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Zur Ermittlung der Rentabilität einer Wohnimmobilie wird neben dem Jahresreinertrag vor allem der so genannte Jahresrohertrag berechnet. Die Berechnung des Jahresrohertrages zählt zum deutschen Ertragswertverfahren.

Dieser Ertrag gibt Aufschluss über die Rentabilität einer Wohnimmobilie.

Basis ist die mögliche Dauer einer wirtschaftlichen Nutzung, nicht der Zeitraum einer möglichen technischen Nutzung.

Er enthält die Einnahmen durch die durchschnittliche Nettokaltmiete (nach Mietspiegel) sowie umlagefähige Betriebskosten.

Bei zu geringem Ertrag sollte eine Immobilie nicht erworben werden.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.4%1.08%1.53%

Stand: 24.05.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Die Definition vom Jahresrohertrag

Der Jahreshrohertrag ist letztlich nichts anderes als die Nettokaltmiete, die vom Mieter für Wohneigentum innerhalb eines Jahres an den Eigentümer gezahlt wird. Außerdem werden noch die umzulegenden Betriebskosten mit eingerechnet.

Um den Jahresrohertrag zu berechnen, nimmt man normalerweise die ortsübliche Miete laut Mietspiegel als Basiswert und nicht die tatsächlich gezahlte Miete. Für die Berechnung bleiben auch der Bodenwert sowie der Bodenwertverzinsung (also das reine Grundstück) unberücksichtigt. Ursache dafür ist die Annahme, dass das Grundstück selbst stets gleich viel wert ist.

So erhält man den Reinertrag, also die Summe, die dem Eigentümer vor dem Abzug der Bodenwertverzinsung zufließt.

Die Jahresrohertrag-Berechnung

Der Jahresrohertrag errechnet sich also aus den reinen Mieteinnahmen eines Jahres sowie den umlagefähigen Betriebskosten.

  • Jahresrohertrag= Mieteinnahmen eines Jahres + umlagefähige Betriebskosten

Jahresrohertrag Online Rechner

  • Die Berechnung eines Immobilienwertes legt stets die mögliche Dauer der wirtschaftlichen Nutzung zugrunde, nicht die mögliche Dauer der technischen Nutzbarkeit.

Jahresrohertrag und die Rentabilität einer Immobilie

Den Rohertrag pro Jahr verwendet man, um die Rentabilität einer Immobilie bezüglich ihrer finanziellen und damit wirtschaftlichen Tragfähigkeit zu beurteilen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen oder bauen möchte, für den ist der Jahresrohertrag besonders interessant, weil er zeigt, welche Renditen sich durch eine Vermietung erwirtschaften lassen.

Benötigt der Käufer einen Baukredit oder ein Darlehen, so kann der Kreditgeber an der Höhe des Jahresrohertrages ablesen, wie hoch der Kredit abgesichert ist.

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Sollte der Jahresrohertrag Einfluss auf die Kaufentscheidung haben?

Jeder, der eine Wohnimmobilie kauft oder baut, um sie als Kapitalanlage zu nutzen, wird darauf achten, dass er neben den notwendigen Ausgaben immer auch eine adäquate Rendite mit dem Objekt erwirtschaftet. Im Idealfall kann der Eigentümer mit den Mieteinnahmen den aufgenommenen Baukredit vollständig zurückzahlen. In diesem Fall hätte sich der Kauf oder Bau der Immobilie rentiert. Man sollte also auf folgendes achten:

Es ist sinnvoll, sich vor dem Kauf oder Bau den möglichen Jahresrohertrag errechnen zu lassen und ihn mit der Kaufsumme der Immobilie gegenzurechnen. Fällt er zu gering aus, wäre es klug, von seinem Bau- oder Kaufvorhaben Abstand zu nehmen und sich auf ein anderes Objekt zu konzentrieren, bei dem der Jahresrohertrag höher ausfällt als die Kauf- bzw. Bausumme.


Quellen

Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online »
Schulze, Eike / Stein, Anette / Fleschütz, Katja: Immobilien als Geldanlage »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »
Lichner, Tobias Dominic: Untersuchung des Zusammenhangs von Kaufpreis und erzielbarem Jahresrohertrag für frei finanzierten Wohnraum am Beispiel des Wohnungs(teil)marktes der Landeshauptstadt Stuttgart »
Mannek, Wilfried: Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien »


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