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Die Buchgrundschuld ist eine Form des Grundpfandrechts, das in das Grundbuch eingetragen wird. Eine andere Form ist die Briefgrundschuld. Der Unterschied zwischen diesen beiden Grundschulden liegt in der Art der Beurkundung.
Während es sich bei der Buchgrundschuld als um die reine Eintragung in das Grundbuch handelt, wird bei der Briefgrundschuld eine zusätzliche Urkunde in Form eines Briefs ausgestellt.
Die Buchgrundschuld ohne Brief
Die Buchgrundschuld als Eintragung ohne Brief muss demnach auch im Grundbuch als "Grundschuld ohne Brief" kenntlich gemacht werden. Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Grundschuld lassen sich in §§ 1191 ff. BGB nachlesen.
An dieser Stelle lassen sich die Vor- und Nachteile zwischen den beiden Formen ausmachen: Für die Abtretung der Grundschuld ist bei der Briefgrundschuld kein erneuter Eintrag in das Grundbuch erforderlich - die Briefgrundschuld kann ohne Grundbucheintrag auf den neuen Besitzer übertragen werden.
Bei der Buchgrundschuld ist ein erneuter Grundbucheintrag bei Wechsel unabdingbar, was weitere Kosten und Aufwand bedeutet.
- Durch die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch wird ersichtlich, in welcher Höhe und für wen das Grundpfandrecht gilt.
Die Buchgrundschuld in der Praxis
Sobald ein Grundstückseigentümer eine Grundschuld bestellt und diese im Grundbuch eingetragen ist, liegt auf dem Grundstück eine Belastung. Sind Eigentümer und Grundschuldgläubiger identisch, ändert sich nichts.
Anders die Situation, wenn ein Grundpfandrecht übertragen wird. Gerade wenn bei der Baufinanzierung die Bank durch eine Umschuldung wechselt, sind oft Veränderungen im Grundbuch notwendig.
Die Grundschuld ohne Brief muss schließlich den neuen Rahmenbedingungen angepasst werden. Anfänglich günstiger als die Grundschuld mit Brief, zeigt sich hier ein Nachteil der Buchgrundschuld.
- Ein Grundschuldbrief kann durch eine Abtretungserklärung übertragen werden.
Damit bietet sich hier ein langfristiger Kostenvorteil – wenn die Buchgrundschuld nur einmal bestellt werden muss und anschließend nur der Grundschuldbrief unter den Gläubigern des Bauherren zirkuliert. Der Nachteil: Im Rahmen einer Briefgrundschuld ist die aktuelle Gläubigersituation nicht erkennbar.
Anders die Situation bei einer Grundschuld ohne Brief. Hier ist der Grundbucheintragung unabdingbar – dafür aber auch jederzeit ersichtlich, wer aus dem Pfandrecht zur Fruchtziehung berechtigt ist.
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