Unter der Erschließung versteht man vorbereitende Arbeiten an einem Grundstück, um es in einen nutzbaren Zustand zu versetzen und es an die notwendigen Versorgungs- und Entsorgungsnetze zu installieren. Die Erschließung ist Grundvoraussetzung, um darauf eine Immobilie bauen zu können, da hier beispielsweise die Versorgung des Grundstücks mit Strom und Wasser vorgenommen wird.

In welchem Umfang die Erschließung eines Grundstücks vorzunehmen ist, wird in den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer näher geregelt.

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Erschließung Definition

Nur wenn ein Grundstück erschlossen wurde, erhält es eine Baugenehmigung. Das bedeutet, dass eine Erschließung nur für unbebaute Grundstücke durchgeführt werden muss. Wird hingegen ein Grundstück mit einer darauf bestehenden Immobilie erworben, muss man sich um die Erschließung nicht mehr kümmern.

  • Eine abgeschlossene Erschließung des Grundstücks wirkt sich immer auf die Höhe des Kaufpreises für dieses aus.

Aus diesem Grund sollte beim Kauf eines Grundstücks der Umfang der bereits getätigten Erschließungsmaßnahmen vom Käufer beachtet werden. Prinzipiell werden Grundstücke in drei Kategorien unterteilt:

  1. nicht erschlossen (darf nicht bebaut werden)
  2. zum Teil erschlossen (es wird ebenfalls keine Baugenehmigung erteilt)
  3. vollständig erschlossen (darf bebaut werden)

Erschließung Maßnahmen

Ein Grundstück gilt dann als vollständig erschlossen und bebaubar, wenn die folgenden Maßnahmen durchgeführt und auch abgerechnet wurden:

  • Herstellung einer Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz
  • Versorgung des Grundstückes mit Strom und Wasser
  • Erstellung der Wärmeversorgung
  • Sicherstellung der Ableitung von Abwasser

Eine abweichende Regelung kann u.a. bei der Trennung von Abwasser und Regenwasser bestehen. In manchen Bundesländern wird ein Telefon- und Internetanschluss verlangt. Je nachdem, wo gebaut werden soll, ist es deshalb sinnvoll, sich über die entsprechenden Vorschriften zu erkundigen.

Erschließung Kostenrechner

Den allergrößten Teil der Erschließungskosten hat immer der Grundstückseigentümer zu tragen bzw. derjenige, der zum Zeitpunkt Eigentümer ist, zu welchem die Erschließung tatsächlich "gesichert" ist. Kommunen oder Gemeinden beteiligen sich lediglich in sehr geringem Umfang. Die Kosten sind im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

  • Wie hoch die Erschließungskosten ausfallen, hängt von der Entfernung zwischen dem Hausanschlusspunkt und dem Übergabepunkt ab.

Mögliche Erschließungskosten sollten vor einem Kauf bekannt sein, da sie der Bauherr unbedingt bei den zu erwartenden Baukosten und einer Baufinanzierung berücksichtigen und mit einrechnen muss.

Erschließung berechnen

  • Für diesen Rechner wurden folgende Richtwerte genutzt
AnschlussKosten (Richtwert)
Strom1.500,- Euro
Gas1.000,- Euro
Wasser1.000,- Euro
Abwasser7,50 Euro / m²
Telekommunikation500,- Euro

Informationen zur Erschließung erhalten

Wer ein Grundstück erwerben möchte und weder vom Verkäufer noch vom Makler Informationen erhält, wie weit das Grundstück bereits erschlossen wurde, der kann sich an die zuständige Baubehörde der Gemeinde oder Kommune wenden. Diese kann Auskunft darüber erteilen, ob und welche Maßnahmen bereits durchgeführt wurden bzw. welche Arbeiten noch zu leisten sind.

  • Bei der Baubehörde (meist das Bauamt) kann man erfragen, ob alle durchgeführten Erschließungsmaßnahmen bereits abgerechnet und damit bezahlt worden sind.

Wer führt die Erschließung durch?

Damit die Erschließung handwerklich einwandfrei durchgeführt wird, ist die Gemeinde bzw. Kommune verpflichtet, die notwendigen Maßnahmen durchzuführen. Die entsprechenden Arbeiten werden von den jeweiligen Ver- oder Entsorgern vorgenommen, der Eigentümer zahlt später einen entsprechend hohen Erschließungsbeitrag an die Gemeinde. Im zu bauenden Gebäude selbst kann der Bauherr dann selbst bestimmen, wer die weiteren Anschlussarbeiten vornimmt.


Einzelnachweise und Quellen

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Baugesetzbuch: § 123 ff»