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Für Eigentümer von Immobilien kann es nützlich sein, zu wissen, was denn ihr Wohneigentum überhaupt wert ist.
Vor allem, wenn sie beabsichtigen, die Immobilie zu veräußern oder wenn der Kauf einer neuen Immobilie geplant ist, gewinnt die Wertermittlung an Bedeutung.
Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Festlegung des Verkaufspreises oder bei der Bestimmung des Preises, den ein Käufer bereit ist, für eine Immobilie zu zahlen.
Inhaltsverzeichnis:
Verfahren für die Wertermittlung
Die Wertermittlung erfolgt in der Regel durch ein Schätzverfahren. Die gesetzlichen Vorschriften zur Wertermittlung sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Diese legt den zugrundeliegenden § 194 BauGB (Baugesetz) aus.
In Deutschland werden drei verschiedene Verfahren zur Wertermittlung verwendet, die alle anerkannte Methoden darstellen:
- Vergleichswertverfahren (der Verkehrswert wird durch einen Vergleich mit ähnlichen Immobilien ermittelt)
- Sachwertverfahren (der Wert wird von den Herstellungskosten abgeleitet, also Bodenwert, Wert baulicher Anlagen, Wert sonstiger Anlagen)
- Ertragswertverfahren (die Bewertung erfolgt auf Basis der zu erwartenden Rendite, also des Reinertrags)
Funktionen der Wertermittlung
Wird eine Immobilie einer Bewertung unterzogen, so dient diese vor allem dazu den Verkehrswert festzulegen, der wiederum Auskunft darüber gibt, ob ein Kaufpreis für die Immobilie angemessen ist oder zu hoch beziehungsweise zu niedrig angesetzt ist.
Durch die Wertermittlung kann zudem der Beleihungswert für eine Immobilie bestimmt werden. Dieser ist dann die Basis für die Höhe einer Darlehenssumme.
Eine Wertermittlung kann auch bei einer anstehenden Erbschaft nützlich sein, vor allem, wenn es um eine Aufteilung auf mehrere Erben oder die Möglichkeit einer Erbabfindung geht. Zudem wird eine korrekte Wertermittlung für die Vorlage bei Finanzbehörden benötigt.
Im Falle einer Scheidung kann eine Ermittlung des exakten Wertes einer bisher gemeinsam bewohnten Immobilie helfen, eine gerechte Aufteilung durchzusetzen beziehungsweise die richtige Summe für eine Auszahlung des ehemaligen Partners festzulegen.
Was bei der Wertermittlung beachtet werden sollte
Den möglichst exakten Wert einer Immobilie zu ermitteln, liegt im Interesse des Eigentümers. Deshalb sollte er immer einen ausgewiesenen Fachmann mit der Wertermittlung beauftragen. Es gibt spezielle Gutachter, die diese Aufgabe übernehmen.
- Es gibt öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter oder zum Beispiel von der DEKRA zertifizierte Sachverständige. Bei frei arbeitenden Gutachtern sollte vorher die Kompetenz geklärt werden.
Zu beachten ist auch der Unterschied zwischen einer weniger umfangreichen Werteinschätzung, die meist als Orientierung für Makler, Käufer oder Verkäufer genutzt wird und einer ausführlichen Wertermittlung, die auch vor den Finanzbehörden und Gerichten Bestand hat. Letztere ist sehr viel ausführlicher und gibt tiefere Einblicke in die unterschiedlichen, zu bewertenden Bereiche.
Quellen
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »
Mannek, Wilfried: Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien »
Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht »
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