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Wer sich eine Immobilie kaufen und diese anschließend vermieten möchte, der sollte sich vor dem Erwerb errechnen, ob es sich bei der gewünschten Immobilie um eine ertragreiche Geldanlage handelt oder ob der sogenannte Ertragswert zu gering ist, um eine vernünftige Rendite zu bieten.

Der Ertragswert kann bei Gewerbeimmobilien und auch vermieteten Wohnungen beziehungsweise Häusern mithilfe der Mieteinnahmen berechnet werden.

Der Ertragswert wird mithilfe des allgemeinen, vereinfachten oder periodischen Ertragswertverfahrens bestimmt.

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Stand: 13.07.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Ertragswert einfach erklärt

Unter dem Ertragswert verstehen Fachleute eine Kennzahl aus dem Bereich Betriebswirtschaft. Sie wird verwendet, um den wirtschaftlichen Wert von verschiedenen Besitztümern zu errechnen. Dazu zählen:

Dieser Wert gibt Auskunft darüber, wie hoch der Ertrag (nach Abzug der Ausgaben) für den Eigentümer nach dem Erwerb einer Immobilie oder nach der Fertigstellung und Vermietung jährlich sein wird.

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich zur Berechnung des Wertes von Mietwohnungen und Mietshäusern verwendet, es kann aber auch dazu dienen, den Wert von Gewerbeimmobilien wie Hotels, Einkaufszentren, Logistikgebäuden, Tankstellen oder Parkhäusern festzustellen.

Da es sich bei dem Ertragswertverfahren um eine komplexe Berechnung handelt, wird es in der Regel von entsprechend qualifizierten Gutachtern durchgeführt.

Ertragswert mithilfe der Ertragswert Formel berechnen

Um den Ertragswert bestimmen zu können, muss man zunächst den Reinertrag bzw. den möglichen wirtschaftlichen Wert einer Immobilie bestimmen. Der errechnete Reinertrag wird anschließend mit dem Bodenwert addiert.

Die Berechnung des Ertrages, der dem Eigentümer nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten als Gewinn bleibt, ist relativ einfach. Die entsprechenden Gesetzesvorgaben finden sich in den §§ 17–20 der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung).

Um den Reinertrag zu berechnen, muss man lediglich die allgemein gültige Formel verwenden, die lautet:

  • Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag

Nimmt man an, dass der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses von seinen Mietparteien jährlich eine Nettokaltmiete in Höhe von 85.000 Euro erhält und die Bewirtschaftungskosten bei 40.500 Euro liegen, dann bleiben ihm 44.500 Euro jährlicher Ertrag, was ein guter Wert ist.

Vom errechneten Jahresreinertrag wird im darauffolgenden Berechnungsschritt der Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwert x Liegenschaftszins) abgezogen. Der errechnete vorläufige Ertragswert wird anschließend mit dem Ertragswertvervielfältiger als Faktor multipliziert. Zieht man nun noch wertmindernde Umstände ab, ergibt sich der Ertragswert der Immobilie.

  • Der Vervielfältiger errechnet sich aus der Restnutzungsdauer sowie dem Liegenschaftszins und kann der Vervielfältigertabelle der Immobilienwertermittlungsverordnung entnommen werden.

Ertragswert Berechnungsbeispiel

Ob eine Immobilie tatsächlich einen guten Ertrag bringt, kann nur berechnet werden, wenn man sämtliche ausschlaggebenden Faktoren mit einbezieht.

Der Ertragswert errechnet sich aus den folgenden Faktoren:

  • Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert
Wohnfläche600 m²
Rohertrag (jährlich)600 m² x 7 € x 12 Monate = 50.400 €
Bewirtschaftungskosten (25 % des Rohertrages)50.400 € x 0,25 = 12.600 €
Reinertrag (Rohertrag - Bewirtschaftungskosten)50.400 € - 12.600 € = 37.800 €
Verzinsung Bodenwert (Bodenwert x Liegenschaftszins)90.000 € x 0,05 = 4.500 €
Gebäude-Reinertrag (Reinertrag - Bodenwertverzinsung)37.800 € - 4.500 € = 33.300 €
Vervielfältiger (40 Jahre Restnutzung, 5 % Liegenschaftszins)17,16
Gebäude-Ertragswert (Gebäude-Reinertrag x Vervielfältiger)33.300 € x 17,16 = 571.428 €
Ertragswert gesamt (Gebäude-Ertragswert - Bauschäden + Bodenwert)571.428 € - 40.000 € + 90.000 € = 621.428 €

Der Verkehrswert im vorhergehenden Beispiel beträgt also etwa 622.000 Euro. Der Ertragswert der Immobilie ist dann wichtig, wenn sie nicht selbst bewohnt werden soll, sondern als vermietetes Objekt Rendite erwirtschaften soll.

Wann ist die Ertragswert Berechnung sinnvoll?

Diesen Wert zu berechnen, ist vor allem dann sinnvoll, wenn man den Kauf einer Immobilie plant, die nach dem Erwerb mithilfe der Mieteinnahmen als Einnahmequelle dienen soll. Auch für Eigentümer, die den Verkauf ihrer Immobilie planen, können der Ertragswert und die Wertermittlung bei der Festlegung des gewünschten Verkaufspreises hilfreich sein.

  • Je besser die Lage der Immoblilie und ihr Zustand sind, desto mehr Mieteinnahmen lassen sich generieren. Auf diese Weise steigt der jährlich zu erwartende Rohertrag. Je höher dieser wiederum ist, desto höher ist der Verkehrswert der Immobilie.

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Quellen

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