Herstellungskosten für Immobilien

Herstellungskosten - Die wichtigsten Fakten

Der Begriff meint alle Kosten für den Bau bzw. die Modernisierung von Gebäuden.

Was zu diesen Kosten zählt, ist im § 255 Absatz 2 des HGB (Handelsgesetzbuch) geregelt.

Es ist geregelt, welche Pflichtbestandteile und Wahlbestandteile eingerechnet werden dürfen.

Es ist nicht erlaubt, Vertriebskosten zu berechnen.

Sie werden steuerlich als Aufwand und damit als Verlust gerechnet.

In der jährlichen Einkommensteuererklärung laufen sie als Verlust aufgrund Vermietung oder Verpachtung.

Herstellungskosten - Definition

Unter solchen Kosten für ein Gebäude versteht man alle Aufwendungen, welche entweder für den Bau eines Gebäudes erbracht werden oder die aufgrund von Erweiterungen aufgewendet werden müssen.

Auch Kosten, die für eine wesentliche Verbesserung der Gebäudequalität sowie für Arbeiten zu zahlen sind, die das Haus oder die Wohnung über den ursprünglichen Zustand hinaus verändern, werden diesen Kosten zugeschlagen.

Eine genaue Definition der Herstellungskosten findet sich in § 255 Absatz 2 des Handelsgesetzbuches (HGB). Dort wird unterschieden zwischen:

• Pflichtbestandteilen
• Wahlbestandteilen
• Verboten
• angemessene Herstellungskosten (bei Kreditanfragen meist nicht berücksichtigt)

Rechnet man sämtliche Pflichtbestandteile zusammen, so erhält man die minimale Wertgrenze dieser Kosten. Zählt man alle Wahlbestandteile zu dieser Summe dazu, so ergibt sich die Wertobergrenze für ein Gebäude. Herstellungskosten können nicht nur beim Kauf oder Bau entstehen, sondern auch nachträglich durch Veränderung der Zweckbestimmung bzw. Instandsetzung von abgenutztem Bestand.

Was zu den Herstellungskosten gehört und welchen Einfluss diese auf Kredite haben

Die einzelnen Posten der Herstellungskosten für ein Gebäude sind gesetzlich aufgegliedert in die Pflicht- und Wahlbestandteile sowie die Verbote.

Als Pflichtbestandteile werden folgende Kosten aufgeführt:

• Materialeinzelkosten
• Fertigungseinzelkosten
• Material- und Fertigungsgemeinkosten
• Fertigungssonderkosten
• Kosten Werteverzehr Anlagevermögen

Zu den Wahlbestandteilen dieser die Kosten, die man einfügen darf aber nicht muss, rechnet der Gesetzgeber die folgenden:

• Kosten allgemeine Verwaltung
• Aufwendungen (für soziale Einrichtungen)
• Zinsen für Fremdkapital

Ein Verbot gilt hauptsächlich für entstehende Vertriebskosten bzw. Forschungskosten. Sie gelten nicht als Herstellungskosten.

Diese Art Kosten sind für Banken ein interessanter Wert, wenn es darum geht, einen Baukredit bzw. ein Darlehen zu gewähren. Vor allem für eine Modernisierung bieten Banken eigene Kredite an, bei denen diese Kosten mit bedacht werden.

Die Bank wird eine fiktive Summe vorgeben, die sich aus den eigentlichen Baukosten, den Kosten für Außenanlagen sowie den Honoraren für den Architekten und die Gebühren für notwendige Baugenehmigungen ergeben. Kosten für den Kauf des Grundstücks sowie die Erschließung fließen nicht in die Kosten ein.

Herstellungskosten und ihre steuerliche Absetzbarkeit

Solche Kosten können teilweise von der Steuer abgesetzt werden. Zudem kann der jährliche Wertverlust abgeschrieben werden. Vor allem anschaffungsnahe Herstellungskosten können steuerlich geltend gemacht werden. Sie müssen spätestens drei Jahre nach dem Kauf entstehen und mehr als 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes ausmachen (ohne Umsatzsteuer).

Quellen

Kofner, Stefan: Investitionsrechnung für Immobilien - inkl. Arbeitshilfen online »
Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online »
Lindauer, Jürgen: Immobilien und Steuern: Kompakte Darstellung für die Praxis »
Sieper, Hartmut: Immobilien »
Gerhards, Harald / Keller, Helmut: Baufinanzierung von A bis Z: Alles über Bauen, Kaufen, Finanzieren, Mieten, Verpachten, Versichern, Verwerten und Versteigern von Immobilien »