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Wer sein Haus verkaufen möchte, der wird in der Regel einen Gutachter hinzuziehen, der den Wert des Hauses ermittelt und somit große Bedeutung bei der Festlegung des Verkaufspreises hat.
Ein Gutachter erstellt ein sogenanntes Verkehrswertgutachten. Dafür kann er verschiedene Methoden nutzen.
Ein Gutachter kann öffentlich bestellt und vereidigt sein, er kann als vom Staat oder von einem Verband anerkannter Sachverständiger tätig sein oder er arbeitet als freier Gutachter.
Kosten für einen Gutachter
Einen Gutachter mit der Wertermittlung für eine Immobilie zu beauftragen, verursacht Kosten, die vom Auftraggeber zu tragen sind. Die anfallenden Kosten setzen sich aus verschiedenen Tätigkeiten zusammen:
- Anfahrt zum Objekt
- Objektbegehung
- Bausubstanz- und Statikprüfung
- Erstellung eines Energieausweises
- Kontrolle (sanitäre und technische Anlagen)
- Überprüfung Baugenehmigungen
- Überprüfung von Emmissionswerten
- Energieberatung
Aufgrund der in Rechnung gestellten Tätigkeiten ist der Begutachtende letztlich in der Lage, den Wert einer Immobilie zu ermitteln und in einem Verkehrswertgutachten festzuhalten. In der Regel fallen für ein solches Gutachten Kosten in Höhe von 0,5 bis 1 Prozent des ermittelten Immobilienwerts an. Gestaltet sich ein Gutachten besonders komplex (z. B. aufgrund von Erbbaurecht) können die Kosten auch höher ausfallen.
- Bezüglich der Kosten spielt zudem eine Rolle, ob es sich um ein sogenanntes Kurzgutachten handelt oder ob der Sachverständige ein ausführliches Verkehrswertgutachten erstellt, das beispielsweise bei Streitigkeiten vor Gericht Bestand hätte.
Wie ermittelt der Gutachter den Verkehrswert?
Ein Gutachter, der mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt wurde, kann unter drei verschiedenen Methoden wählen. Die am häufigsten genutzten Varianten werden bezeichnet als:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird von Immobilienexperten als bestes bezeichnet. Es ermittelt den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit dem Wert von ähnlichen Objekten in der direkten Umgebung der eigentlichen Immobilie. Das Verfahren wird hauptsächlich für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser sowie Grundstücke ohne Bebauung angewendet.
Ein Sachwertverfahren gilt als das komplexeste der drei Methoden und wird für Ein- und Zweifamilienhäuser genutzt. Der Sachverständige benötigt zur Sachwertermittlung den sogenannten Bodenrichtwert sowie die Herstellungskosten für die Außenanlagen und den eigentlichen Bau. Diese werden zunächst getrennt ermittelt und dann durch Addition zum Sachwert zusammengerechnet.
Beim Ertragswertverfahren sind der Bodenwert und der Ertragswert der baulichen Anlagen einzeln zu ermitteln. Der Ertagswert berechnet sich aus dem jährlichen Rohertrag (z. B. die Mieteinnahmen) abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Rechnet der Gutachter dann den Bodenwert dazu, erhält er den Ertragswert des Hauses.
Quellen
Sammet, Steffi / Schwartz, Stefan: Immobilienkauf für Dummies »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »
Kreditvergleich 
Hauspreis Rechner 
Hauskauf Nebenkosten 