Hauskredit
SSL Sichere Verbindung

Mit dem Bausparvertrag Wohneigentum finanzieren

Eine besondere Anlageform, um eine Baufinanzierung zu bewältigen, ist ein Bausparvertrag.

Mit Bausparen kann sich der Verbraucher einen Kapitalstock schaffen, der es ihm später erlaubt, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen.

Mit einem Bausparvertrag erwirbt man zudem das Recht auf staatliche Förderung und kann auch vermögenswirksame Leistungen in die Sparraten einfließen lassen.

Solche Verträge zum Bausparen werden mit einer Bausparkasse geschlossen und sind eine besondere Anlageform, die steuerlich begünstigt werden.

Die wichtigsten Fakten zum Bausparvertrag

bausparvertrag-hauskredite

Bausparverträge dienen zum Aufbau eines Kapitalstocks, der meist zur Finanzierung von Immobiliengeschäften verwendet wird. Ein Bausparvertrag gliedert sich in drei verschiedene Zeiträume:

Zunächst legt der Sparer mit der Bausparkasse eine Sparsumme fest. In den nächsten 7-8 Jahren werden etwa 40 bis 50 Prozent dieser Summe durch monatliche bzw. regelmäßige Einzahlungen des Bausparers sowie vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers oder staatliche Förderung angespart. Hinzu kommt die jährliche Verzinsung durch die Bausparkasse in Höhe von 0,5 bis 1 Prozent.

  • Der Zinssatz war früher deutlich höher, was zu einer finanziellen Belastung für die Bausparkassen führte. Im Frühjahr 2017 hat der Bundesgerichtshof den Kassen durch ein entsprechendes Urteil das recht eingeräumt, Altverträge mit hohem Zins zu kündigen.

Auszahlung des Bausparvertrags - Die Finanzierung beginnt

Mit dem Erreichen der 50 Prozent ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, d. h. man könnte sich die Bausparsumme auszahlen lassen und sie als Eigenkapital für eine Baufinanzierung nutzen. Damit wäre das Bausparen beendet. Um eine Zuteilung zu erhalten, muss allerdings die Mindestsumme angespart, die Mindestlaufzeit vorbei sowie die notwendige Bewertungszahl erreicht worden sein.

Will man in die so genannte Darlehensphase eintreten, dann wird das Kreditinstitut einem ein Bauspardarlehen gewähren. Man erhält also die selbst angesparte Bausparsumme und ein zweckgebundenes Darlehen. Mit diesem Geld kann man dann folgendes tun:

  • Für andere Zwecke als wohnwirtschaftliche darf das Geld eines Bausparvertrages also nicht verwendet werden. Dies liegt hauptsächlich an den staatlichen Förderungen, die nur gezahlt werden, wenn das Ziel der Erwerb oder Bau einer Immobilie ist.
bausparvertrag

Im Bausparvertrag wird ein so genannter Bauspartarif vereinbart. Er ist bestimmend für die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Länge der Ansparzeit sowie den Zeitraum für die Tilgung. Außerdem enthält der Vertrag meist eine Mindestvertragsdauer, das für die Zuteilung notwendige Mindestsparguthaben, die Beiträge für das Ansparen und die Tilgung sowie die übliche Abschlussgebühr.

Der Bausparvertrag ist eine steuerbegünstigte Anlageform. Wer einen solchen Vertrag besitzt, hat die Möglichkeit, verschiedene Leistungen in Anspruch zu nehmen. Dazu gehören:

Die vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers (max. 40 Euro pro Monat) kann der Arbeitnehmer als Teil der monatlich zu zahlenden Beiträge vom Bausparvertrag nutzen. Auch die vom Staat gewährte Arbeitnehmersparzulage kann in einen solchen Vertrag einfließen. Der Staat möchte damit Personen mit geringem Einkommen unterstützen. Ebenso gibt der Staat maximal 45 Euro jährlich als Wohnungsbauprämie dazu, wenn man Bausparer ist. Dazu darf man als Alleinstehender allerdings maximal 25.600 Euro im Jahr verdienen.

Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags

VorteileNachteile
  • Sicherheit: Besonders die alteingesessenen Bausparkassen gelten als sicher. Zudem fällt die in einem Bausparvertrag angesparte Summe unter die Einlagensicherung.
  • Fester Zinssatz
  • Flexibilität: Sparraten können beliebig herauf- und herabgesetzt werden. Man kann auch mit den Zahlungen pausieren. Zudem muss sich der Bausparer bei Vertragsabschluss nicht festlegen, wofür er die Bausparsumme nutzen wird. Der Vertrag kann vorzeitig gekündigt werden. Das Darlehen muss bei Zuteilung der Bausparsumme nicht zwingend aufgenommen werden.
  • Staatliche Zuschüsse: Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie
  • Fester Zinssatz: Dieser kann zum Nachteil gereichen, wenn der Zinssatz auf dem Kapitalmarkt gegenüber dem festgelegten Zinssatz geringer ausfällt.
  • Abschlussgebühr: Der Versuch der Verbraucherzentrale, die Abschlussgebühr verbieten zu lassen scheiterte 2010. Zudem verlangen einige Bausparkassen weitere Gebühren wie z.B. eine Kontoführungsgebühr.
  • Feste Darlehenskonditionen: Es gelten für gewöhnlich die Regelungen der Bausparkasse für die Tilgung des Darlehens. Das führt oft zu hohen Tilgungsraten.

Bausparvertrag abschließen - ein Vergleich lohnt sich

Für alle, die eine zu kaufende oder zu bauende Immobilie finanzieren bzw. für eine Modernisierung ihres Eigenheimes sparen möchten, haben die Konditionen eines Bauspardarlehens besondere Bedeutung. Deshalb ist es sinnvoll, zu den verschiedene Faktoren einen Vergleich anzustellen und durch einen Vergleich der Bausparverträge die optimalen Konditionen für sein Vorhaben zu finden.

Die von den Kreditinstituten vorgeschlagenen Konditionen für einen Bausparvertrag sind vor allem davon abhängig, ob es dem Bausparer möglich ist, einen größeren Geldbetrag einmalig einzuzahlen oder ob er das Geld durch monatliche Beiträge ansparen muss. Ein wichtiger Faktor ist der Darlehenszins. Je niedriger er angesetzt ist, umso länger dauert es, bis der Bausparer an sein Geld kommt.

Beim Vergleich von Bausparverträgen kann es sinnvoll sein, sich zunächst zu entscheiden, zu welcher Personengruppe man gehört:

  • Der Finanzierer (der später auf jeden Fall das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen möchte)
  • Rendite-Sparer (er möchte sparen und staatliche Förderungen nutzen)
  • Alles-ist möglich-Sparer (er hat sich noch nicht entschieden und möchte daher die bestmögliche Ansparrendite)

Je nach Zugehörigkeit sollten Interessenten vor allem die unterschiedlichen Darlehenszinsen sowie die Laufzeiten (Ansparzeitraum) und die Höhe der Raten einem Vergleich unterziehen. Auch sollten die jeweils höchstmöglichen Darlehenssummen im Vergleich stehen.

  • Zudem ist es klug, sich einen Tilgungsplan errechnen zu lassen. Diese können von Bausparkasse zu Bausparkasse deutlich voneinander abweichen. Wer einen Bausparvertrag vor allem abschließt, um ein Guthaben anzusparen, der braucht bei seinem Vergleich den Darlehenszins nicht zu berücksichtigen.

Wer zum Bausparer werden möchte und über einen Bausparvertrag nachdenkt, der muss damit leben, dass es keine Bausparkasse gibt, die alle seine Wünsche zu 100 Prozent erfüllen kann. Verbraucherschützer haben die verschiedenen Kassen getestet und sind zu dem Ergebnis gekommen, dass der potenzielle Kunde nicht immer optimal beraten wird. Auch hier ist ein Vergleich sinnvoll.

Einen guten Bausparvertrag erhält man, wenn die eigenen Wünsche berücksichtigt werden und man durch die Beratung Klarheit darüber erhält, wie hoch die Bausparsumme ist, welche Rate man zu erwarten hat und wann der Vertrag zuteilungsreif wird.

