Verteilungstermin)
• Begleichung der Kosten (wie Grunderwerbssteuer, Verzinsung des Bargebots mit 4 %, Zuschlagskosten, Grundbuch-Eintragungskosten)
• Gerichtliche Hinweise bezüglich der Übergabe und Räumung der versteigerten Immobilie

Worauf ist bei einer Zwangsversteigerung unbedingt zu achten?

Jede Medaille hat zwei Seiten – so auch die Zwangsversteigerung. Der Vorteil sind die teils beträchtlichen Abschläge auf den per Gutachten ermittelten Verkehrswert. Zu den großen Herausforderungen gehört die Tatsache, dass der Erwerb aus einer Zwangsversteigerung bindend ist.

Und nicht immer ist das Verkehrswertgutachten ausreichend umfangreich. Hinzu kommt, dass beim Versteigerungstermin nicht nur die Immobilie durch den Zuschlag ihren Besitzer wechselt. Wer Immobilien aus der Versteigerung erwirbt, holt sich auch die Pflichten und Belastungen aus dem Grundbesitz mit ins Boot.

Ein wichtiger Aspekt wird oft zur Überraschung: Bei der Zwangsversteigerung ist eine Sicherheitsleistung zu hinterlegen. Je nach Zuschlagpreis beläuft sich deren Höhe auf mehrere tausend bis zehntausend Euro.

Mit Eigenkapital bei der Zwangsversteigerung Zinsen sparen

Kommt ein niedriger Zuschlagspreis zustande, hat man als Bieter Glück. Viele der Kaufnebenkosten – wie die Grundsteuer – richten sich nach dem Höchstgebot. Auf der anderen Seite kann der Zuschlagspreis zum Problem werden. Banken beleihen Objekte in aller Regel nur bis zu einer gewissen Höhe des Verkehrswerts.

Auf den ersten Blick erreicht man durch das Höchstgebot also eine 100 Prozent Finanzierung – ohne das die Bank davon etwas merkt. Leider sieht die Praxis anders aus. Denn für Kreditgeber ist das Höchstgebot die relevante Größe bei der Beleihung zum Baukredit.

Und ein Baukredit als Vollfinanzierung ist bekanntlich teuer. Ein Grund mehr, um beim Kauf der Immobilie aus einer Versteigerung mit Augenmaß zu arbeiten. Nur wer Eigenkapital mit in die Waagschale wirft, wird nicht nur beim Kaufpreis, sondern auch bei den Zinsen für das Baugeld sparen können.

Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung

Grundlage für ein Mindestgebot im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist die Wertermittlung. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt dabei den Verkehrswert der Immobilie, der dann dem Gericht als Basis für die Festsetzung für das Mindestgebot dient.

In der Regel liegt dieses bei der Hälfte des ermittelten Verkehrswertes. Besteht ein Grundpfandrecht, so kann der entsprechende Gläubiger per Antrag festlegen lassen, dass der Zuschlag nur dann erfolgt, wenn ein Bieter ein Angebot macht, das mehr als 7/10 des Verkehrswertes beträgt.

Der Verkauf einer Immobilie mithilfe einer Zwangsversteigerung erbringt meist keinen Erlös in einer Höhe, die zur vollständigen Tilgung der Schulden notwendig wäre. Viele Schuldner bleiben zumindest auf einem Teil der Forderungen sitzen und müssen sie auf andere Weise tilgen.

Verkehrswert für eine Zwangsversteigerung ermitteln

Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie können verschiedene Methoden genutzt werden. Dabei spielen Begriffe wie Sachwert, Bodenwert und Ertragswert eine entscheidende Rolle.

Es werden die folgenden Ermittlungsverfahren verwendet:

• Sachwertverfahren (Sachwert = Herstellungskosten - Abschläge für Alter, Baumängel oder ähnliche Faktoren + Bodenwert)
• Ertragswertverfahren (Ertrag = Rohertrag durch Nettomieten pro Jahr - Bewirtschaftungskosten - (Bodenwert x Liegenschaftszins))
• Vergleichswertverfahren (durch den Vergleich der Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung)

Diese Verkehrswertermittlung für eine Immobilien wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung vom zuständigen Gericht angeordnet und von einem unabhängigen, staatlich geprüften Gutachter durchgeführt.

Kann man die Zwangsversteigerung abwenden?

Es gibt verschiedene Wege, eine Zwangsversteigerung abzuwenden. Eine Möglichkeit besteht beispielsweise in der Ablösung der Forderung. Es gibt inzwischen zahlreiche Anbieter, die die ausstehenden Forderungen mithilfe von Investoren aufkaufen, begleichen und so zum neuen Gläubiger des Schuldners werden.

Eine weitere Möglichkeit, eine Zwangsversteigerung abzuwenden besteht darin, mit der Bank Kontakt aufzunehmen und im persönlichen Gespräch nach Wegen zu suchen, wie sich die Versteigerung verhindern lässt.

Dies kann durch eine vollständige Aussetzung der Raten für eine bestimmte Zeitspanne oder durch eine zumindest teilweise Reduzierung des Tilgungsanteils gelingen. Unter bestimmten Umständen kann auch eine Umschuldung ein gangbarer Weg sein.

Andere Möglichkeiten sind:

• Vermietung von Räumen (was zu Mieteinnahmen und damit zu einer besseren finanziellen Lage führen kann)
• Verkauf von Wertgegenständen (von dessen Erlös die Raten bedient werden könnten)
• Reduzierung der Lebenshaltungskosten (wodurch mehr finanzielle Mittel zur Tilgung vorhanden wären)

Als weitere Möglichkeit, eine Zwangsversteigerung abzuwenden, steht der "freihändige Verkauf" der Immobilie zur Verfügung. Das bedeutet, dass der Eigentümer auf eigene Faust versucht, die Immobilie zu veräußern und dadurch genügend Mittel aufzutreiben, um die Schulden zu tilgen. Ein solcher Verkauf erzielt nicht selten einen deutlich höheren Erlös, als dies bei einer Zwangsversteigerung der Fall ist.

Quellen

Zivilprozessordnung (ZPO) § 869 »
Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) »
Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online »
Janke, Ulrich: Strategische Kapitalanlage: Der Erwerb von Eigentumswohnungen in der Zwangsversteigerung »