Die Bedeutung der Abtretung

Die Tatsache, dass Banken Abtretung leisten, indem sie Kredite und deren Sicherheiten weiterverkaufen, verunsichert.

Warum muss die Sicherheitsabtretung differenziert betrachtet werden? Grundsätzlich ist die Bestellung einer Grundschuld eine der wichtigsten Besicherungen für die Baufinanzierung.

Viele Banken vereinbaren aber inzwischen mit ihren Kunden ein Verbot der Abtretung von Forderungen aus dem Hauskredit.

Aufgrund der Tatsache, dass Banken nur eine begrenzte Beleihung der Immobilie über die Sicherheit zulassen, zieht ein hoher Kapitalbedarf oft Probleme nach sich. Es wird für den Bauherren notwendig, entweder:

• mehr Eigenkapital
• Eigenleistungen oder
• weitere Sicherheiten

zur Verfügung zu stellen. Letztere können beispielsweise Forderungen gegen Dritte sein – wie aus einem Kapitallebensversicherungsvertrag. Der angehende Eigenheimbesitzer tritt in diesem Zusammenhang seine Forderung als Gläubiger gegen die Versicherung an die Bank ab.

Ein Aspekt, der deutlich macht, dass die Abtretung nicht nur in eine Richtung funktioniert. Die Sicherheitsabtretung greift aber noch in einem anderen Zusammenhang.

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Abtretung der Grundschuld statt Neubestellung

Die Grundschuld geht im Zuge der Kredittilgung nach und nach auf den Kreditnehmer über. Dieser Umstand ist der Tatsache geschuldet, dass eine Grundschuld – anders als die Hypothek – von der zugrunde liegenden Forderung losgelöst existieren kann.

Der Vorteil: Braucht der Eigenheimbesitzer im weiteren Verlauf – etwa für eine Modernisierung oder den barrierefreien Ausbau der Immobilie – erneut Geld, kann er ein Modernisierungs- oder Baudarlehen aufnehmen.

Zu Besicherung des Darlehens wird keine neue Grundschuld bestellt, sondern zur Abtretung der Grundschuld gegriffen. Letztere bringt in aller Regel einen Vorteil mit, da das Grundpfandrecht nicht erst neu bestellt werden muss.

• Sowohl im Rahmen einer Grundschuldabtretung nach Auslaufen der ursprünglichen Finanzierung als auch im Zusammenhang mit dem Baudarlehen ist unbedingt eine Sicherungsabrede zu vereinbaren. Diese stellt klar, dass die Grundschuld einer Forderungsabsicherung dient und schränkt den Zugriff des Gläubigers auf den entsprechenden Anteil des Grundpfandrechts ein.