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Unter Baulasten versteht man die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, bestimmte Dinge auf seinem Grundstück zu dulden, zu unterlassen oder zu tun. Diese Pflicht ist öffentlich-rechtlich und besteht gegenüber der zuständigen Baubehörde.
Inhaltsverzeichnis:
Baulast eintragen - Nachteile
Es gibt ein sogenanntes Baulastenverzeichnis, in die solche Baulasten eingetragen werden. Vor allem beim Kauf eines Grundstücks sollte der Käufer Einblick in dieses Verzeichnis nehmen, denn die dort vermerkten Baulasten haben auch Auswirkungen auf ihn als neuen Eigentümer.
Die großen Nachteile einer solchen Eintragung beziehungsweise der Verpflichtung an sich sind die damit verbundenen Kosten für die Eintragung oder für die Einsicht ins Baulastenverzeichnis. Außerdem haben auf einem Grundstück lastende Verpflichtungen stets negative Auswirkungen auf den zu erzielenden Preis für ein derartiges Grundstück.
Die Eintragung in das Verzeichnis ist allerdings nicht zwingend vorgeschrieben. Wurde sie aber erst einmal vorgenommen, lässt sie sich zwangsweise durchsetzen. Je nach Art der Last muss der Eigentümer verschiedene Unterlagen vorlegen. Haben alle Beteiligten zugestimmt, erlangt die Verpflichtung Rechtswirksamkeit.
- Eine Alternative ist eine Grunddienstbarkeit, die allerdings nur zivilrechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Auch ein privat geschlossener Vertrag zwischen Nachbarn kann die Baulast ersetzen.
Baulast Kosten
Die Kosten für eine Baulast-Eintragung, für die Einsichtnahme ins Baulastenverzeichnis sowie für eine vorzunehmende Löschung sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die anfallenden Kosten können über die zuständige Bauaufsichtsbehörde erfragt werden.
* Die rechtlichen Grundlagen für die einzelnen Baulasten finden sich in den jeweiligen Bauordnungsgesetzen der einzelnen Bundesländer wie beispielsweise im § 72 LBO (Landesbauordnung) von Baden-Württemberg. Zudem wird dieses Thema in § 61 Baugesetzbuch (BauGB) behandelt.
Die Wegerecht Baulast
Unter der Baulast des Wegerechts versteht man die Erlaubnis, ein fremdes Grundstück überqueren zu dürfen. Diese Verpflichtung wird immer dann aktuell, wenn ein Grundstück beispielsweise über keinen eigenen Zugang zur Straße verfügt. Dies kann bei sogenannten Hinterliegergründstücken der Fall sein. Es gibt insgesamt drei verschiedene Möglichkeiten, ein Wegerecht zu vereinbaren:
- Eintragung des Rechts ins Baulastenverzeichnis (z. B. im Falle öffentlich-rechtlichen Interesses)
- Das Wegerecht wird als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen (als Vereinbarung zwischen Privatpersonen)
- Privatvereinbarung des Wegerechts mithilfe eines privaten Vertrages (die sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung)
Die Unterschiede zwischen den Baulasten als öffentlich-rechtliches Rechtsinstitut sowie der Grunddienstbarkeit als zivilrechtliches Rechtsinstitut sollten vor der Zustimmung zur Grunddienstbarkeit gut durchdacht sein, führt sie doch zu weitreichenden Konsequenzen und eventuellen Nachteilen für den, der dieses recht gewährt.
Die Baulast Grenzbebauung
Diese Art der Baulasten kommt vor allem in Gebieten zum Einsatz, die von einer sehr dichten Bebauung der nebeneinanderliegenden Grundstücke geprägt ist. Durch diese Grenzbebaung Baulast greift die Baubehörde ein und vollzieht dadurch eine öffentlich-rechtliche Sicherung. Die Vorgaben für eine Baulast Grenzbebauung ist wiederum in den einzelnen Landesbauverordnungen der Bundesländer geregelt.
Das Löschen einer Baulast
Solche einmal eingetragenen Baulasten können prinzipiell auch wieder gelöscht werden. Eine solche Löschung bedarf allerdings der Zustimmung und dem damit verbundenen Verzicht auf dieses Recht von Seiten der Bauaufsichtsbehörde. Um einen solchen Verzicht zu erwirken, müssen stichhaltige Gründe vorliegen.
In der Regel stimmt die Behörde einer Löschung zu, wenn das öffentliche Interesse an der Baulast nicht mehr vorliegt, weil z. B. die Baulast von Beginn an unzulässig oder ihr Inhalt zu umkonkret formuliert war. Die Löschung einer Baulast kann auch ohne Zustimmung dessen erfolgen, der als Rechteinhaber von der Baulast profitiert.
- Wann immer ein Eigentümer die Möglichkeit zur Löschung von Baulasten hat, sollte er sie nutzen. Immerhin kann sie den Wert eines Grundstücks bei einem geplanten Verkauf deutlich drücken. Außerdem bleibt eine Baulast auch beim erfolgreichen Verkauf bestehen und gilt auch für den neuen Eigentümer.
Quellen
Baugesetzbuch (BauGB) § 61 »
Landesbauordnung (LBO) § 72 »
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