Hauskredit

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Was ist ein Darlehen?

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen Gelddarlehen und Sachdarlehen. Für gewöhnlich ist mit dem Begriff Darlehen jedoch eine langfristig angelegte Geldausleihung gemeint.

Im Rahmen dieser Geldleihung wird ein schuldrechtlicher Vertrag geschlossen. Bei einem Gelddarlehen verpflichtet sich der Darlehensgeber (Gläubiger), dem Darlehensnehmer (Schuldner) einen bestimmten Betrag zur Verfügung zu stellen.

Dieser Betrag ist in gleicher Güte und für gewöhnlich mit Zinsen zur Fälligkeit zurückzuzahlen.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.25%0.88%1.37%

Stand: 29.05.2017 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Ein Darlehen für Ihren Wohntraum nutzen

Darlehen werden von Banken, Kreditinsituten und Bausparkassen vergeben. Gerade, wenn man ein Darlehen zur Finanzierung der eigenen vier Wände aufnehmen möchte, gibt es verschiedene Möglichkeiten.

So gibt es zum Beispiel das Bauspardarlehen, das Teil eines Bausparvertrags ist. Um das Bauspardarlehen zu erhalten, muss man in einer Ansparphase zunächst Eigenkapital ansparen. Im Anschluss kann man ein Bauspardarlehen zu einem zuvor vereinbarten Zinssatz in Anspruch nehmen.

  • Da ein Darlehen langfristig angelegt ist und über höhere Summen abgeschlossen wird, wird es meist zur Finanzierung größerer Projekte genutzt - mit am bekanntesten ist zum Beispiel das Baudarlehen, das für den Bau oder den Kauf einer Immobilie verwendet wird.
Darlehen

Der Darlehensnehmer auf dem Prüfstand

Für welche Form des Darlehens man sich auch entscheidet: Der Kreditgeber wird stets genau prüfen, wem er Geld leiht. Wer einen Darlehensantrag stellt, muss also mit strengen Prüfungen der eigenen Finanzlage rechnen.

Hier spielt eine Rolle, wie hoch und wie sicher das monatliche Einkommen ist, welche Einkünfte man neben dem Einkommen erzielt, ob man bereits Eigenkapital angespart hat, das man einbringen kann, aber auch die mit einem Baudarlehen zu finanzierende Immobilie wird genau unter die Lupe genommen, denn diese dient dem Darlehensgeber in der Regel als Sicherheit.

Hier ist es wichtig, dem potentiellen Kreditgeber Einblick in alle nötigen Unterlagen wie:

zu gewähren und ehrlich auf alle Fragen zu antworten. Andernfalls geht man ein Risiko auf eigene Kosten ein. Gibt man beispielsweise zu hohe monatliche Einkünfte an, sieht man sich im schlimmsten Fall mit einem Schuldenberg konfrontiert, den man nie wird abbezahlen können.

Um bestmögliche Konditionen im eigenen Finanzrahmen auszuhandeln ist also möglichst große Transparenz und auch ein gewisses Verhandlungsgeschick gefragt.

  • Um im Gespräch mit der Bank bestmögliche Konditionen aushandeln zu können, ist eine gute Vorbereitung essentiell. Unser SSL-Zertifikat geschüzter Darlehensrechner hilft Ihnen dabei.

Die Begriffe "Kredit" und "Darlehen" werden allzu oft synonym verwendet. Streng genommen ist das jedoch nicht ganz richtig. Genau genommen ist Kredit der Oberbegriff und ein Darlehen ist eine Unterform des Kredits.

Mit einem Kredit wird ganz allgemein die Beschaffung von Fremdkapital bzw. eine Geldanleihe bezeichnet. Ein Darlehen ist ein Kredit über einen höheren Betrag, mit einer Laufzeit von mehr als vier Jahren. Rechtlich ist ein Darlehen durch §§ 488 ff BGB geregelt und wird sehr häufig zur Immobilienfinanzierung genutzt.

Darlehensrechner - die wichtigsten Faktoren

Ein Darlehensrechner kann ermitteln, welche Beträge zur Immobilienfinanzierung man sich als Kreditnehmer leisten kann und welche finanziellen Belastungen durch die Aufnahmen eines Hauskredits zu bewältigen sind.