Altverträge und neue Bausparverträge

Ende Februar 2017 hat der Bundesgerichtshof den Bausparkassen durch ein entsprechendes Urteil die Erlaubnis gegeben, so genannte Altverträge zu kündigen, in denen sehr viel höhere Zinsen als die momentan gültigen festgeschrieben waren. Da es zukünftig solche Bausparverträge nur noch mit sehr viel niedrigeren Zinssätzen geben wird, lohnt sich ein Vergleich umso mehr.

  • Von diesem Grundsatzurteil des BGH sind vermutlich mehrere zehntausend Bausparer betroffen. Ihnen können die Kreditinstitute nun einfach den Bausparvertrag kündigen und sich so aus den damals schriftlich fixierten Zusagen befreien.

Mit der Bausparkasse zur Eigenheimfinanzierung

Unter einer Bausparkasse verstehen Experten ein spezielles Kreditinstitut, dessen Hauptgeschäft die Finanzierung von Wohnungsbau mithilfe von so genannten Bausparverträgen ist. Die möglichen Geschäftsfelder von Bausparkassen werden im deutschen Bausparkassengesetz bzw. in der Bausparkassenverordnung von 1937 geregelt.

  • Eine Bausparkasse muss eine vollkommen eigenständige Institution darstellen, weshalb Banken Bausparer nicht direkt betreuen können, sondern dafür ein Tochterunternehmen benötigen, die Bausparkasse.

Die Grundidee wurde bereits während der Han-Dynastie (etwa 3. Jahrhundert vor Christus) in China praktiziert. Damals war der Gedanke des kollektiven Sparens verbreitet. Die erste moderne Bausparkasse entstand mit der Gründung der "Ketley's Building Society" im Jahr 1775 im englischen Birmingham. In Deutschland wurde die erste Bausparkasse 1885 von Pastor von Bodelschwingh in Bielefeld ins Leben gerufen.

Heute gliedern sich die existierenden Bausparkassen in verschiedene Rechtsordnungen auf. Sie lassen sich unterteilen in:

  • private Bausparkassen
  • Landesbausparkassen

Vor allem die privaten Bausparkassen werden oft als Aktiengesellschaften geführt und sind in der Regel Tochtergesellschaften von Banken oder Versicherungsgesellschaften.

Die Landesbausparkassen hingegen befinden sich im Besitz eines Bundeslandes oder mehrerer Bundesländer bzw. der jeweils dazugehörigen Sparkassen oder auch Landesbanken.

Um ein Bauvorhaben zu unterstützen, vergeben die Kreditinstitute Bauspardarlehen. Ein solches Darlehen ist Teil eines Bausparvertrages zwischen einem Bausparer und der Kasse.

Nachdem eine Bausparsumme vereinbart wurde, zahlt der Bausparer in der Ansparphase regelmäßige Beiträge, um die vereinbarte Summe zusammenzubekommen.

  • Auch vermögenswirksame Leistungen (VL) und staatliche Förderungen wie Arbeitnehmersparzulage oder Wohnungsbauprämie können mit in die Ansparsumme einfließen.

Ist ein bestimmter Teil angespart, beginnt die Zuteilungsphase, in der der Bausparer entscheidet, ob er sich das Geld auszahlen lässt. Möchte er sich das angesparte Kapital auszahlen lassen, spielt die so genannte Bewertungszahl ein Rolle. Sie gibt Aufschluss über die Sparleistung sowie die Dauer des Sparens. Die Bewertungszahl soll eine gerechte Zuteilung an die Bausparer gewährleisten.

Die Kassen veröffentlichen eine bestimmte Bewertungszahl, die mindestens zu erreichen ist, um einen Bausparvertrag zuteilungsreif werden zu lassen.

Wenn der Bausparer hingegen in die Darlehensphase geht, gewährt ihm die Bausparkasse das günstige Bauspardarlehen, welches im Bausparvertrag vereinbart wurde.

