Hauskredit
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Bei der Beantragung eines Baudarlehens erwartet der Kreditgeber Sicherheiten von Seiten des Darlehensnehmers.

Dies kann beispielsweise eine bereits vorhandene Immobilie sein oder der Antragsteller stellt die zu bauende oder zu kaufende Immobilie als Sicherheit zur Verfügung.

Die Bank berechnet dann den Beleihungswert und setzt auf Basis dieses Wertes die Beleihungsgrenze fest, woran sich schließlich die Höhe des gewährten Darlehens orientiert.

Aktueller Hypothekenzinssatz

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Stand: 22.10.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Beleihungsgrenze einfach erklärt

Banken ziehen die finanzierten oder sich bereits im Besitz des Kreditnehmers befindlichen Immobilien als Kreditsicherheit heran. Hierfür ist es natürlich nötig, den Wert der jeweiligen Immobilie zu bestimmen. Zu den Faktoren, die den Beleihungswert einer Immobilie ausmachen, zählen unter anderem:

Der Beleihungswert drückt also den Wert der Kreditsicherheit (Immobilie) aus, der aller Vorraussicht nach auch auf lange Sicht zu realisieren wäre. Aber: Diese Bewertung schließt gewisse Faktoren aus, die Einfluss auf eine spätere Veräußerung der Immobilie haben könnten.

  • Solche Wertschwankungsfaktoren kalkuliert die Beleihungsgrenze ein. Letztlich handelt es sich bei der Beleihungsgrenze um den um einen entsprechenden Abschlag geminderten Beleihungswert.

Die Bank errechnet demzufolge zunächst den Beleihungswert der Immobilie und setzt dann, ausgehend von diesem Wert eine Beleihungsgrenze fest, die anhängig vom jeweiligen Geldinstitut zwischen 40 und 80 % des Beleihungswertes liegen kann.

Nur in sehr seltenen Fällen werden Darlehen in voller Höhe des Beleihungswertes, also ohne Beleihungsgrenze vergeben. Um ein solches Darlehen zu erhalten, muss der Antragsteller über ein sehr hohes Einkommen und weitere Sicherheiten verfügen, beispielsweise über eine weitere Immobilie.

Wie funktioniert die Berechnung der Beleihungsgrenze?

Diese Beleihungsgrenze lässt sich relativ leicht errechnen. Nimmt man an, die Kosten für ein zu bauendes Eigenheim sollen 400.000 Euro betragen. Der Bauherr verfügt über 100.000 Euro Eigenkapital und die Bank legt einen Beleihungswert von 320.000 Euro fest (was 80 % der Bausumme ausmacht). Die Beleihungsgrenze setzt die Bank ebenfalls auf 80 % fest.

Beim errechneten Beleihungswert läge die höchstmögliche Darlehenssumme also bei 256.000 Euro. Rechnet man das Eigenkapital dazu, verfügt der Bauherr insgesamt über 356.000 Euro, ihm fehlen also zur vollständigen Finanzierung noch 44.000 Euro.

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  • Da fehlendes Kapital vermutlich ein weiteres Darlehen erfordert und dies für den Darlehensnehmer teuer werden kann, sollte er versuchen, fehlende Mittel privat zu organisieren oder aber mit dem Kreditgeber intensiv über eine Anhebung der Grenze zu verhandeln. Gelingt keine Einigung, ist es sinnvoll, zunächst weiter zu sparen, bis sich das Eigenkapital so weit vermehrt hat, dass sich die Konditionen für das Darlehen verbessern.

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Welchen Einfluss hat die Beleihungsgrenze auf die Darlehenssumme?

Für die Höhe der Darlehenssumme spielt die Beleihungsgrenze eine entscheidende Rolle. Die meisten Banken legen sie bis zu einer maximalen Höhe von 80 % des Beleihungswertes fest. Dies hängt von der Branche ab, in der der Darlehensgeber tätig ist:

Eine Besonderheit bei Darlehenssummen, die sich unterhalb der Beleihungsgrenze bewegen, ist, dass sie als sogenannte 1a-Darlehen im Grundbuch als erstrangig eingetragen werden, also ganz oben auf der Liste der Gläubiger stehen, die bei einer eventuellen Zwangsverwertung aufgrund einer Insolvenz des Darlehensnehmers bedient werden.

Für ein zweitrangiges Darlehen verlangen die Banken fast immer einen deutlich höheren Zinssatz. Schon eine kleine Anhebung des Satzes kostet den Darlehensnehmer unter Umständen viel Geld. In diesem Fall hilft auch keine hohe Beleihungsgrenze, sondern nur ein Aufschieben des Bauprojekts.


Quellen

Schneider, Dieter: Investition, Finanzierung und Besteuerung »
Maier, Andreas: Mit Immobilien Vermögen bilden »
Sartor, Franz J. / Keller, Helmut: Wohnwirtschaftliche Immobilienfinanzierung: Praxisleitfaden für Immobilieninvestoren »
dejure.org: Pfandbriefgesetz § 14 Beleihungsgrenze »
Arentzen, Ute / Winter, Eggert: Gabler Wirtschafts-Lexikon »