Für eine sinnvolle Darlehensberechnung sollte ein Darlehensrechner bestimmte Faktoren berücksichtigen.

Zu diesen Faktoren gehören:

Am wichtigsten ist zunächst natürlich die Frage, über welche Summe man ein Darlehen aufnehmen möchte. Hier sollte man ruhig großzügig kalkulieren, denn sowohl beim Bau eines Hauses als auch beim Immobilienkauf können immer einmal unerwartete Kosten auftauchen.

Im nächsten Schritt ist die Höhe der Zinsen essentiell für weitere Berechnungen. Denn die Kosten für die Zinsen wirken sich erheblich auf die Gesamtkosten für den Kredit aus.

Die Tilgung gibt die monatliche Rate an, mit der man das Darlehen und die dafür anfallenden Zinsen abbezahlt. Einerseits sollte man die Raten im Darlehensrechner nicht zu niedrig ansetzen, denn je höher die Tilgung ist, desto schneller ist man schuldenfrei und desto weniger Zinsen muss man an die Bank zahlen.

Zugleich muss man aber auch darauf achten, sich mit den Raten nicht zu übernehmen. Andernfalls lebt man schnell die nächsten 20 Jahre nur noch für die Immobilie, weil man sich Urlaube oder besondere Anschaffungen nicht mehr leisten kann.

Vor der Aufahme eines Baukredits sollte man sich zudem überlegen, ob man in der Lage sein wird, Sondertilgungen zu leisten. Für gewöhnlich kann man ohne zusätzliche Kosten fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme durch Sondertilgungen abzahlen.

  • Nutzen Sie unseren kostenlosen und SSL-Zertifikat geschüzten Darlehensrechner für die Berechnung Ihres Darlehens.

Das Darlehen einfach berechnen - ein Beispiel

Darlehen berechnen mit dem Darlehensrecher: Familie Müller möchte auf ein vorhandenes Grundstück ein schlüsselfertiges Fertighaus für 210.000 € bauen.

Da das Haus unterkellert werden soll, planen sie noch einmal 50.000 € extra ein, falls sich Schwierigkeiten durch die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks ergeben sollten.

  • Um das Darlehen zu berechnen, geben sie also eine Summe von 260.000 € als Kreditbetrag in den Darlehensrechner ein, bei einer geplanten Sollzinsbindung von 10 Jahren. Der Zinssatz beläuft sich auf 1,77 Prozent im Jahr. Die Müllers wählen zudem einen Tilgungssatz von 2 Prozent für das Darlehen und gehen davon aus, dass sie jedes Jahr 3.000 für Sondertilgungen zurücklegen können.

Heraus kommt nun, dass die Müllers so bei einer Rate von monatlich gut 800 € in etwa 25 Jahren schuldenfrei sind. Allerdings kann es nach Ende der Zinsbindungsphase zu einer deutlich höheren Tilgungsrate kommen, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit wieder steigen.

Ein sehr guter Darlehensrechner kann zwar bereits eine erste Orientierung bieten - eine Beratung von Seiten eines Kreditinstituts, einer Bank oder Bausparkasse, kann kein Darlehensrechner ersetzen. Denn mit einem Darlehensrechner kann man nicht verhandeln, mit einem Bankberater schon. Zudem werden vom Kreditinstitut weitere wichtige Kriterien für die Berechnung für ein Darlehen erfasst.

Die wichtigsten Darlehensformen

Kredite werden häufig für besondere Wünsche und Anschaffungen benötigt. Besonders zukünftige Immobilienbesitzer haben nicht auf einmal eine große Summe angespart, um ihre Wunschimmobilie kaufen zu können.

Sie müssen einen Immobilien- oder Baukredit aufnehmen. Da jeder Kreditnehmer andere Bedürfnisse, Voraussetzungen und Bedingungen besitzt, unterscheiden sich die Finanzierungsmodelle immens voneinander.

  • Jeder Kredit für den Bau oder den Kauf einer Immobilie muss zurückgezahlt werden - entweder in flexibel festzulegenden Teilbeträgen oder in festen Raten.

Das Bausparen gehört zur klassischen Darlehensform und wird sehr gern von zukünftigen Bauherren genutzt. Es gibt aber noch andere Formen eines Darlehens.