Checkliste: Infrastruktur rund um das Grundstück

checkliste-button-pdf

Mit der zusätzlichen Hilfe dieser Checkliste können Sie elementare Fragen hinsichtlich eines Hauskaufs oder -baus für sich ganz persönlich beantworten. Checkliste

Bausparkasse

Mit dem Rechner zum optimalen Bausparvertrag

Damit das Vorhaben Bausparen gelingt, sollte man vor dem Abschluss eines Bausparvertrages einen Rechner zu Hilfe nehmen, um zu sehen, unter welchen Bedingungen ein solcher Vertrag lohnenswert und leistbar ist.

Die notwendigen Zahlen, die ein Rechner benötigt, um ein Angebot zu erstellen bzw. die Kosten zu berechnen, sind relativ schnell eingetragen. Der Verbraucher muss lediglich folgende Angaben machen:

Hat man alle Angaben eingegeben, zeigt der Rechner die höchstmögliche Bausparsumme an und gibt zudem Auskunft über die Höchstsumme für ein Bauspardarlehen.

  • Nutzen Sie unseren Bausparvertrag Rechner und spielen verschieden Szenarien Ihrer Finanzierung durch. Verändern Sie die Baufinanzierungssumme, Zinsen, Laufzeit oder die Sondertilgung und beobachten die Ergebnisse.

Rechenbeispiel für einen Bausparvertrag

Um die Kosten zu berechnen, nehmen wir an, dass das Ziel eine Bausparsumme von 80.000 Euro ist und der Bausparer 8 Jahre lang jeden Monat 333 Euro einzahlt. Dann beträgt die gesparte Summe nach dieser Zeit etwa 32.000 Euro, was circa 40 Prozent der Bausparsumme darstellt.

Der Vertragspartner kann nun wählen, ob er sich dieses angesparte Geld auszahlen lässt oder ob er von der Bausparkasse einen zinsgünstigen Kredit über die noch fehlenden 60 Prozent, also 48.000 Euro in Anspruch nimmt.

  • Für weitere Rechenbeispiele braucht man lediglich die Bausparsumme zu verändern, sie durch 7 oder 8 Jahre zu teilen und kann so die entsprechende Sparrate berechnen.
Bausparvetrag Rechner

Durch die Nutzung eines solchen Rechners erhält der Verbraucher unkompliziert und schnell die wichtigsten Basisinformationen zu einem Bausparvertrag einer Bausparkasse. Da der Rechner auf der Grundlage der gemachten Eingaben auch einen Tilgungsplan errechnet, erhält der Bausparer zudem Informationen über die Höhe der zu erwartenden Zinssätze (Sollzins, effektiver Jahreszins).

  • Je nach Kreditinstitut können mit dem Rechner auch die staatlichen Fördermöglichkeiten bzw. die vermögenswirksamen Leistungen eingerechnet werden. Auch fragen manche, ob eine hohe Flexibilität gewünscht ist oder ob man möglichst zügig an das Geld gelangen möchte.

Der Zugang zu solch einem Rechner ist rund um die Uhr auf den Websites der einzelnen Kassen möglich. Meist handelt es sich um ein Online-Formular, in das man nur noch die entsprechenden Angaben oder Beträge eingeben muss.

Natürlich kann der Interessierte auch den klassischen Weg beschreiten und einen persönlichen Termin in einer Filiale der Bausparkasse ausmachen. Der Berater wird dann die Berechnung im persönlichen Gespräch erstellen. Als erste Informationsquelle für einen Bausparvertrag bleibt aber das Rechner Formular im Internet für viele die erste Anlaufstelle.

Welche Zinsen fallen beim Bausparvertrag an?

Die Finanzierung einer Wohnimmobilie ist heute auch durch einen Bausparvertrag möglich, bei dem man zunächst einen gewissen Teil der vereinbarten Bausparsumme (meist 30-50 Prozent) durch regelmäßige Raten oder mithilfe einer einmaligen Zahlung anspart und dafür Zinsen erhält.

In einem weiteren Schritt gewährt die Bausparkasse dem Bausparer über den Restbetrag ein Bauspardarlehen, für das der Darlehensnehmer dann Zinsen zahlen muss.

