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Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen und ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, der benötigt vor allem genügend Kapital für sein Vorhaben.

Da die meisten Bauherren oder Immobilienkäufer diese notwendigen Geldmittel nicht selbst aufbringen, stellen die Banken den fehlenden Kapitalbedarf bei der Baufinanzierung zur Verfügung.

In der Regel gewähren sie hierfür ein Immobilien- oder Baudarlehen.

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Stand: 15.11.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Den Kapitalbedarf berechnen

Wie berechnet man den Kapitalbedarf richtig? Um den exakten, benötigten Kapitalbedarf berechnen zu können, ist es notwendig, alle wichtigen Faktoren in die Rechnung mit einzubeziehen.

Je mehr der folgenden Kostenfaktoren berücksichtigt werden, um so genauer ist das Ergebnis:

Viele unterschätzen vor allem die anfallenden Nebenkosten eines Bau- oder Kaufprojektes. Bezüglich der möglichen Eigenleistungen sollte man mit 5 bis 10 % der Gesamtkosten kalkulieren und die eigenen Kräfte nicht überschätzen.

  • Das Eigenkapital spielt bei der Berechnung des Kapitalbedarfs eine eminent wichtige Rolle. Je mehr eigene Mittel man in die Baufinanzierung einbringen kann, desto niedriger der Teil, der von der Bank benötigt wird. Allerdings sollten ausschließlich Mittel als Eigenkapital angesehen werden, die kurzfristig angelegt und damit sofort verfügbar wären.

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Die Nebenkosten in den Kapitalbedarf einrechnen

Gerade die Nebenkosten werden häufig unterschätzt. Wer neu baut, muss nicht nur den Erwerb des Grundstücks stemmen. Dessen Erschließung, die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer kosten Geld. Für das Bauprojekt fallen anschließend Kosten für:

  • Bei den Eigenleistungen neigen Bauherren schnell zur Überschätzung der Fähigkeiten und Möglichkeiten. Zwischen fünf bis zehn Prozent gelten an dieser Stelle als realistische Kalkulationsgrundlage für den Kapitalbedarf.

Welche Rolle spielt das verfügbare Eigenkapital für den Kapitalbedarf?

Eine weitere Fehlerquelle ist das Eigenkapital. In der Berechnung des Finanzierungsrahmens für eine Baufinanzierung sollte nur Vermögen eine Rolle spielen, das zum Beginn des Vorhabens tatsächlich ohne Verzögerung und Wertverlust liquidierbar ist.

Dazu gehören kurzfristig kündbare Sparanlagen oder eventuell beleihbares Kapitalvermögen. Langfristige Geldanlagen können aber dazu dienen, die Rückzahlung zu verkürzen – in Form einer Sondertilgung.

Beleihung der Immobilie im Auge behalten

Banken knüpfen ihrer Zusagen zur Baufinanzierung in aller Regel an das Stellen einer Sicherheit – in Form der Grundpfandrechte. Viele Bauherren gehen anfangs davon aus, dass Kaufpreis und Wert der Sicherheit identisch sind.

Diese Annahme ist falsch. Die Beleihungsgrenze als Kreditobergrenze für den Realkredit berechnet sich nach Abzug von Abschlägen, die einen wertkonservativen Ansatz abbilden. Die Höhe der Abschläge ist von Bank zu Bank verschieden, mit 20 Prozent bis 30 Prozent sollte aber gerechnet werden.

Kapitalbedarf von der Bank nur gegen Sicherheiten

Um den Kapitalbedarf mithilfe eines Darlehens von der Bank zu decken, muss man als Darlehensnehmer meist Sicherheiten vorweisen. Diese werden fast immer in Form von sogenannten Grundpfandrechten ins Grundbuch eingetragen.

Kann der von der Bank geliehene Kapitalbedarf nicht zurückgezahlt werden, hat die Bank das Recht, über das Grundpfandrecht ihre finanziellen Mittel zurückzuholen. Dies funktioniert beispielsweise durch eine Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung des Grundstückes, das mit dem Pfandrecht belastet ist.


Quellen

Stein, Anette / Schulze, Eike: Immobilien- und Baufinanzierung »