Einige Beispiele von Darlehensarten sind:

Wenn ein Nachrangdarlehen erst in ein paar Monaten oder Jahren ansteht, können die günstigen Zinsen mit einem Forward-Kredit gesichert werden.

Für die Sicherung des günstigen Zinssatzes berechnen die Darlehensgeber allerdings:

  • Bereitstellungszinsen für den Rest der Kredit-Laufzeit
  • zusätzliche Gebühren für einen eventuellen Bankwechsel
  • bei einem Wechsel - Notar- und Grundbuchkosten.

Wie funktioniert ein Forward Darlehen Rechner?

Mit einem Forward-Darlehen-Rechner können die Kreditnehmer die attraktivsten Angebote in Bezug auf ein Forward-Kredit herausfinden. Der Forward-Darlehen-Rechner kann also zur Anschlussfinanzierung verwendet werden.

Einige Angaben vom Kreditnehmer sind notwendig, um die bestmöglichen Angebote zu erhalten:

  • Auslauf-Zeitpunkt des derzeitigen Darlehens
  • Darlehensbetrag
  • Objektwert
  • Sollzinsbindung
  • anfänglicher Tilgungssatz oder monatliche Rate.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet verschiedene Förderprogramme an, die untereinander sogar kombiniert werden können. Somit können die Kreditnehmer besonders zinsgünstige Darlehen für ihre Baufinanzierung erhalten. Zudem können die Kreditnehmer durch spezielle Investitions-Zuschüsse bei der Finanzierung viel Geld sparen.

Besonders unterstützt werden:

  • umweltbewusste Bau-Projekte (in bestehenden Gebäuden wird der Energiebedarf gesenkt
  • Bau von Wohneigentum
  • Kauf von Wohneigentum
  • Sanierung von Wohneigentum (besonders im energetischen Bereich)
  • Wohnraum-Modernisierung
  • Renovierungs-Projekte für ein barrierefreies, altersgerechtes Wohnen.

Nicht nur Privatpersonen können einen Kfw-Kredit in Anspruch nehmen - auch Wohnungsgenossenschaften und Körperschaften können ein Kfw Darlehen beantragen.

Diese spezielle Form des Darlehens wird nicht nur mit Zinsen vergütet. Meistens wird ein Partiarischer Kredit sogar überhaupt nicht durch Zinsen vergütet, sondern durch eine Gewinnbeteiligung. Die Darlehensgeber können also durch einen Partiarischen Kredit folgende Gewinne erzielen:

  • eventuell Zinsen
  • ein Anteil am Geschäftsgewinn
  • eine Gewinnbeteiligung mit einem Mindestgewinn, der garantiert wird.

Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, dessen Forderungen hinter den Verbindlichkeiten anderer Gläubiger gestellt wird. Bei der Rückzahlung eines Nachrangdarlehens werden erst die Kredite mit einem höheren Rang beglichen. Dennoch handelt es sich bei einem Nachrangdarlehen um einen regulären Kredit. Dieser muss in jedem Fall zurückgezahlt werden.

  • Das Ausfallrisiko ist für Kreditgeber eines Nachrangdarlehens am größten. Deshalb muss mit hohen Zinsen gerechnet werden.

Bei einem endfälligen Kredit werden erst die Zinsen bis zum Ende der Laufzeit beglichen - dann erst wird der eigentliche Betrag vollständig bezahlt. Ein endfälliges Darlehen birgt hohe Risiken für die Kreditgeber. Diese Risiken lassen sich Banken mit Kapitalanlagen absichern. Die Zinsen sind bei einem endfälligen Kredit fast immer sehr hoch.

Für ein zinsloses Darlehen muss nur der eigentliche Darlehensbetrag vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden. Die Zinsen fallen weg. Zinslose Darlehen werden oftmals von Freunden, Bekannten, Verwandten oder vom Arbeitgeber gewährt.

  • Vorsicht bei zinslosen Krediten, die über einen längeren Zeitraum als ein Jahr laufen! Offiziell fallen dafür Schenkungssteuern an.
darlehensformen

Darlehensvergleich: Online oder durch Kreditvermittler

Es gibt viele Investitionen und Anschaffungen, die allein durch das Sparen nicht aus der eigenen Tasche finanziert werden können. Dazu gehört beispielsweise der Bau oder der Erwerb einer Immobilie. Für diese Investition ist es sinnvoll, ein Immobilien- oder Baudarlehen aufzunehmen.