Im Grundsatz muss der Bausparer die gleichen Zinsarten zahlen, wie ein normaler Kreditnehmer. Die beiden wichtigsten Zinsarten bei einem Bausparvertrag sind:

Für die Zinssätze vom Bausparvertrag gilt, dass sie meist sehr niedrig ausfallen, zumindest in der Ansparphase. Wenn der Verbraucher dann ein Bauspardarlehen in Anspruch nimmt, zahlt er einen festen, meist schon im Bausparvertrag festgelegten Zinssatz.

Die Zinssätze können natürlich von Bausparkasse zu Bausparkasse schwanken. Die Guthabenzinsen liegen meist zwischen 0,1 und 1 Prozent. Lediglich bei einem Anbieter erhält der Bausparer 2,36 % Guthabenzinsen.

  • Da seit der letzten Banken- und Wirtschaftskrise die Zinsen stetig gesunken sind, werden auch für einen Bausparvertrag nur noch niedrige Zinsen angeboten.

Wer ein Bauspardarlehen beantragen möchte, muss mit deutlich höheren Zinssätzen rechnen. Der so genannte Darlehenszins, also der effektive Jahreszins, liegt momentan zwischen 1,69 Prozent und 5,41 Prozent.

Trotz grundsätzlich niedrigem Zinsniveau kann sich der Vergleich der angebotenen Zinsen durchaus lohnen. Schon ein halbes Prozent kann über einen längeren Zeitraum viel Geld bedeuten.

Um die niedrigsten Zinssätze für einen Bausparvertrag zu erhalten, kann der Verbraucher die Höhe der Bausparsumme, die Länge der Ansparphase oder die gewünschte Rate für einen Vergleich variieren.

bausparvertrag-zinsen

Die Abschlussgebühr zur Kostendeckung

Die Bezeichnung Abschlussgebühr ist für manchen Verbraucher ein wenig irreführend. Sie wird nämlich nicht, wie man vermuten könnte, am Ende der Laufzeit eines Bausparvertrages fällig, sondern die Bausparkasse erhebt sie gleich beim Abschluss des Vertrages. Sie wird erhoben, um folgende Kosten der Bausparkasse zu decken:

Eine solche Gebühr wird von allen Bausparkassen beim Abschluss eines Bausparvertrages verlangt. Lediglich in der Höhe unterscheidet sich die Gebühr bei den unterschiedlichen Anbietern.

  • Normalerweise liegt die Abschlussgebühr zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Beträgt diese beispielsweise 100.000 Euro, zahlt der Bausparer zwischen 1000 Euro und 1600 Euro Abschlussgebühr.

Manchmal ist es der Fall, dass sich erst, nachdem man den Bausparvertrag unterzeichnet hat, zeigt, dass die Sparsumme zu niedrig oder zu hoch ist. Sie lässt sich zwar auch im Nachhinein noch korrigieren, allerdings sollte der Bausparer bedenken, dass sich dadurch auch die Höhe der Abschlussgebühr verändert.

Möchte man die Bausparsumme erhöhen, bedeutet dies nachträgliche Mehrkosten durch eine höhere Gebühr.

  • Im entgegengesetzten Fall verringert sich natürlich die Höhe der Abschlussgebühr, was eine Kostenreduzierung für den Bausparer nach sich zieht.

Normalerweise kann ein Darlehensnehmer am effektiven Jahreszins bei Krediten sämtliche Kosten ablesen, weil sie in den Zins mit einfließen müssen. Allerdings ist er bei einem Bausparvertrag anders aufgebaut, weshalb diese Regel bei einem Bausparvertrag nur teilweise greift.

Die Abschlussgebühr ist nur zu einem Teil im aufgeführten Jahreszins berücksichtigt.

Wer sichergehen und unliebsame Überraschungen bei den Kosten vermeiden möchte, sollte sich vor Vertragsabschluss alle wichtigen Zahlen erläutern lassen. Da diese Gebühr als Entgelt für den Abschluss des Vertrages erhoben wird, kann der Bausparer sie auch nicht zurückfordern, wenn er den Bausparvertrag kündigt.

Wann wird ein Bausparvertrag zuteilungsreif und was heißt das?

Der klassische Bausparvertrag besteht aus den drei Phasen Ansparphase, Zuteilung und Darlehensphase. Das Ansparen und das Darlehen sind bekannte Begriffe in der Finanzwelt.

