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Die Beleihungsgrenze ist ein in der Kreditwirtschaft gängiges Instrument, um die Höhe einer Kreditfinanzierung festzulegen. In der Baufinanzierung stellt die Beleihungsgrenze sicher, dass ein als Sicherheit dienendes Wirtschaftsgut adäqut verwertet werden kann.

Anders, als der Beleihungswert, ist die Beleihungsgrenze so angelegt, dass Wertminderungsfaktoren eine Rolle spielen.

Beide Begriffe werden heute - was allerdings inhaltlich nicht korrekt ist - oft synonym verwendet. Dabei unterscheiden sich Beleihungswert und -grenze in ihrer Bedeutung durchaus deutlich.

Beleihungsgrenze versus Beleihungswert

In der Baufinanzierung geht es inzwischen um mittlere sechsstellige Beträge. Zusammen mit allen Kauf- und Baunebenkosten - also:

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kostet eine Wohnimmobilie heute schnell 300.000 Euro oder mehr. Aus dieser Situation ergeben sich finanzielle Verbindlichkeiten oft über mehrere Jahrzehnte.

Banken ziehen die finanzierten Immobilien als Kreditsicherheit heran. Hierfür ist es natürlich nötig, den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Der Beleihungswert drückt den Wert der Kreditsicherheit (Immobilie) aus, der aller Vorraussicht nach auch auf lange Sicht zu realisieren wäre. Aber: Diese Bewertung schließt gewisse Faktoren aus, die Einfluss auf eine Liquidation haben.

  • Solche Wertschwankungsfaktoren kalkuliert die Beleihungsgrenze ein. Letztlich handelt es sich hierbei um den um einen entsprechenden Abschlag geminderte Beleihungswert.

Die Grundlagen zur Berechnung der Beleihungsgrenze

Die Berechnung und Verwendung der Beleihungsgrenze durch Banken in der Immobilienfinanzierung erfolgt aufgrund gesetzgeberischer Richtlinien. Diese schreiben den Einsatz von Kreditrisikominderungstechniken für die Kreditgeber vor. Die Berechnung selbst beruht auf finanzmathematischen Grundlagen.

Allerdings gibt es im Bezug auf den Beleihungsrahmen einige Faustregeln, die angehende Kreditnehmer im Auge behalten sollten. Für Realkredite - also mit Grundpfandrechten besicherte Darlehen - gilt der Grundsatz, dass die Beleihungsgrenzen 60 Prozent des Beleihungswerts nicht überschreiten dürfen. In einigen Sonderfällen kann für eine selbstgenutzte Wohnimmobilie von dieser Regelung allerdings abgewichen werden - und die Höhe der Beleihungsgrenze bei bis zu 80 Prozent des Beleihungswerts liegen.

Beleihungsgrenzen im Überblick:

KreditartBeleihungsgrenzen
Immobilienkreditbis 80 Prozent Beleihungswert (Eigennutzung)
Realkreditbis 60 Prozent Beleihungswert

Anhand der genannten Regelungen können Bauherren relativ schnell überschlägig den Finanzierungsrahmen berechnen. Aber: Die Beleihungsgrenzen sind nur ein Faktor, welcher in der Immobilienfinanzierung eine Rolle spielt. Es gibt durchaus Spielraum, um beim Baukredit die geltenden Beleihungen zu überschreiten.


Quellen

Stein, ‎Anette / Schulze, Eike: Immobilien- und Baufinanzierung »
Gerhards, Harald: Baufinanzierung von A bis Z: Alles über Bauen, Kaufen, Bewerten, Finanzieren, Mieten, Verpachten, Versichern, Verwalten, Verwerten und Versteigern von Immobilien sowie die dazugehörigen Steuerfragen »


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