Da die hohen Geldbeträge über lange Zeit zurückgezahlt werden müssen, ist ein gründlicher Darlehen Vergleich umso wichtiger.

Ein Darlehen Vergleich kann online meistens kostenlos durchgeführt werden. Dafür stehen den zukünftigen Bauherren auf vielen Portalen kostenfreie Darlehensrechner zur Verfügung, die eine wertvolle Stütze darstellen können.

Dabei können sich die Bauherren beispielsweise für folgende Rechner entscheiden:

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Online-Darlehenvergleich: Pro und Contra

Der Darlehenvergleich im Internet bietet nicht nur praktische Vorteile, sondern auch einige Nachteile:

Vorteile vom Online-VergleichNachteile vom Online-Vergleich
kann bequem zu Hause durchgeführt werdenkein Vor-Ort-Service
gute Orientierungshilfe für zukünftige Bauherrenkeine persönliche Beratung
zahlreiche Kredite und Kreditanbieterkeinen persönlichen Ansprechpartner
oft günstigere Zinsen für Kreditoft zusätzlicher Verkauf von Versicherungen
kaum VerwaltungskostenKleingedrucktes muss genau durchgelesen werden
  • Es gibt noch einen entscheidenden Nachteil von Online Darlehen Vergleichen: Die Zinshöhe eines Baukredits wird grundlegend durch die individuelle Bonität bestimmt. Diese Bonität sagt viel über die Wahrscheinlichkeit aus, dass der Kredit vollständig zurückbezahlt wird. Je höher die Bonität ist, desto günstiger werden die Zinsen für den Kredit. Die Vergleichsrechner im Web können aber nicht die eigene Bonität bestimmen. Deshalb gehen diese Vergleichsrechner bzw. Darlehensrechner immer von dem Angebotszins aus.

Kredit-Vergleich über Kreditvermittler oder Filialbanken: Pro und Contra

Bei den großen Kreditvermittlern und Filialbanken können zukünftige Bauherren auch einen Vergleich der Darlehen anstellen. Diese Vergleiche bei Kreditvermittlern haben sowohl Vor- als auch Nachteile.

Zu den größten Vorteilen eines Darlehen Vergleichs über einen Kreditvermittler gehört die individuelle Beratung vor der Antragsstellung. Der Kreditvermittler kennt auch weniger bekannte Banken und Kreditinstitute und unterstützt die zukünftigen Bauherren bei der Zusammenstellung der Antragsunterlagen. Bei einer hohen Kreditsumme und schwierigen persönlichen Umständen bieten Kreditvermittler Argumentationshilfen und damit auch bessere Chancen auf gute Konditionen. Bei schwieriger Bonitätsdarstellung können dennoch Kredite durch den Kreditvermittler vermittelt werden.

Es gibt aber auch entscheidende Nachteile eines Kredit-Vergleichs über einen Kreditvermittler. Dazu zählen beispielsweise die eventuell höheren Kosten für die Kreditvermittlung. Außerdem können die zukünftigen Bauherren kaum unseriöse Angebote erkennen. Dadurch ist das Risiko der Vermittlung überteuerter Kredite gegeben. Manchmal kommt es sogar vor, dass die Kreditbewilligung abhängig vom Abschluss anderer Versicherungen oder Restschuldversicherungen ist.

  • Zukünftige Bauherren, die ein Darlehen Vergleich vor dem Kreditabschluss anstellen wollen, können sich durch Vergleichsrechner bzw. Darlehensrechner im Internet einen guten Überblick verschaffen. Bauherren, die nicht auf persönliche Beratung verzichten wollen und deren Bonitätsdarstellung sehr schwierig sind, sollten sich an einen Kreditvermittler wenden.

Das Darlehen umschulden - so macht man es richtig

Gerade bei höheren Krediten, die über einen längeren Zeitraum abbezahlt werden, kann es sich lohnen, das Darlehen nicht über den gesamten Zeitraum bei ein und demselben Kreditgeber abzubezahlen. Hier kann ein Umschuldungsverfahren zweckdienlich sein.

