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Eine Zwangsvollstreckung dient der Befriedung von Forderungen der Gläubiger.
Im Zusammenhang mit einem Hauskredit erfolgt dies in Form der Zwangsversteigerung.
Meist ist eine Zwangsvollstreckung die Folge eines Ausfalls der Zahlungsfähigkeit für die Darlehensraten und mit einem erheblichen finanziellen Restrisiko für Schuldner belastet.
Was genau ist eine Zwangsvollstreckung?
Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung werden zwar synonym verwendet. Allerdings ist die Bedeutung der Begriffe nicht identisch.
Die Zwangsversteigerung ist letztlich nur ein Teil des Vollstreckungsprozesses. Dem voraus geht in aller Regel die Tatsache, dass Kreditnehmer die Raten aus ihrem Hauskredit nicht mehr finanzieren können.
Für diesen Fall sichern sich die Banken als Kreditgeber durch die Grundpfandrechte ab. Über die Grundschuld können sie - sofern der Kreditschuldner in Rückstand gerät und Raten nicht mehr zahlen kann - Ansprüche zufriedenstellen. Die Grundpfandrechte wie Hypothek und Grundschuld sind heute Standardelemente in der Kreditvergabe.
Ablauf einer Zwangsvollstreckung in der Praxis
Die Zwangsvollstreckung wird nicht einfach so eingeleitet. Vielmehr setzt sie voraus, dass der Kreditnehmer bereits mehrere Ratenzahlungen nicht mehr hat leisten können. Zudem sind alle bisherigen Schritte im Mahnverfahren erfolglos geblieben. Der Vollstreckung aus der Grundschuld heraus geht in aller Regel die Kündigung des Darlehens und der Grundschuld voraus.
Für die Versteigerung der Immobilie über das Amtsgericht wird anschließend über einen Sachverständigen der Wert ermittelt. Im nächsten Schritt wird das zuständige Vollstreckungsgericht den Termin der Zwangsversteigerung ansetzen und diese entsprechend der geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen durchführen.
Sind Haushalte mit der Zwangsvollstreckung schuldenfrei?
Die Zwangsversteigerung ist das letzte Mittel der Bank, um über die Kreditsicherheit letztlich die offenen Forderungen zu betreiben. Für den ehemaligen Kreditnehmer bedeutet eine Zwangsvollstreckung in der Praxis allerdings keine Schuldenfreiheit.
Grundsätzlich beruht der Verkaufserlös, der sich aus einer Immobilie erzielen lässt, auf:
- Lage
- Ausstattung
- Raumplanung usw.
Diese Faktoren können - in Kombination mit dem Angebot am Markt - dazu führen, dass der Verkaufserlös aus der Zwangsvollstreckung niedriger als die Restsumme für den Kredit ist.
Die Flugzonen eines naheliegenden Flughafens werden verändert - und führen über das Haus. Die hierdurch gestiegen Lärmbelastung mindert den Wert der Immobilie.
In der Folge deckt die Zwangsversteigerung nur einen Teil der Restsumme aus dem Hauskredit. Der Kreditschuldner nimmt aus der Vollstreckung damit Verbindlichkeiten mit.
Quellen
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung »
Keller, Helmut: Praxishandbuch Baufinanzierung für Wohneigentümer: Planung - Kosten - Realisierung »
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