Anschaffungskosten beim Erwerb einer Immobilie

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Unter dem Begriff Anschaffungskosten werden alle Kostenaufwendungen zusammengefasst, die einem Bauherrn oder Käufer durch den Erwerb einer Immobilie entstehen. Die Anschaffungskosten kann man steuerlich absetzen und sich zumindest teilweise zurückerstatten lassen.

Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB (Handelsgesetzbuch), wonach Anschaffungskosten Aufwendungen darstellen, die ein Käufer leistet, um folgendes zu erreichen:

Wichtig ist, dass man in der Lage ist, die Kosten dem erworbenen bzw. zu erwerbenden Vermögensgegenstand einzeln zuzuordnen. Die Anschaffungskosten sind die Grundlage für eine steuerliche Abschreibung.

Was gehört zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?

Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet und alle anfallenden Kosten durch eine Bau- oder Kauffinanzierung decken möchte, für den ist es wichtig zu wissen, welche Aufwendungen zu diesen Kosten zählen:

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  • Kaufpreis
  • Hypothekenverbindlichkeiten
  • Grunderwerbssteuer
  • Auflassungsgebühren
  • Grundbuchgebühren
  • Maklerprovision
  • Notarkosten
  • Steuerberaterkosten
  • Kosten für Sachverständigen zum Zweck der Wertermittlung
  • Gerichtskosten (z. B. bei Versteigerung)
  • nachträgliche Anschaffungskosten (z. B. Erschließungs- oder Straßenanliegerkosten)
  • Nimmt man als Beispiel an, dass ein Gebäude zum Preis von 200.000 Euro erworben wurde. Als Anschaffungskosten fallen zudem 31.100 Euro an. So genannte Anschaffungspreisminderungen (Skonti, Boni, Rabatte) liegen nicht vor. Dann liegt die Gesamtsumme der Anschaffungskosten bei 231.100 Euro. Es müssen also nur die einrechenbaren Posten addiert werden.

Was sind Besonderheiten bei Anschaffungskosten?

Da manche dieser Kosten zum Teil das Grundstück betreffen und nicht die Immobilie selbst, ist mit dem Finanzamt zu klären, zu welchem Anteil die jeweiligen Posten zu den Anschaffungskosten gerechnet werden dürfen. Diese Trennung ist von Bedeutung, wenn man die Kosten gegenüber dem Finanzamt geltend machen möchte. Dies ist nur bei Kosten für eine Immobilie, nicht aber bei anfallenden Kosten für ein Grundstück zulässig.

  • Um diese Aufteilung konsequent durchzuführen, ist es unbedingt notwendig, schon den Kaufpreis so aufzuschlüsseln, das deutlich wird, welche Summe für den Grund und Boden und welche Summe für die darauf befindlichen Gebäude gezahlt wurde. Diese Aufteilung muss allerdings wirtschaftlich sinnvoll gestaltet sein.

Die Finanzbehörden des Bundes und der Bundesländer haben Arbeits- und Berechnungshilfen erarbeitet, mit denen der Käufer einer Immobilie die Aufteilung der Anschaffungskosten genau berechnen kann. Da die Finanzämter den Aufteilungsmaßstab hin und wieder überprüfen, sollte ein Immobilieneigentümer diesen immer wieder prüfen und gegebenenfalls anpassen.

Welchen Sinn hat die Berechnung der Anschaffungskosten?

Bei der Feststellung und Berechnung dieser Kosten geht es letztlich darum, finanzielle Mittel zu sparen bzw. sie sich vom Staat erstatten zu lassen. Eine gekaufte Wohnimmobilie verliert ja mit jedem Jahr an Wert und diesen Wertverlust kann man als Eigentümer durch die entsprechende Abschreibung ausgleichen. Dies ist vor allem für Immobilieneigentümer von Bedeutung, die beispielsweise die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus vermietet haben. Denn die Höhe der zu zahlenden Steuern ist abhängig von den Abschreibungen, die auf die Immobilie gemacht werden.

  • Es gilt der Grundsatz, dass die Steuerlast umso niedriger ausfällt, desto höher die Abschreibung ist.

Quelle

Krieger, Malgorzata: Anschaffungskosten und Herstellungskosten nach HGB und EStG »
Lindauer, Jürgen: Immobilien und Steuern: Kompakte Darstellung für die Praxis »
Ellmaier, Wolfgang / Engel, Arno: Immobilien-Finanzierung »

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