Im Idealfall nutzt man bei einem Hypothekendarlehen hierfür das Ende der Zinsbindungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt kann man relativ problemlos den Kreditgeber wechseln. Grundsätzlich kann man auch nach zehn Jahren der Zinsbindung - selbst wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen ist - ein Darlehen kündigen und das Kreditinstitut wechseln. Hier hat man jedoch eine Kündigungsfrist einzuhalten.

  • Ein Darlehen umzuschulden sichert nicht nur günstigere Konditionen, es verursacht auch Kosten! Bei einer Kündigung eines Darlehens nach zehn Jahren und bei einer Zinsbindung, die über die zehn Jahre hinaus geht, entstehen z.B. Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank. Dazu kommen Bearbeitungsgebühren. Die Einsparungen durch einen neuen, günstigeren Kredit rechnen sich damit oftmals erst längerfristig.

Bei einem Wechsel des Kreditnehmers (= Darlehen umschulden) sind einige Formalitäten zu erledigen.

Folgende Unterlagen sollte man dafür bereithalten:

  • Gehaltsnachweise oder andere Nachweise zur Einkommenssituation
  • Dokumente, die Immobilie betreffend
  • Auszug aus dem Grundbuch
  • den alten Kreditvertrag.

Kündigung vom Darlehen - Rechte und Pflichten

Es gibt die unterschiedlichsten Gründe, aus denen man ein Darlehen vorzeitig kündigen möchte: Der Kreditnehmer ist unerwartet zu einer großen Geldsumme gekommen oder möchte das Darlehen umschulden.

Allerdings ist die Kündigung eines Kredits meist nicht ohne Weiteres möglich.

Kündigung Darlehen

Gerade bei einem Darlehen, das sich dadurch definiert, dass es sich um einen hohen, über einen langen Zeitraum abzubezahlenden Kredit handelt, macht die Bank es dem Kreditnehmer nicht immer einfach.

Da ist es gut, sich schon vor Vertragsabschluss über seine Rechte und Pflichten zum Thema Kündigung des Darlehens zu informieren.

Die Kündigungsbedingungen sind abhängig von der Darlehensform

Darlehen mit einem variablem Zinssatz können für gewöhnlich zu jeder Zeit gekündigt werden. Bei einem festen Zinssatz kann in der Regel erst nach Ablauf der Zinsbindung mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden.

Doch gerade ein Hypothekendarlehen zur Finanzierung des Eigenheims, das nicht selten über Jahrzehnte abgezahlt wird, lässt sich nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Man sollte bereits bei den Vertragsverhandlungen mit der Bank darauf achten, wie die entsprechenden Klauseln aussehen.

Normalerweise kann ein solches Darlehen erst nach zehn Jahren Laufzeit gekündigt werden, ohne dass hierfür Entschädigungskosten anfallen. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei für gewöhnlich sechs Monate.

  • Das Recht auf Kündigung eines Hypothekendarlehens nach zehn Jahren besteht auch, wenn die Zinsbindungsphase für einen längeren Zeitraum festgelegt wurde - zum Beispiel für zehn oder 15 Jahre.

Auch von Seiten der Bank kann das Thema Kündigung des Darlehen aus bestimmten Gründen ausgehen.

Zu diesen Gründen gehören zum Beispiel:

  • der Kreditnehmer ist in Zahlungsverzug geraten und kann nach angemessener Fristsetzung noch immer nicht zahlen
  • ein Darlehen wurde unter Angabe falscher Tatsachen gewährt
  • der Kreditnehmer kommt seiner Informationspflicht gegenüber der Bank nicht regelmäßig nach.

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Einzelnachweise

Bleis, Christian: Grundlagen Investition und Finanzierung: Lehr- und Arbeitsbuch. »
Noosten, Dirk: Die private Bau- und Immobilienfinanzierung: Eine Einführung für Planer und Auftragnehmer von Bauleistungen »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Immobiien- und Baufinanzierung »
Eickholt, Jonas: Nutzung von Online-Immobilienfinanzierungen: Empirische Untersuchung der Einflussbedingungen und Auswirkungen »
Brauer, Kerry-U.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Recht - Steuern - Marketing - Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung »

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