Wer einen Bausparvertrag abschließt, der erklärt sich einverstanden, einen Teil der Bausparsumme mithilfe von Raten oder durch Einmalzahlung selbst anzusparen. Die meisten Kassen legen schon im Bausparvertrag Bedingungen fest, die erfüllt sein müssen, damit ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird und die Bausparkasse ihn auszahlen kann.

Zu diesen Bedingungen gehören:

  • Die Bewertungszahl wird von dem Kreditinstitut vorgegeben. Sie ist wichtig für die Zuteilung, denn je höher die Zahl ist, umso eher erhält der Bausparer sein Geld bzw. sein Darlehen. Diese Bewertungszahl wiederum ist umso höher, je größer die vereinbarte Bausparsumme ist und je zügiger der Bausparer die Ansparphase hinter sich bringt und das geforderte Mindestsparguthaben auf dem Bausparkonto hat.

Der Bausparvertrag ist zuteilungsreif, was nun?

Sobald die Kasse das Geld auszahlen darf, muss der Bausparer entscheiden, wie er weiter vorgehen möchte. Er kann sich den zuteilungsreif gewordenen Bausparvertrag auszahlen lassen, er kann aber auch in die Darlehensphase gehen, um den Bausparvertrag für eine Baufinanzierung zu nutzen.

Soll es nach der Ansparphase zur Auszahlung des Geldes kommen, muss schon beim Abschuss des Bausparvertrag festgehalten werden, dass kein Darlehen gegeben wird.

  • Eine solche Festlegung ist notwendig, um die staatliche Förderung zu regeln, die bei reinem Vermögensaufbau mithilfe eines Bausparvertrages nicht gewährt wird.

Häufig gestellte Fragen

In der Regel wird ein Bausparvertrag, den man mit einer Bausparkasse abschließt, zur Immobilienfinanzierung verwendet, d. h. zum Bau oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Wenn der Bausparer von Beginn an erklärt, dass er lediglich sparen möchte, bedeutet dies zwar den Verzicht auf ein späteres Darlehen und staatliche Förderungen, dafür kann er das Geld der Ansparphase später auch für andere Zwecke verwenden (Autokauf, Reisen).

Ein Bausparvertrag lohnt sich bei niedrigen Zinsen zwar nicht zum Sparen, aber für einen Bausparkredit und die damit verbundene, günstige Baufinanzierung rentiert er sich auf jeden Fall. Besitzer von Immobilien können das Guthaben aus der Ansparphase eines Bausparvertrages auch als Instandhaltungsrücklage verwenden.

  • Manche nutzen den Bausparvertrag auch, um sich die vermögenswirksamen Leistungen ihres Arbeitgebers oder auch staatliche Förderungen zu sichern.

Unter dem Begriff Zuteilung verstehen Finanzexperten die Bewilligung der Auszahlung der vertraglich vorgesehenen Bausparsumme. Diese Bewilligung erteilt die Bausparkasse. Für die Zuteilung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die Mindestvertragsdauer muss abgelaufen und ein Mindestguthaben sowie die Mindestsparzeit muss erreicht sein. Zudem ist das Erreichen der Mindestbewertungszahl notwendig. Dabei hat der Bausparer die Wahl zwischen zwei unterschiedlichen Formen der Zuteilung:

  • Auszahlung des angesparten Guthabens
  • Auszahlung einer festgelegten Darlehenssumme

Quellen

Hofmann, Jennifer: Die Kündigung zuteilungsreifer Bausparverträge durch die Bausparkasse »
Tatarova, Olga: Die Kündbarkeit von Bausparverträgen »
Pohl, Detlef: Sichere Geldanlage »
Jochims, Dörte: Ratgeber Immobilien - Was Bauherren und Kaufinteressierte wissen müssen »


Hauspreis RechnerHauspreis RechnerWie viel Haus kann ich mir leisten?
Hauskauf NebenkostenHauskauf NebenkostenNebenkosten beim Hauskauf berechnen
Mietrendite RechnerMietrendite RechnerEigenkapital und Gesamtrendite berechnen